Bydlení pro mladé: Jak na něj dosáhnout?

Na co si dát pozor při první koupi nemovitosti?

Než se vůbec pustíme do možností financování bydlení, neobejdeme se bez důležitého upozornění: Nejen při první, ale při každé koupi nemovitosti je nutná ostražitost. Jinak by i sebelépe vyřízené financování nového bydlení mohlo vzít „za své“.

„Koupě nemovitosti se neobejde bez smlouvy. Abyste měli jistotu, že je ve smlouvě vše, jak má být, vyčleňte si ze svého rozpočtu finance na právní poradenství. Takto závažný krok, jakým koupě (ale i prodej) bydlení je, by se nikdy neměl odehrát bez právníka. Vedle jistoty, že se nikde v ustanovení neskrývají kličky a nástrahy, vám může poradit, pokud se cokoliv zkomplikuje,“ doporučuje Petr Jermář, specialista na finance Banky.cz, a dodává: „Proces nákupu nemovitosti sestává z několika kroků, a v každém z nich se může odehrát v podstatě cokoliv“.

Aktuální trendy na trhu s bydlením?

Realitní trh znovu oživuje. Znovu se do popředí dostává myšlenka, že vlastní bydlení poslouží jako spolehlivé zajištění na stáří. Nejenže (po doplacení hypotéky) sníží výdaje na běžný život, ale nabídne i finanční přilepšení k důchodu: formou reverzní hypotéky. Jaké výhody nabízí investice do nemovitosti? Odpověď už znáte.

Dostupnost bydlení zůstává i přes pokles úrokových sazeb velkým tématem. Díky snižování sazeb totiž naopak stoupají ceny nemovitostí. Zda se v současné době vyplatí koupě vlastní nemovitosti, nebo bydlení v pronájmu, zjistíte v našem článku.

Základní možností, jak financovat bydlení, zůstává hypotéka

Když nepatříte ke šťastlivcům, kteří nemovitost zdědí, nebo dostanou darem, musíte si ji pořídit sami (pokud tento krok patří k vašim prioritám). Na prvním místě, co se financování koupě nemovitosti týká, i nadále zůstávají hypotéky.

Díky účelovosti a díky zajištění úvěru nemovitostí se dají pořídit za v podstatě nejnižší úrok na trhu, navíc s dlouhodobým splácením tak, aby se daly utáhnout i při změnách situace v rodině (především narození dítěte). Jaké jsou aktuální úrokové sazby hypoték pro mladé, obratem zjistíte v našem přehledu a porovnání hypoték.

Že jsou hypotéky bezpečné, o tom vypovídají i statistiky úvěrových registrů. Nesplácením jsou ohroženy jen dvě desetiny procenta všech právě splácených hypoték (Barometr úvěrového trhu 4Q2023).

Hypotéka pro mladé stále existuje, i když v jiné podobě

Před několika lety bylo možné si vyřídit dotovanou státní hypotéku pro mladé, ale s nárůstem repo sazby musel stát tento program ukončit. Mezitím však zákonodárci novelizovali legislativu, a zanesli do ní výjimky pro hypotéky, o něž si žádají mladí lidé.

Mladí mohou získat hypotéku s:

• LTV vyšším až o 10 procentních bodů
• DTI vyšším o jednotku násobku
• DSTI vyšším o 5 procentních bodů

Toto navýšení banky uplatňují i v době, kdy jsou ukazatele DTI a DSTI nezávazné (ze strany ČNB).

Pomoci může i úvěr ze stavebního spoření

Hypotéky se v čase mění, úroková sazba se sjednává jen na několik let, a následně se může klidně i zvýšit. To u úvěru ze stavebního spoření nehrozí. I proto se „stavebko“ a jeho úvěry často využívají. Při obecně nižších částkách ze stavebního spoření se financuje především pořízení/rekonstrukce starších bytů a domů.

Stavební spořitelny mohou od roku 2024 nabídnout též odborné poradenství k vyřízení státních dotací, některé dokonce vše vyřídí za klienta samy. Stavební spoření tím získalo novou a konkrétněji zaměřenou podobu.

Hypoteční kalkulačka

Státní dotace uhradí nemalou část výdajů

Jako pomoc s výdaji na úspornější bydlení poskytuje stát několik druhů dotací. Využitelné jsou i pro mladé žadatele. Jedná se především o tyto dotační programy:

• Nová zelená úsporám Standard
• Nová zelená úsporám Light
• Oprav dům po babičce
• Kotlíková dotace.

K dotaci můžete získat i dotovaný úvěr s úrokem do 3,5 %

Při vyřízení dotace prostřednictvím stavební spořitelny, a později i některých bank, mohou mladí lidé dosáhnout na zvýhodněné úvěry, s úrokem do 3,5 % ročně. Jde o dotované půjčky, takže poskytovatelům uhradí rozdíl mezi tržní cenou půjčky a cenou dotovanou právě stát.

„Program podporující renovace starších domů a rekreačních objektů dostal až emotivní pojmenování: Oprav dům po babičce. Ve skutečnosti se však vztahuje nejen na nemovitosti, které zdědíte, či dostanete darem, ale i na jiné starší bydlení, kde se rozhodnete pro renovace vedoucí k energetickým a dalším úsporám. Stát jednak dotuje cenu půjčky na rekonstrukci, jednak přímé dotace na konkrétní projekty. V tomto programu získává žadatel peníze předem, takže dodavatelům netřeba platit nejprve ze svého,“ upřesňuje Miroslav Majer, CEO portálu Banky.cz.

Další cesty k financování bydlení?

Dalšími alternativními způsoby financování bydlení, kde se obejdete bez banky, jsme se již zabývali v jiném článku. Možností je totiž poměrně dost, a tak jsme jim věnovali vlastní prostor. Alternativní financování bydlení najdete zde.

Jaké kroky zahrnuje proces nákupu nemovitosti?

Kroků není málo. Jejich pořadí i četnost se drobně liší v závislosti na tom, jak nemovitost pořizujete a jak ji financujete. Všechny cesty ale mají společné body, konkrétně:

• výběr nemovitosti
• předhypoteční skóring
• podání nabídky prodejci nemovitosti
• vyřízení hypotéky
• kupní smlouva
• úhrada nemovitosti nebo vklad prostředků na jistotní účet
• převod nemovitost a zápis v katastru nemovitostí
• fyzické předání nemovitosti
• přepis energií a pojištění.

Jaké běžné problémy můžete potkat při koupi a jak je řešit?

Problémů může nastat několik, ale neměli byste se jimi nechat zaskočit. Využijte odborníky, kteří umějí poradit. K nejčastějším komplikacím patří:

Neočekávané navýšení nákladů

Objeví neočekávané náklady, které jste do rozpočtu nezahrnuli. Co s tím? Pomůže předem vytvořená rezerva na úvěru, nebo jeho následné navýšení, případně další půjčka uzavřená mimo úvěr na bydlení.

Horší stav nemovitosti

Technický stav nemovitosti není takový, jak jste si představovali. Tento problém je lepší řešit předem, prevencí: důkladná prohlídka, využití znalce aj. Ve smlouvě by mělo být jasně uvedeno, jaké vady nemovitost má a jak se budou řešit případné další (typicky sleva).

Zpoždění celého procesu

Koupě se může zpozdit z různých důvodů. I tahle alternativa by měla být motivačně podchycena ve smlouvě.

4. Nemovitost nelze využít k zamýšlenému účelu

Nemovitost je zatížena místními regulacemi, věcnými břemeny nebo vadami. Obraťte se na právníka, neboť i o této skutečnosti jste měli vědět ještě před nákupem.

Často se ptáte

Můžu si dovolit koupit dům, i když nemám velkou zálohu?

Ano, je to možné. Například za předpokladu, že díky dobré bonitě a dostatečně vysokému úvěrovému skóre dosáhnete vedle hypotéky ještě i na doplňkový úvěr. S ním pak uhradíte náklady nad LTV.

Další možností je zastavit více než jednu nemovitost. Díky tomu se LTV vyšplhá na celou potřebnou částku k pořízení nemovitosti, bez toho, abyste potřebovali zálohu.

Jak se finančně připravit na koupi prvního domova?

Chcete-li se připravit na koupi prvního bydlení, neobejdete se bez finančního cíle a bez rozpočtu. Jeho významnou součástí bude spoření a investice na stanovený finanční cíl. Hypotéka vyžaduje spoluúčast (LTV se nyní nevyšplhá nad 90 %). Plus budete potřebovat rezervu pro nečekaná navýšení výdajů. Že přijdou, na to se můžete téměř spolehnout.

Zapracujte i na svém kreditním skóre: minimalizujte aktuálně splácené závazky, včas zrušte kontokorent i kreditní kartu, nedovolte, aby se vaše platby za cokoliv dostaly do prodlení.

Až budete mít naspořenu alespoň základní částku (nebo ji získáte jinak), aktivně se zajímejte o cenu pro hlavní úvěr na bydlení. Vyřiďte si skóring, ať získáte představu o nabízené úrokové míře právě pro vás. Ta se dá rezervovat i na několik měsíců dopředu. Díky tomu budete připraveni ihned jednat, jakmile se na realitním trhu naskytne zajímavá nabídka. Trh za vás může sledovat realitní makléř.

Jaké jsou poplatky spojené s hypotékou?

Hypotéka má několik nákladových částí. Jde o úroky, poplatky za vyřízení úvěru, poplatky za zápis v katastru nemovitostí, platba odhadci a pojištění nemovitosti. S hypotékou mohou souviset i další poplatky, například za správu úvěrového účtu, za výpisy atp. O všech cenových složkách konkrétní hypotéky se dozvíte ve smlouvě a musí vás o nich informovat i hypoteční specialista, s nímž úvěr na bydlení sjednáváte.

Jaké jsou výhody hypotéky pro mladé?

Výhod lze najít několik, k typickým řadíme:

• možnost využití podpory bydlení pro mladé
• vyšší LTV a další limity hypotéky
• možnost hypotéky s nižší zálohou
• možnost čerpání státních dotací
• nižší splátky díky rozložení hypotéky do delšího období splácení
• levnější životní pojištění

Jaké jsou nevýhody hypotéky pro mladé?

I nevýhody se samozřejmě dají najít. Ale souvisejí víc s hypotékou samotnou, než s jejím určením „pro mladé“:

• dlouhodobý závazek
• komplikace při případném rozchodu/rozvodu
• horší finanční situace pro pořízení rodiny
• omezení pracovní flexibility
• riziko ztráty schopnosti splácet