Nemovitostní fondy

Investovali byste do nemovitostí, ale nemáte na pořízení bytu, nebo se nechcete starat o nájemníky? Nemovitostní fondy nabízejí elegantní řešení - můžete investovat do realit už od stokoruny měsíčně a veškerou správu přenechat profesionálům. Vysvětlíme vám, jak realitní fondy fungují, jaké druhy fondů můžete využít, jejich výhody i nevýhody, a především jak vybrat fondy pro vaše potřeby. Podívejte se, jak začít s investováním do nemovitostí bez starostí s údržbou, nájemníky nebo hypotékou? 

Co jsou nemovitostní fondy a jak fungují

Nemovitostní fondy (také jim říkáme realitní fondy) umožňují investovat do realit bez nutnosti kupovat celou nemovitost. Jde o specializované investiční nástroje, které nakupují komerční i rezidenční nemovitosti a následně je pronajímají. 

Jak fungují nemovitostní fondy? Jde o typ podílových fondů. Princip je jednoduchý - fond shromažďuje peníze od investorů, za ně nakupuje nemovitosti. Ty následně pronajímá a získané výnosy promítá do hodnoty podílového listu.

Když investujete do nemovitostního fondu, kupujete podílové listy, jejichž hodnota se odvíjí od výkonnosti celého portfolia nemovitostí. Fond obvykle vlastní několik (i desítek nebo stovek) nemovitostí různého typu - od kancelářských budov, přes obchodní centra, až po průmyslové areály nebo bytové domy. O správu těchto nemovitostí se stará profesionální tým manažerů, kteří zajišťují pronájmy, údržbu i případné rekonstrukce a modernizace.

Podrobného průvodce nemovitostními fondy jsme pro vás připravili zde.

Typy nemovitostních fondů

Realitní fondy se dělí podle několika kritérií. Z hlediska přístupnosti pro investory rozlišujeme otevřené fondy, které jsou nejběžnější a může do nich investovat široká veřejnost s minimální investicí často již od 100 Kč. Dále existují uzavřené fondy určené pro zkušenější investory, často s omezenou dobou trvání. Nejvyšší nároky pak mají fondy kvalifikovaných investorů, které vyžadují minimální investici obvykle 1 milion korun a splnění dalších podmínek. 

Podle zaměření můžeme nemovitostní fondy rozdělit na rezidenční (investují do bytových domů a komplexů), komerční (zaměřující se na kancelářské budovy a obchodní centra), a průmyslové (specializující se na skladové a výrobní prostory). Značná část fondů volí smíšenou strategii a kombinuje různé typy nemovitostí pro lepší diverzifikaci rizika.

Porovnání nemovitostních fondů s dalšími podílovými fondy

Nemovitostní fondy se od ostatních typů podílových fondů v mnoha ohledech výrazně liší. Ve srovnání s akciovými fondy nabízejí zpravidla menší volatilitu a stabilnější, i když obvykle i nižší výnosy. Zatímco akciové fondy mohou v některých letech dosahovat dvouciferných zisků, ale také výrazných propadů, realitní fondy se většinou drží v pásmu 4-8 % ročního zhodnocení.

U dluhopisových fondů výnos pochází z pravidelných úrokových plateb a případných změn tržní hodnoty dluhopisů. Naproti tomu u nemovitostního fondu výnos plyne z nájmů a růstu hodnoty nemovitostí. To znamená i rozdílné výkony v různých fázích ekonomického cyklu.

Fondy peněžního trhu jsou sice nejméně rizikové a nejlikvidnější, ale jejich výnosy zpravidla sotva pokryjí inflaci. Investice do nemovitostních fondů tak představuje rozumný kompromis mezi výnosem a rizikem. 

Co ovlivňuje výnosy nemovitostních fondů

Výnosy nemovitostních fondů závisí především na kvalitě nemovitostního portfolia, lokalitě nemovitostí a jejich obsazenosti. Významnou roli hraje také schopnost managementu vyjednávat výhodné nájemní smlouvy a efektivně spravovat svěřené nemovitosti. Díky tomu můžete coby investor dlouhodobě vydělávat na rostoucím zájmu o pronájmy.

Výhody nemovitostních fondů:

• dostupnost již od nízkých částek (od 100 nebo 500 Kč měsíčně), netřeba spořit na celou nemovitost
• profesionální správa nemovitostí
• diverzifikace rizika napříč různými typy nemovitostí a lokalitami
• možnost investovat do prémiových nemovitostí
  
• investor není zatížen vlastnictvím a správou nemovitosti, ale přitom si kupuje podíl na reálné nemovitosti
• relativně stabilní výnosy
• ochrana proti inflaci
• možnost využití časového testu pro daňovou optimalizaci

Nevýhody nemovitostních fondů:

• poplatky za správu fondu
• omezená kontrola nad investicí a závislost na schopnostech managementu fondu
• fond smí v krizových situacích pozastavit odkup podílových listů (to narušuje likviditu investice)
• nižší potenciál výnosu oproti přímé investici do nemovitosti (nájem, flipování)

Jak vybrat nejlepší nemovitostní fondy

Při výběru nejlepších nemovitostních fondů se zaměřte především na historickou výkonnost fondu. Avšak soustřeďte se nejen na absolutní výnosy, ale i na jejich stabilitu v čase. Zhodnoťte si schopnost fondu dlouhodoběji překonávat inflaci.

Kvalita portfolia se posuzuje podle geografické diverzifikace nemovitostí, mixu různých typů nemovitostí a průměrného stáří budov. Některé fondy cílí jen na prémiové nemovitosti, a i tahle strategie se jim z dlouhodobého hlediska vyplácí. Důležitá je proto i kvalita nájemníků a délka nájemních smluv. Obsazenost nemovitostí by měla přesahovat 90 %.

Jaké jsou poplatky spojené s nemovitostních fondy?

Poplatky nemovitostních fondů jsou možná pestřejší, než byste čekali. Vstupní poplatek se běžně pohybuje mezi 0-5 %, často se ale dá vyjednat sleva při vyšší investici. Fondy občas nabídnou výhodné akce: investování bez vstupních poplatků.

Manažerský poplatek zpravidla činí 1-2 % ročně z objemu investice a pokrývá běžnou správu fondu a nemovitostí. Některé fondy účtují též výkonnostní poplatek, obvykle 10-20 % z výnosu nad určitou hranici. Obecně se doporučuje, aby celková nákladovost (TER) nepřesahovala 2 % ročně.

Jak začít investovat do nemovitostních fondů?

Investice do nemovitostních fondů začíná pečlivým výběrem fondu. Je třeba porovnat nabídky různých fondů, prostudovat jejich statut a strategii a zkontrolovat historickou výkonnost. V online srovnávači nemovitostních fondů máte všechny důležité informace na jednom místě, bez nutnosti cestovat po webových stránkách jednotlivých fondů.

Náš online srovnávač umožňuje uzavřít smlouvu s fondem a hned na to zahájit investování. Vložit do fondu můžete vyšší jednorázovou částku, ale i postupně posílat pravidelné investice. Vývoj svého účtu u zvoleného fondu budete sledovat online ve svém uživatelském účtu na stránkách fondu, případně v aplikaci.

Nejčastější dotazy

Jaký je rozdíl mezi nemovitostním fondem a přímou investicí do nemovitosti?

Zásadní rozdíl spočívá v kapitálové náročnosti a správě investice. Zatímco přímá investice do nemovitosti vyžaduje významný počáteční kapitál často v řádu milionů korun, dlouhodobé investování do nemovitostních fondůlze začít již od stokorun měsíčně. Přímá investice také vyžaduje aktivní správu nemovitosti, zatímco fond zajišťuje profesionální správu v ceně poplatků.

Jaká je likvidita nemovitostních fondů ve srovnání s jinými investičními nástroji?

Likvidita nemovitostních fondů je o něco nižší než u ostatních podílových fondů (akciový, dluhopisový). Ale zároveň je mnohem vyšší než u přímé investice do nemovitostí. U akciových a dluhopisových fondů jsou peníze k dispozici nejpozději do týdne. U nemovitostních fondů je to 2-8 týdnů. Pro srovnání, přímý prodej nemovitosti může trvat 3-6 měsíců i déle. 

Jak dlouho je vhodné investovat do nemovitostního fondu?

Abyste mohli využít osvobození od daně z příjmů, musí investice splnit časový test. To znamená, že musí trvat alespoň 3 roky (počítá se pro každou vloženou částku), s možností výběru max. 100 000 Kč za rok.

Stabilita nemovitostních fondů dovoluje střednědobé investování: cirka 5 let. Optimální horizont se pohybuje mezi 6-15 lety, ale většinou ne déle. Při investování na 15 a více let už se průměruje volatilita akciových trhů. Proto, pokud to váš rizikový profil dovolí, do extra dlouhodobých investic zapojte (pro lepší diverzifikaci) i fondy akciové.