Začala platit nová pravidla pro předčasné splacení hypoték

Změny v poplatcích za předčasné splacení

Nové znění „zákona o hypotékách“, jak se v poslední době zkratkovitě označuje aktuální novela zákona o spotřebitelském úvěru, umožňuje bankám účtovat klientům sankci za předčasné splacení hypotéky. Jedná se až o 1 % z předčasně splácené částky.

Tento poplatek má pokrýt náklady spojené s refinancováním hypotéky během období fixace. Dosud mohly banky za tuto službu požadovat pouze administrativní poplatek do 1 000 Kč. Dodejme, že refinancování mimo fixaci zůstává i nadále bezplatné.

Petr Kielar, analytik serveru Stavebky.cz, vysvětluje: „Úvěrů, které byly poskytnuty před 1. zářím 2024, se změny dotknou pouze tehdy, když v období od 1. září 2024 dojde ke stanovení pevné úrokové sazby. Tedy když začne běžet nové období fixace úrokové sazby."

Reakce trhu na nová pravidla hypotéky

Jiří Sýkora, hypoteční analytik společnosti Swiss Life Select, poznamenává: „Klienti, kteří již úvěry vyřizovali, spěchali, aby je stačili podepsat do 31. 8. 2024." Tato změna vedla k nárůstu počtu uzavřených smluv těsně před začátkem platnosti nových pravidel.

Proč nárůst? Na hypotéky uzavřené do konce srpna 2024 se totiž novela nevztahuje. K tomu dojde až po první refixaci nebo po prvním refinancování.

Data Hypomonitoru České bankovní asociace ukazují, že v červenci 2024 banky a stavební spořitelny poskytly hypoteční úvěry za 23,8 mld. Kč, z toho skutečně nové úvěry činily 19,6 mld. Kč. To představuje meziroční nárůst o téměř 110 procent.

Dopad na hypoteční trh a fixace hypotéky

David Eim, místopředseda představenstva Gepard Finance, uklidňuje: „Ještě velmi dlouho, doslova roky, budou na trhu dominovat hypotéky, které se budou řídit zněním zákona před novelou." Zkrátka: změna hypotéky nebo refinancování hypotéky nebudou v nejbližší době ovlivněny novými pravidly.

Výhled úrokových sazeb a fixace hypotéky

Filip Hrubý , tiskový mluvčí České spořitelny, předpovídá: „Předpokládáme, že s ohledem na dosavadní stagnaci tříletých a pětiletých úvěrů na mezibankovním trhu se hypoteční sazby budou do konce roku pohybovat v pásmu 4,5 % až pět procent."

Libor Ostatek, hypoteční expert Broker Trust, dodává, že nově platná sankce za účelně vynaložené náklady přispívá k udržování vyšších úrokových sazeb: „I když cena zdrojů je velmi příznivá, hypoteční sazby se drží nepřirozeně vysoko. Banky totiž začaly k standardní marži kalkulovat i riziko okamžitého odchodu klienta."

Historický kontext a zisky bank

Změna podmínek pro předčasné splacení hypoték je výsledkem dlouholetých sporů mezi bankami, ČNB a klienty. Mluvčí České spořitelny vysvětluje: „Pokud splácejí klienti hypotéku předčasně ještě před uplynutím doby fixace, vznikají nám dva druhy nákladů –⁠⁠⁠⁠⁠⁠⁠⁠ administrativní náklady, spojené s administrací předčasného splacení a náklady spojené s financováním hypoték, které se rovnají ceně peněz na finančním trhu, které použijeme na financování dané hypotéky."

Náhled bychom měli mít ale i z druhé strany

I přes horlivá ujišťování bank o nákladech na refinancování se na problematiku musíme podívat také z druhé strany, upozorňují na serveru Seznamzpravy.cz, kde se tématu sankcí za předčasné splacení dluhu věnují už dlouhodobě.

Server k tomu dodává, že tuzemské banky a spořitelny zaznamenaly v roce 2022 rekordní zisky, které poprvé v historii překročily hranici 100 miliard korun, konkrétně dosáhly úrovně 102,6 miliard korun. A v tomto období banky refinancovaly jen s administrativním poplatkem do 1 000 Kč.

Rekordní zisky bank mimo jiné inspirovaly zákonodárce k zavedení mimořádného typu daně: tzv. windfall tax, neboli daň z mimořádných zisků. Bohužel ji nastavili nešťastně: bankám ponechali prostor k optimalizaci nákladů. Přestože byl rok 2023 pro banky neméně úspěšný, zisk už vykazovaly jinak.