Zjistěte, jak se počítá a splácí hypotéka a jestli na ni dosáhnete

Podle údajů z roku 2023 má v současné době hypotéku 32 % Čechů a pětina Čechů pořízení bydlení na hypotéku plánuje. Při sjednávání hypotéky dochází k podepsání úvěrové smlouvy, ve které jsou zakotvené veškeré povinnosti a práva mezi bankou a žadatelem o hypotéku. Zpravidla se jedná o velmi obsáhlý dokument, jehož součástí je řada odborných termínů, jako je úroková sazba, anuitní splácení nebo jistina. Při sjednávání hypotéky můžete narazit i na zkratky v čele s RPSN, BRKI, DTI nebo LTV. Abyste dokázali porozumět výpočtu hypotéky, je třeba se s těmito pojmy seznámit. 

„Hypotéka je bezesporu velkým a mnohdy také takřka celoživotním závazkem. Při jejím sjednávání je nutné doložit celou řadu dokladů a někdy se může jednat o poměrně složitý proces. Je proto dobré mít po boku hypotečního specialistu, který problematice hypoték dokonale rozumí. Hypoteční poradce vás provede celým procesem a v řadě případů vám dokáže vyjednat i výhodnější podmínky. Ideální je oslovit nezávislého specialistu, který nepracuje pro jednu konkrétní bankovní instituci a poradí vám, u které banky je nejvýhodnější hypotéku sjednat,“ říká Libor Vojta Ostatek, hypoteční expert Broker Trustu.

Jak probíhá žádost o hypotéku?

Jedním z prvních kroků k získání hypotéky je žádost o hypotéku. Aby vám mohla banka žádost schválit, bude po vás vyžadovat řadu informací a také doložení několika dokumentů. Banku bude například zajímat výše a zdroj vašich příjmů, výše vlastních zdrojů nebo hodnota pořizované nemovitosti.

Podle čeho banka hodnotí, že dosáhnete na hypotéku?

Banka na základě dostupných informací vyhodnotí, jestli vám hypoteční úvěr poskytne. Posuzovat bude nejen vaše příjmy a stávající platební historii, ale také bonitu, tedy schopnost řádně bance úvěr splácet.

„Banky jsou povinné dodržovat nastavené limity od České národní banky. Ještě v loňském roce byly v platnosti všechny 3 ukazatele – DSTI, DTI a LTV. V polovině roku ČNB dočasně deaktivovala DSTI, ke konci roku pak DTI, kterým se rozumí poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu. Od 1. ledna 2024 ČNB tedy ponechala v platnosti pouze jeden závazný limit LTV na 80 %, respektive 90 % v případě žadatelů mladších 36 let. LTV představuje procentní úvěr mezi hodnotou zastavené nemovitosti a výší úvěru,“ říká Libor Vojta Ostatek, hypoteční expert Broker Trustu.

Na základě čeho se hypotéka počítá?

Požadovanou výši hypotéky si stanovíte sami, sami si také určíte délku fixace, nejčastěji se setkáte s fixací hypotéky na 3, 5, 7 nebo 10 let. Délku fixace byste měli volit na základě aktuální situace na hypotečním trhu. Pokud jsou úrokové sazby nízké, vyplatí se co nejdelší fixace a naopak. Banka vám na základě výše úvěru, doby splatnosti úvěru a výše roční úrokové sazby vypočítá měsíční splátky hypoték. To, kolik budete měsíčně za hypotéku splácet, můžete jednoduše spočítat i prostřednictvím hypoteční kalkulačky online.

Hypoteční kalkulačka

Jaké existují možnosti splácení hypotéky?

Teoreticky se můžete v souvislosti se splácením hypotéky setkat s anuitním, degresivním a progresivním splácením. V praxi to ale vypadá tak, že banky nabízejí pouze možnost anuitního splácení hypotéky. Co to znamená? Výše měsíční splátky úvěru zůstává po celou dobu fixace hypotéky neměnná. Součástí měsíční splátky hypotéky je úhrada části jistiny neboli úmor a úrok. Ze začátku splácení hypotéky je částka, která připadá na úroky nejvyšší a postupně dochází k jejímu snižování. U částky připadající na úmor to tedy platí naopak a časem roste.

Jak na výpočet měsíční splátky hypotéky?

Přesná výše pravidelné měsíční splátky a také termíny úhrady jednotlivých splátek jsou uvedeny ve splátkovém kalendáři, který je součástí dokumentace k hypotéce. Pokud chcete výši anuitní hypotéky jednoduše spočítat, doporučujeme využít Excel a finanční funkci PLATBA, do které zadáte úrokovou sazbu úvěru, celkový počet splátek úvěru a výši hypotéky.

Praktický příklad

Pokud by byla úroková sazba 5,1 %, počet splátek 360 (délka splácení 30 let) a výše hypotéky 5 milionů korun, vzorec v buňce v Excelu by vypadal takto =PLATBA (0,051/12; 360; -5000000). Výsledek by byl 27 147 Kč.

Výpočet úroku z půjčky

Anuitní splátka ve výši 27 147 Kč bude po celou dobu zvolené fixace hypotéky stejná, měnit se ale každý měsíc bude výše úroku a úmoru. České banky při výpočtu úroku obvykle počítají s tím, že má každý měsíc 30 dní. V první splátce zaplatíte úrok z celé výše hypotéky, v našem případě tedy 5 milionů. Nejdříve musíte vypočítat jednodenní úrok. Jak? Roční úrokovou sazbu (5,1 %) vydělíte 360, výsledek bude v našem případě 0,014166666666666 %. Následně spočítáte jednodenní úrok z jistiny: 0,014166666666666 % z 5 milionů. Výsledkem je 708,33 Kč. Měsíční úrok vypočítáte tak, že tuto částku vynásobíte 30: 708,33 * 30 = 21 147 Kč.

Výpočet úmoru z půjčky

Výpočet úmoru z půjčky je jednoduchý. Od anuitní splátky (27 147 Kč) stačí odečíst částku zaplacenou na úrocích v první splátce hypotéky (21 250 Kč), tímto vám vyjde 5 897 Kč. V druhé a dalších splátkách hypotéky se opět připočítává úrok z aktuální listiny. I k výpočtu úmorů a úroků můžete využít některou z online kalkulaček.