Výstavba nemovitosti – jaké dokumenty si připravit

Pokud máte zajištěné financování na výstavbu rodinného domu (hypotéka na stavbu) a vhodný stavební pozemek, jste zhruba v polovině cesty k vašemu novému bydlení. Než totiž poprvé kopnete do země, musíte získat povolení od stavebního úřadu. Jak ho získat?

Na pozemku nelze postavit cokoliv

Už při výběru pozemku byste měli mít poměrně jasnou představu o budoucí podobě rodinného domu. Na pozemku totiž nemůžete postavit cokoliv. Jako první se podívejte do územního plánu, kde je uvedeno, k jakému účelu je možné daný pozemek využít. Musí se jednat o pozemek určený k výstavbě rodinného domu.

Kde lze nahlédnout do územního plánu:

• Úřad obce, městyse nebo města (pozn. územní plán je zveřejněn na internetových stránkách)
• Stavební úřad
• Úřad územního plánování
• Krajský úřad

Pokud je možné na pozemku rodinný dům postavit, zjistěte, zda je na něm aktuálně výstavba reálná. Stavební pozemek musí být napojen na nutnou infrastrukturu, tedy na veřejnou komunikaci a technické sítě. Cesta k pozemku musí být způsobilá k bezproblémovému příjezdu vozidel integrovaného záchranného systému. Každý rodinný dům musí mít také zajištěné zásobování vodou, likvidaci odpadních vod a napojení na elektrický proud. Bez technického vybavení totiž stavební úřad stavbu nepovolí. 

V územním plánu je rovněž podrobně popsána prostorová regulace. Určena je například maximální výška zástavby nebo zastavěnost pozemku. Postavit můžete třeba pouze dvě plnohodnotná podlaží a zastavět maximálně 40 % z celkové plochy pozemku. Váš stavební záměr musí být v souladu s územním plánem.

Řadu podrobných informací o pozemku eviduje také katastr nemovitostí. Pokud hledáte pozemek pro stavbu domu, nezapomeňte do něj nahlédnout!

Financování výstavby

„Pokud se rozhodnete financovat nákup pozemku hypotékou, vyplatí se o něm dopředu zjistit maximum informací. Banka vám totiž poskytne hypotéku pouze na pořízení stavebního pozemku, který je podle aktuálního územního plánu určen k výstavbě nemovitosti. Nahlédněte rovněž do povodňové mapy. Čím vyšší bude riziko zaplavení v daném místě, tím dražší bude pojištění domu,“ doplňuje k tématu Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz. 

Co je regulační plán

Dokumentace, která velmi podrobně rozpracovává územní plán. Je v ní například uvedeno, jaké jsou možnosti nové výstavby a podmínky využití stávajících nemovitostí. Regulační plán má za úkol chránit charakter území. Jedná se o podrobnější rozvojový a koncepční dokument města, který upravuje rozvoj v rámci konkrétního území.

Stavební povolení, nebo ohlášení stavby?

Před zahájením výstavby nemovitosti je nutné získat povolení od stavebního úřadu. Při stavbě rodinného domu se proto obraťte na místně příslušný obecný stavební úřad obce s rozšířenou působností, městyse nebo města. K vyhledání stavebního úřadu můžete využít například mapový portál Ústavu územního rozvoje.

Stavební zákon jasně vymezuje, jaké povolení je k výstavbě domu zapotřebí. Stavět můžete buď na základě ohlášení stavby (tzv. na ohlášku), nebo na základě stavebního povolení.

Ohlášení stavby je zjednodušená varianta stavebního povolení. Na ohlášku je možné při splnění všech podmínek daných zákonem postavit většinu běžných rodinných domů (pozn. i dalších staveb jako jsou například chaty či chalupy). Naproti tomu stavební povolení je vyžadováno například u větších staveb nebo rozsáhlejších rekonstrukcí, při kterých dochází k zásahu do nosných konstrukcí stěn domu.

POZOR! Ohlášení stavby a souhlas sousedů – vyřízení stavebního povolení se nevyhnete v případě, kdy vám některý ze sousedů neposkytne souhlas s výstavbou rodinného domu.

Kdy stačí ohlášení stavby?

Zjednodušená verze povolení stavby ve formě ohlášky stavebnímu úřadu, je možná při splnění následujících podmínek.

• Zastavěná plocha rodinného domu musí být do 150 m2
• Rodinný dům může mít nanejvýš dvě nadzemní podlaží a podkroví
• Podzemní podlaží může být pouze jedno maximálně do hloubky tří metrů
• Opěrné zdi hraničící s veřejně přístupnými pozemními komunikacemi nebo s veřejným prostranstvím mohou být do výšky maximálně jednoho metru

Jaké dokumenty jsou potřeba k ohlášení stavby

K ohlášení stavby můžete využít formulář od Ministerstva pro místní rozvoj. V úvodu tohoto dokumentu je uvedena adresa příslušného stavebního úřadu, základní identifikační údaje stavebníka (pozn. fyzická osoba uvádí jméno, příjmení, datum narození, místo trvalého bydliště a kontaktní údaje) a identifikační údaje stavebního záměr (tzn. místo a účel stavby).

Pokud za vás jako stavebníka bude se stavebním úřadem jednat jiná třetí osoba (pozn. například projekční kancelář, stavební firma), je třeba ji v ohlášení uvést a přidat plnou moc k zastupování.

V ohlášení stavby jsou dále uvedeny informace o stavebním záměru, místě stavby, způsobu provedení (např. dodavatelsky, svépomocí), předpokládané době zahájení a dokončení stavby a orientačních nákladech stavby (financování výstavby).

Spolu s ohlášením stavby je třeba dodat stavebnímu úřadu i veškeré potřebné dokumenty (pozn. jejich seznam je uveden v příloze ohlášení stavby). Formulář tedy neodesílejte dříve, než máte tyto dokumenty připravené! 

Příklady požadovaných dokumentů:

• Plná moc v případě zastupování stavebníka
• Územní rozhodnutí nebo územní souhlas
• Seznam s adresami osob, které mají vlastnická práva nebo věcná břemena k sousedním stavbám, sousedním pozemkům nebo stavbám na nich
• Pokud není žadatel (stavebník) vlastníkem pozemku nebo stavby, je třeba doložit souhlas vlastníka
• Situační výkres s vyznačenými souhlasy osob, jejichž vlastnické právo nebo právo nebo právo odpovídající věcnému břemenu k sousedním stavbám, pozemkům nebo stavbám na nich může být prováděním stavebního záměru přímo dotčeno.
• Kompletní projektová dokumentace
• U staveb prováděných svépomocí je nutné písemné prohlášení stavbyvedoucího, že bude řídit provádění stavby, nebo prohlášení odborně způsobilé osoby, že bude vykonávat stavební dozor. Dohled odborníka poskytuje záruku, že budou dodrženy veškeré bezpečnostní normy ve stavebnictví.
• Doklad o kvalifikaci osoby, která provádí stavební dozor
• Návrh plánu kontrolních prohlídek stavby
• Stanoviska dotčených orgánů (např. krajská hygienická stanice, hasičský záchranný sbor, orgán územního plánování, životního prostředí apod.).

Vybrané důležité dokumenty si nyní probereme podrobněji.

Územní souhlas

Územní souhlas je zjednodušené povolení k umístění stavby rodinného domu. Vydá ho stavební úřad v případě, pokud se stavba nachází v zastavěném území nebo v zastavitelné ploše, poměry v území se podstatně nemění a stavební záměr nevyžaduje nové nároky na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu. Formulář k podání žádosti o územní souhlas je k dispozici na internetových stránkách Ministerstva pro místní rozvoj.

Projektová dokumentace při ohlášení stavby

Výstavba rodinného domu je vždy provedena na základě projektové dokumentace. Někdy se tento soubor dokumentů označuje jako stavební dokumentace. Projektovou dokumentaci mohou zpracovávat pouze autorizované osoby.

Projekt musí být v souladu se stavebním řádem, odpovídat aktuálním stavebním normám a vyhláškám. Dodrženy musí být rovněž ekologické normy ve stavebnictví. Abyste splnili veškeré požadavky, je nutné zadat zpracování stavební dokumentace zkušené a autorizované projekční kanceláři. Způsobilost autorizované osoby si můžete ověřit například u České komory autorizovaných inženýrů a techniků a České komory architektů. 

TIP: Veškeré stavební smlouvy si řádně uschovejte. Kromě projektové dokumentace si evidujte případné dotace na výstavbu, doklady pro zahájení stavby domu, předávací protokol díla nebo dokumenty potvrzující energetickou náročnost stavby.

Obsah projektové dokumentace

Projektová dokumentace je velmi obsáhlá. Najdete v ní jak podrobný popis zamýšleného stavebního záměru, tak celou řadu detailních výkresů.

Projektová dokumentace je rozdělena do těchto částí:

• Průvodní zpráva
• Souhrnná technická zpráva
• Situační výkresy
• Dokumentace objektů, technických a technologických zařízení
• Dokladová část

Závazná stanoviska dotčených orgánů

Přílohou ohlášení stavby jsou závazná stanoviska dotčených orgánů. Ty posuzují stavbu z hlediska zájmů, které hájí. Může se jednat například od dopad na životní prostředí. Souhlas se stavebním záměrem tyto orgány udělí v případě, že zamýšlená stavba jejich zájmům neodporuje. Kompletní seznam orgánu, které je nutné oslovit, získáte od stavebního úřadu nebo vašeho projektanta. Záměr musí samozřejmě splňovat veškeré právní aspekty výstavby.

Příklady dotčených orgánů:

• Orgány životního prostředí
• Krajská hygienická stanice
• Hasičský záchranný sbor
• Orgán územního plánování
• Orgán státní památkové péče (pozn. u staveb v památkové zóně nebo rezervaci)

Termíny při ohlášení stavby

S výstavbou domu není možné začít okamžitě po ohlášení vašeho záměru stavebnímu úřadu. Pokud je podané ohlášení úplné a jsou splněny veškeré podmínky a požadavky, stavební úřad vydá souhlas s provedením ohlášeného stavebního záměru.

Ohlášení stavby není správním řízením. Stavební úřad by měl rozhodnout do 30 dnů od podání žádosti ohlášení stavby. Získáte buď písemný souhlas s provedením ohlášeného záměru, nebo úřad usnesením rozhodne o provedení stavebního řízení.

Vydaný souhlas s provedením stavby je platný dva roky. Během této doby tedy musíte začít stavět. Pokud se tak nestane, nelze platnost souhlasu prodloužit.

Výhody a nevýhody ohlášení stavby

Ohlášení stavby je v podstatě zjednodušenou verzí stavebního povolení. Hlavní výhodou je tedy rychlejší vyřízení souhlasu s provedením stavby.

Nevýhodou je nutnost získání souhlasu všech dotčených sousedů. Pokud souhlasy nezískáte, je třeba žádat o stavební povolení a musí proběhnout klasické stavební řízení. Další nevýhodou je také to, že v rámci ohlášení stavby nelze žádat například o povolení výjimky.

Situace, kdy je nutné stavební povolení

Pokud nejsou splněny podmínky pro stavbu na ohlášku, je nutné žádat o stavební povolení. V tomto případě se jedná o klasické povolení k provedení stavby rodinného domu.

Na co všechno je potřeba stavební povolení:

• Zastavěná plocha rodinného domu je větší než 150 m2
• Rodinný dům má jedno nebo více podzemních podlaží nad 3 metry hloubky
• Rodinný dům má více než dvě nadzemní podlaží a podkroví
• Opěrné zdi jsou nad 1 metr výšky

Stavební povolení je potřeba i při stavbě bazénu nebo skleníku nad 40 m2 zastavěné plochy.

Jak získat stavební povolení

Stejně jako v případě ohlášení stavby vás čeká komunikace s úřady. Na místně příslušný stavební úřad je třeba podat žádost o stavební povolení. Tento formulář opět je k dispozici například na stránkách Ministerstva pro místní rozvoj.

Formulář je téměř totožný s formulářem k ohlášení stavby. K žádosti o stavební povolení je opět nutné připojit veškeré požadované dokumenty.

Co je potřeba ke stavebnímu povolení – příklady dokumentů:

• Plná moc v případě zastupování stavebníka
• Územní rozhodnutí nebo územní souhlas
• Seznam s adresami osob, které mají vlastnická práva nebo věcná břemena k sousedním stavbám, sousedním pozemkům nebo stavbám na nich
• Pokud není žadatel (stavebník) vlastníkem pozemku nebo stavby, je třeba doložit souhlas vlastníka
• Kompletní projektová dokumentace
• U staveb prováděných svépomocí je nutné písemné prohlášení stavbyvedoucího, že bude řídit provádění stavby, nebo prohlášení odborně způsobilé osoby, že bude vykonávat stavební dozor.
• Doklad o kvalifikaci osoby, která provádí stavební dozor
• Návrh plánu kontrolních prohlídek stavby
• Stanoviska dotčených orgánů (např. krajská hygienická stanice, hasičský záchranný sbor, orgán územního plánování, životního prostředí apod.).

Termín pro vydání stavebního povolení

Pokud dodáte stavebnímu úřadu veškeré požadované dokumenty, rozhodne stavební úřad ve lhůtě do 60 dnů ode dne zahájení stavebního řízení. Ve zvlášť složitých případech může stavební úřad rozhodnout nejdéle ve lhůtě do 90 dnů. Platnost stavebního povolení je opět 2 roky od nabytí právní moci rozhodnutí.

Výhody a nevýhody stavebního povolení

V rámci stavebního řízení lze řešit námitky jednotlivých účastníků řízení. V praxi jsou například řešeny neshody týkající se budoucího obtěžování výhledem, kouřem, hlučností či zastínění pozemku. V rámci stavebního řízení je možné dojít ke kompromisu. Hlavní nevýhodou stavebního řízení je delší doba pro vyřízení stavebního povolení.

Případy, kdy není potřeba ohlášení stavby ani stavební povolení

V zákonem daných případech není třeba ohlašovat stavební záměr stavebnímu úřadu nebo jej žádat o stavební povolení. Jedná se především o drobné stavby u domu a na zahradě. Patří sem například skleník do plochy 40 m2 a výšky 5 metrů, pokud je vzdálen více jak 2 metry od hranice sousedních pozemků. Dalším příkladem jsou drobné stavby u domu (např. zahradní domek, kůlna), které mají zastavěnou plochu nanejvýš 25 m2, jejichž výška nepřesahuje 5 metrů a případné podsklepení není více jak 3 metry hluboké.

Co je potřeba před zahájením stavby?

Jakmile získáte potřebné povolení ke stavbě rodinného domu, můžete začít stavět. Nezapomeňte na vhodného pojištění. „I když váš rodinný dům ještě nestojí, vyplatí se pojistit již jeho výstavbu. Z pojištění jsou hrazeny například škody na navezeném materiálu, odmontovatelném příslušenství stavby či strojích. Při výběru pojištění se zaměřte na rozsah pojistného krytí, výši pojistných limitů, výluky z pojištění a také konkrétní požadavky na zabezpečení stavby,“ uvádí Miroslav Majer. Po dokončení stavby nezapomeňte na pojištění domácnosti.