Vlastní bydlení je pojistka na stáří, aneb bydlení si vyřešte ještě před důchodem

Co si z článku odnést

• Vlastní bydlení dramaticky snižuje náklady na bydlení ve stáří. Vyžaduje sice údržbu, pojištění a pravidelnou platbu daně, ale stále to vychází lépe než nájem.
• Nemovitost může sloužit i jako finanční rezerva ve stáří. Přemýšlet o ni můžete jako o budoucím majetku svých potomků.
• Pořídit vlastní bydlení před důchodem je možné v každé fázi produktivního věku.
• Ne každý touží po závazku z vlastnictví nemovitosti. Kdo neplánuje vlastní bydlení, měl by po celý život investovat alespoň částku odpovídající splátce hypotéky.
• Samotné vlastní bydlení na důchod nestačí. Současná generace by měla vedle řešení bydlení ještě i pravidelně investovat.

1. Ekonomické důvody pro vlastní bydlení ve stáří

Nejprve nahlédněme na ekonomické, finanční důvody, které nejčastěji mluví pro vlastní bydlení ve stáří a pro investici do vlastní nemovitosti, byť je mnohdy spojena s překážkami.

A: Vlastníci neplatí nájem, jen energie a údržbu

„V penzi je vlastní bydlení důležité především kvůli stabilitě měsíčních výdajů, v tomto ohledu funguje nemovitost jako pojistka na důchod. V důchodu člověk přechází na výrazně nižší příjem (když uvažujeme pouze státní důchod), a placení tržního nájmu by mohlo být problematické. Vlastní byt či dům znamená pouze platby za energie a údržbu nemovitosti. Vlastní nemovitost navíc slouží jako finanční rezerva, která se dá čerpat buď prodejem nemovitosti, jejím pronájmem, nebo i zpětnou hypotékou,“ říká Miroslav Majer, CEO portálu Banky.cz.

Průměrná česká domácnost dnes (2024) vydává za bydlení 28 % svých příjmů, což je mimochodem nárůst o 5 procentních bodů oproti podzimu roku 2021. Pro seniory v nájmu je situace dramaticky horší – jejich výdaje na bydlení často přesahují 50 % veškerých příjmů (když žijí ve dvou). Jednočlenná seniorská domácnost se s výdaje na bydlení nezřídka dostává k 70 % (pouze bydlení).

B: Nájmy? Až 32 % z běžného příjmu, takže i nad 60 % z důchodu

Dadat ČSÚ získaná napříč Českou republikou ukazují, že poměr výdajů na nájem k běžným příjmům (všech) nájemníků se pohybuje od 16 % v nejdostupnějších lokalitách, až po 32 % v nejdražších oblastech. Nejvyšší zatížení nacházíme ve velkých městech, kde náklady na nájemní bydlení pravidelně překračují třetinu příjmů domácnosti. 

A to jsou údaje za všechny domácnosti. Seniorské příjmy jsou ovšem o dost nižší, většinou na cirka 60 % běžného příjmu pracující populace (průměrný důchod dosahuje mírně nad polovinu mzdového mediánu). Zatížení nájmem si proto u seniorů vynásobme cirka 1,6 - 1,9krát. 

C: Energetická a materiální chudoba: převážně u seniorů v nájmech

Alarmující je dnes chudoba seniorů. Přibližně 400 tisíc seniorů žije v energetické chudobě. Drtivou většinu z nich tvoří nájemníci žijící ve městech. Pro srovnání - ve vlastních domech na venkově je v energetické chudobě desetkrát méně seniorů. V extrémní formě energetické chudoby se nachází 60 tisíc seniorů nad 65 let, přičemž 33 % z nich současně trpí i chudobou materiální.

Míra materiální a energetické deprivace u důchodců jednotlivců stoupá. Nárůst je nejvýraznější právě u seniorů v nájmu, kde se kombinuje zatížení nájemným s rostoucími cenami energií a služeb. 

Věděli jste, že z 230 tisíc seniorek ve věku 65 a více let, které žijí v energetické chudobě a mají nárok na příspěvek na bydlení vyšší než 1000 Kč měsíčně, jej čerpá jen 25 tisíc? Jestli vás téma příspěvku na bydlení zajímá, zde jsou podrobnější informace.

D: Peníze uložené v nemovitosti se neztratí

Nemovitost se může stát zdrojem příjmů na stáří. Například formou zpětné hypotéky. Petr Jermář, specialista na finance Banky.cz, vysvětluje: „Zpětná (reverzní) hypotéka je finanční produkt určený především pro seniory vlastnící nemovitost. Funguje tak, že majitel zastaví svou nemovitost, a poskytovatel hypotéky mu za to vyplácí pravidelnou měsíční částku, případně jen jednorázovou (vyšší) sumu. Výhody zpětné hypotéky pro seniory? Vlastník může v nemovitosti dále bydlet, až do smrti, a přitom z ní čerpat hotovost.“

Jednodušší, ale stále efektivní cestou je pronájem části nemovitosti. Pronájem jednoho pokoje může generovat i několik tisíc korun měsíčně. Vedle finančního přínosu může tento model přinést i sociální benefity v podobě společnosti a případné výpomoci od podnájemníka. Pro seniory s větší nemovitostí se nabízí možnost rozdělení obydlí na dvě bytové jednotky. Do příjmů z pronájmu lze promítnout 30% nákladový paušál, což sníží daňové zatížení tohoto příjmu na 10,5 %.

Alternativním, byť méně tradičním řešením, je prodej nemovitosti a přechod do nájemního bydlení. Tento krok může být výhodný zejména pro seniory, kteří vlastní velký či nákladně udržovatelný byt nebo dům, a preferují menší, lépe situované bydlení. Získaný kapitál z prodeje nemovitosti lze investovat (například do finančních produktů generujících pravidelný příjem), a využívat jej pro zkvalitnění života ve stáří. 

E: Budoucí majetek vašich dětí nebo vnoučat

Nemovitost se po vašem úmrtí neztratí. Pokud na ni nesjednáte zpětnou hypotéku, stane se součástí dědického řízení a poté přejde do majetku vašich dětí, případně jejich dětí. A ve většině případů půjde o majetek mnohem hodnotnější, než kolik jste do něj vložili vy. Ceny nemovitostí totiž stále rostou. A dokud se nevyřeší aktuální bytová krize (plán řešení zatím v dohlednu není), ceny bydlení zůstanou vyšponované. Investice do bydlení na stáří tím získává další rozměr.

2. Psychologické aspekty vlastního bydlení ve stáří

Zajíštění na stáří nemovitostí nepokládáme jen za ekonomickou výhodu, ale přináší i významnou psychologickou jistotu ve stáří. Senioři ve vlastním bydlení mají větší kontrolu nad svým životním prostorem a nemusí se obávat výpovědi z nájmu nebo nepředvídatelného zvyšování nájemného. Tato stabilita má pozitivní vliv na jejich duševní pohodu a celkovou kvalitu života.

Na druhou stranu: vlastník nemovitosti je vždycky zatížen péčí o ni. Musí mít připraveny rezervy pro případné opravy. A pravidelně sledovat stav nemovitosti, plánovat údržbu. Zkrátka: má o starost navíc. V rámci SVJ lze starost předat právě na sdružení, u rodinných domů nikoliv. Pro někoho motivace, pro jiného přílišná zátěž. 

Ne každý prahne po vlastním

Přestože výhody vlastního bydlení v jsou neoddiskutovatelné, ne pro každého dokáží přebít nevýhody, které se s vlastnictvím nemovitosti pojí. Proto: kdo se rozhoduje o vlastním bydlení na stáří, měl by vždy zvážit nejen benefity, ale i ochotu žít na jednom místě (a vybrat vhodnou lokalitu), starat se o své bydlení, případně i o přilehlý pozemek.  

Ale pamatujte: kdo vlastní bydlení neplánuje, celoživotně by si měl investovat alespoň takovou částku, jakou by dělala splátka hypotéky. Na důchod totiž bude potřebovat mnohem větší finanční polštář než vlastník nemovitosti. Pro OSVČ to platí dvojnásob!

Cesty k vlastnímu bydlení podle věku a možností

Pojďme se teď podívat, jakými cestami je dosažitelné vlastní bydlení. A jakou cestu lze využít v jakém věku. Možná si totiž říkáte, že nevíte, jestli už není pozdě na to, abyste se poohlédli po možnostech k vlastnímu bydlení. Vězte ale, že ještě v 50 letech a později se dá řešení najít. Jen musíte vědět, jak si dopomoci. 

Mladší generace (20-40 let)

Nejsnazší cestou k nemovitosti na bydlení je pro generaci do 40 let hypotéka, případně se dá využít i úvěr ze stavebního spoření. Při pořízení staršího domu pomůže stát s jeho rekonstrukcí do podoby úspornějšího bydlení. A to jak dotací (Oprav dům po babičce), tak ještě i dotovaným úvěrem na rekonstrukci. Dotaci lze čerpat i při výstavbě nového domu na hypotéku, pokud jsou v projektu zelené technologie.

Chci spočítat hypotéku online

Střední generace (40-50 let)

Pro tuto skupinu je stále reálné pořídit si vlastní bydlení hypotečním úvěrem. Banky běžně poskytují 15-20leté hypotéky, takže v této věkové skupině je stále ještě lze splatit před důchodem. Data ukazují, že i vlastníci s hypotékou jsou na tom finančně o něco lépe než dlouhodobí nájemníci. Zatížení výdaji na bydlení, včetně splátky hypotečního úvěru, dosahuje v roce 2024 v průměru na 36 % příjmu domácnosti. U nájemníků se dostáváme ke 37 %, ovšem s tím, že hypotéka jednou skončí, nájem nikoliv.

Starší generace (50+)

Může vás to překvapit, ale i v tomto věku existují reálné možnosti, jak vyřešit bydlení před důchodem. Jak financovat bydlení po padesátce? Nabízejí se:

• kratší hypoteční úvěry (10-15 let)
• kombinace menší nemovitosti s kratším úvěrem a našetřených prostředků
• využití budoucího důchodového příjmu při posuzování úvěruschopnosti (zde je pak věkový strop, nejčastěji 70-75 let)
• společná hypotéka s mladším rodinným příslušníkem (někdy označovaná jako hypotéka pro seniory).

Příprava bydlení na stáří

Včasná adaptace bydlení na potřeby stáří je podstatným krokem k zajištění komfortního a bezpečného života v seniorském věku. Nejde přitom jen o bezbariérové úpravy, ale o komplexní přístup zahrnující energetickou efektivitu i praktické uspořádání prostoru. V bytech se bude jednat o úpravy menší, v rodinných domech však půjde i o značné zásahy. 

Jestliže kupujete nemovitost v mladém věku, netřeba se tolik soustředit na její využití ve stáří. Ale na budoucí úpravy pamatujte a spořte si na jejich provedení. Pokud kupujete nemovitost ve věku středním a vyšším (pro bydlení ve stáří), své budoucí seniorské potřeby už byste měli brát v úvahu.

Daně a pojištění

S vlastnictvím se pojí ještě jedna nepříjemnost, a tou jsou daně z majetku. Už v roce 2024 daň významně vzrostla, a to hlavně v atraktivních regionech. Další růst daně z nemovitých věcí se připravuje. Daň ale majitele zatěžuje násobně méně než nájem nájemníky.

Vlastnit nemovitost byste nikdy neměli bez jejího pojištění. Je to sice zase další výdaj navíc, ale pohybuje se v tisícikorunách za celý rok. Mimochodem, pojišťovat se musejí i lidé v nájmech. Vlastní bydlení byste si měli pojistit ze všech stran:

• pojištění nemovitosti (stavby a přilehlého okolí)
• pojištění domácnosti (vybavení)
• pojištění odpovědnosti plynoucí z vlastnictví a pojištění právní asistence.

I majitelé svého bydlení by měli investovat!

Ani vlastní nemovitost není všespásná. Pro současnou ekonomicky aktivní generaci platí, že do důchodu bude potřeba mít alespoň jednotky milionů korun, které budou sloužit jako přilepšení ke státnímu důchodu. A jinak než včasným zahájením pravidelného investování takového výsledku dosáhnout nelze.

Jak to shrnout?

Vlastní bydlení v důchodu je jednou z nejdůležitějších pojistek na důstojný život ve stáří. Zatímco vlastníci nemovitostí vydávají na bydlení průměrně 21 % svých příjmů, senioři v nájmu mohou platit až 70 % ze svého důchodu. Nemovitost lze navíc využít jako finanční rezervu prostřednictvím zpětné hypotéky či pronájmu, a současně představuje majetek pro potomky. 

Získat vlastní bydlení je možné téměř v celém produktivním věku. Mladší generace (20-40 let) využije klasickou hypotéku, střední generace (40-50 let) stále může dosáhnout na 15-20letou hypotéku s tím, že významnou část ceny uhradí z úspor. I lidé nad 50 let mají možnosti financování koupě vlastního bydlení: v podobě společné hypotéky s mladšími členy rodiny. 

Nicméně samotné vlastní bydlení není všespásné. Pro zajištění důstojného života v důchodu je nezbytné mít i další finanční rezervy. Současná ekonomicky aktivní generace by měla vedle řešení vlastního bydlení myslet i na pravidelné investování, které jim pomůže nashromáždit jednotky milionů korun jako důležitý doplněk ke státnímu důchodu. 

Odkud jsou data?

Článek vznikl z dat ČSÚ, z dat projektu Život k nezaplacení (Český rozhlas), z prezentací Ministerstva pro místní rozvoj  a dalších zdrojů. Dívá se na problematiku bydlení ve stáří z více úhlů pohledu. A ukazuje, proč je vlastní střecha nad hlavou jedním z pilířů (ale ne jediným pilířem) důstojného života v důchodu. Věděli jste, že vlastnictví nemovitosti ochrání před energetickou chudobou? Ta dnes ohrožuje 400 tisíc českých seniorů (více než 90 % z nich je v nájmu).