Question 1

⭐ Mimořádný odečet plynoměru při vstupu do insolvence

Accepted Answer

Dobrý den, při vstupu do insolvence je mimořádný odečet běžnou praxí - aby bylo jasno, co bylo spotřebováno před vstupem do osobního bankrotu a co následně. Insolvence řeší jen dluhy vzniklé před vstupem do oddlužení. Závazky vzniklé po vstupu do insolvence je třeba řádně hradit a mohou být vymáhány exekučně. Budete-li vše dále řádně hradit, nikdo Vám smlouvy na dodávku energií rušit nebude.

Question 2

⭐ Předčasné ukončení nájemní smlouvy dohodou

Accepted Answer

Dobrý den, nájemní smlouva na dobu určitou končí sjednaným termínem. Lze ji předčasně ukončit jen dohodou obou stran nebo v zákonem stanovených důvodech. V případě vzájemné dohody jsou všechny podmínky věcí dohody (datum ukončení, výpovědní lhůta atd.). V případě zákonem stanovených důvodů je výpovědní lhůta 3 měsíce. Vámi uvedená formulace jen potvrzuje zákonné podmínky předčasného ukončení nájemní smlouvy na dobu určitou (po vzájemné dohodě kdykoliv).

Question 3

⭐ Nákup nemovitosti a svatba

Accepted Answer

Dobrý den, svatba má velmi zásadní vliv na koupi nemovitosti - před svatbou nabýváte nemovitost do svého výlučného vlastnictví, po svatbě automaticky do SJM (nemáte-li zúžené SJM/režim oddělených jmění). Doporučuji se svatbou vyčkat až na dokončení celého procesu koupě nemovitosti. V opačném případě byste musela vše právně velmi dobře ošetřit (zúžení SJM u notáře a/nebo předělání všech smluv). To samé platí pro hypotéky - za svobodna si ji berete na sebe, v manželství musí o hypotéku žádat oba manželé společně (není-li zúžené SJM).

Question 4

⭐ Rekonstrukce družstevního bytu

Accepted Answer

Dobrý den, děkuji za doplnění. V tomto případě nebudete potřebovat stavební povolení. Budete muset splnit jen to, co požaduje vaše družstvo (každé družstvo to může mít trochu jinak - poptejte se výboru družstva nebo prostudujte stanovy). Obvykle bývá vyžadováno ohlášení výboru a poskytnutí informací ostatním sousedům (např. formou vývěsky na nástěnce, od kdy do kdy budete provádět hlučné práce).

Question 5

⭐ Jaká povolení potřebuji pro rekonstrukci bytu?

Accepted Answer

Dobrý den, Vy jste prosím majitelem bytu a ten byt je nyní pronajat nájemníkům, jste v nájmu a byt vlastní někdo jiný nebo bydlíte ve svém bytě, který je ale v družstevním vlastnictví? Budete zasahovat do nosných konstrukcí a/nebo měnit způsob vytápění?

Question 6

⭐ Získám městský byt v insolvenci?

Accepted Answer

Dobrý den, každá obec má vlastní pravidla pro přidělování městských bytů - prostudujte prosím podmínky pro přidělování bytů u vaší obce nebo se poptejte přímo na městském úřadě vaší obce, odbor správy majetku.

Question 7

⭐ Staré omezení v katastru za úvěr u České státní spořitelny

Accepted Answer

Dobrý den, nástupcem České státní spořitelny je Česká spořitelna. Zkuste u ČS požádat o dokumenty potřebné k výmazu záznamu z katastru.

Question 8

⭐ Potřebuji peníze na bydlení

Accepted Answer

Dobrý den, potřebujete-li půjčit peníze na nájem, vezměte si půjčku. Chcete-li koupit nemovitost do osobního vlastnictví, využijte hypotéku. U obou úvěrů je třeba mít stabilní a dostatečný příjem (nesmíte být ve zkušební ani výpovědní lhůtě) a nemít negativní záznamy v registrech.

Question 9

⭐ Dřívější ukončení nájmu na dobu určitou

Accepted Answer

Dobrý den, nájem na dobu určitou lze ukončit i dříve. Buď dohodou (musí souhlasit obě smluvní strany) nebo i jednostranně v případě podstatných změn, které dříve nebyly známy (např. ztráta schopnosti pohybu/zdravotní komplikace u bytu bez výtahu). Výpověď je nutné podat písemně, je třeba dodržet 3 měsíční výpovědní lhůtu. Kauce Vám bude následně vrácena.

Question 10

⭐ Pronájem bytu a úročení kauce

Accepted Answer

Dobrý den, výši úrokové sazby je nejlepší domluvit v rámci nájemní smlouvy. Lze to řešit i dohodou později, ale legislativa je v tomto velmi nekonkrétní - pouze říká, že úrok by měl být minimálně ve výši "zákonné sazby", kterou ale nikdo nestanovuje. Lze tak uvažovat o úrokové sazbě v místě a čase obvyklé pro bankovní vklady, ale to je opět velmi nekonkrétní a proměnné (sazby se nyní výrazně mění každý měsíc).

Question 11

⭐ Pronájem bytu na dobu určitou a dřívější výpověď

Accepted Answer

Dobrý den, v případě nájmu na dobu určitou může nájemník podat výpověď dle NOZ § 2287 (viz níže) v případě mimořádných a předem neočekávaných událostí. Příkladem těchto událostí může být stěhování za prací do jiného města nebo ztráta zaměstnání/výdělku/schopnost nájem dále hradit. Zdravotní důvod "nemůžu chodit a byt je ve vyšším patře bez výtahu" by se do tohoto paragrafu taktéž měl vejít. Podejte majiteli bytu výpověď dle NOZ § 2287 a trvejte na vrácení kauce.

NOZ § 2287 Nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.

Question 12

⭐ Přeplatek za energie v insolvenci

Accepted Answer

Dobrý den, o žádném rozsudku na toto téma nevím, ale jde o běžnou praxi na základě selského rozumu (přeplatek pocházející ze záloh hrazených z nezabavitelných minim nelze považovat za mimořádný příjem/nelze jej v rámci exekuci ani insolvence použít na umoření dluhů).

Question 13

⭐ Předčasné ukončení nájmu

Accepted Answer

Dobrý den, zkuste požádat majitele bytu o předčasné ukončení nájemní smlouvy. Operaci kolene/pozbytí schopnosti dobře chodit v kombinaci s absencí výtahu lze považovat za předem neznámou mimořádnou událost, pro kterou je možné nájem ukončit i dříve.

Question 14

⭐ Rozdělení bytového domu na bytové jednotky a založení SVJ

Accepted Answer

Dobrý den, důrazně doporučuji bytový dům rozdělit na samostatné bytové jednotky a založit SVJ nezávisle na tom, zdali toto po vás někdo požaduje či nikoliv. Je to především v zájmu všech stávajících podílových vlastníků bytového domu. Podílové vlastnictví bytových domů je reliktem minulosti, má mnoho nevýhod a rizik, nemá žádné výhody. Naopak rozdělení domu na bytové jednotky a založení SVJ má samé výhody. Každý budeme vlastníkem svého bytu, nebudou Vás ohrožovat dluhy ostatních atd.

Co všechno s touto změnou souvisí? Rozdělení BD na bytové jednotky se řeší přes Prohlášení vlastníků podaného na katastr. Doporučuji vyhledat odbornou právní pomoc. Právník Vám za úplatu pomůže s Prohlášení vlastníků i se založením SVJ.

Question 15

⭐ Mohu nařídit budoucímu vlastníkovi povinnost bydlet v kupované nemovitosti?

Accepted Answer

Dobrý den, budoucímu vlastníkovi nemovitosti nemůžete nařizovat, aby v nemovitosti bydlel. Taktéž mu nelze zakazovat pronájem ani jakékoliv jiné jednání (bezúplatné poskytnutí bydlení třetí osobě, návštěvy atd.). Takovéto omezování práv není přípustné, nelze jej zapsat do prohlášení vlastníků ani jako věcné břemeno k nemovitosti. Vždy existuje riziko, že si se sousedem nesednete. S tím bohužel nic nenaděláte.

Rozdělení nemovitosti na samostatné jednotky vřele doporučuji. Každý pak budeme majitelem svého bytu. Setrvání v podílovém vlastnictví by pro Vás bylo výrazně rizikovější. Sousedka by se mohla rozhodnout bydlet ve Vašem bytě a Vy byste s tím nic nenadělala (nebo by k Vám rovnou mohla nastěhovat cizí osobu). Navíc není možné nikoho proti jeho vůli držet v podílovém vlastnictví. Sousedka by svůj podíl mohla kdykoliv prodat nebo požádat soud o prodej celé nemovitosti (i Vašeho bytu).

Question 16

⭐ Byt je v bídném stavu, chci ukončit nájem

Accepted Answer

Dobrý den,

jak přesně se prosím byt dostal do bídného stavu a co tímto stavem přesně myslíte? Nebylo-li v podnájemní smlouvě domluveno jinak, pak byste se Vy měla starat o drobnou údržbu a úklid a majitel bytu by měl řešit zásadnější nedostatky a větší opravy. Neplní-li si majitel bytu své povinnosti, vlivem čehož se byt dostal do špatného stavu, máte právo nájem ukončit dříve.

Question 17

⭐ Převod bytu do OV v insolvenci

Accepted Answer

Dobrý den,

insolvence není překážkou pro převod bytu do OV. Obecně však může být váš majetek (družstevní podíl i byt v OV) v rámci insolvence použit na umoření Vašich dluhů.

Question 18

⭐ Nucený prodej bytu v insolvenci

Accepted Answer

Dobrý den,

samozřejmě - bude-li byt prodán, uhradí se z výtěžku všechny dluhy a úvěr na byt a zbytek Vám bude ponechán.

Question 19

⭐ Přeplatek na nájemném

Accepted Answer

Dobrý den,

vyúčtování přeplatků/nedoplatků řeší nájemní smlouva, případně dohoda s pronajímatelem (není-li tato situace pokryta smluvně).

Question 20

⭐ Prodej nemovitosti v Sýrii

Accepted Answer

Dobrý den,

pokud bance vše dostatečně vysvětlíte (nejlépe s doložením příslušných dokumentů - např. kupní smlouva), mělo by být vše v pořádku. Nejsem expertem na prodej nemovitostí v Sýrii ani na sankce uvalené na tamější režim, nicméně se domnívám, že sankce jsou cíleny proti konkrétním osobám a společnostem, které jsou úzce spojené s tamějším režimem. Sankce nebyly uvaleny plošně proti všem občanům Sýrie (šlo naopak o potrestání režimu za perzekuce civilního obyvatelstva).

Question 21

⭐ Ukončení nájmu

Accepted Answer

Dobrý den,

samotná insolvence není důvodem pro ukončení nájmu. Nájem může být ukončen:

hrubým porušením podmínek (např. neplacení nájemného)
uplynutím sjednané doby nájmu

Question 22

⭐ Zdanění pronájmu

Accepted Answer

Dobrý den,

ano, pachtovné je třeba řádně zdanit stejně jako všechny ostatní zdanitelné příjmy. Daní se zisk, tedy rozdíl mezi výnosy a náklady. Náklady můžete uplatnit paušálem (30%) nebo dle skutečnosti.