Podepíšete kupní smlouvu a banka pošle peníze prodejci. Tak běžně vypadá čerpání hypotečního úvěru. Jenže co když potřebujete peníze předem? Řešením je zálohové čerpání hypotéky. Podívejte se, jak funguje a kdy se vám nejvíc vyplatí.
Zálohové čerpání souvisí s postupným čerpáním hypotéky, které využijete například při stavbě nebo rekonstrukci nemovitosti. Banka u něj stavební firmě posílá peníze na základě odvedené práce.
„Často se však stává, že musíte stavební společnosti zaplatit nejprve zálohu. V takovém případě potřebujete vlastní prostředky, ze kterých ji uhradíte. Máte ale ještě jednu možnost – dohodnout se s bankou na zálohovém čerpání hypotéky. Peníze dostanete předem a teprve následně dokládáte jejich využití,“ vysvětluje základní princip zálohového čerpání Miroslav Majer, CEO portálu Banky.cz.
Jak probíhá zálohové čerpání hypotékyý
Zálohové čerpání hypotéky využijete zejména u:
Pomůže vám nejen se zálohami na materiál a stavební práce, ale také s nákupem pozemku.
„Na zálohovém čerpání se ale musíte s bankou předem dohodnout. Zároveň se domluvíte, po jakých částkách vám bude peníze posílat,“ říká Miroslav Majer.
Poskytovatel vám obvykle dokáže vyjít vstříc. Může vám tedy peníze posílat v několika stejných splátkách, nebo vám na začátku poslat třeba 1 500 000 korun na pozemek a posléze tři půlmilionové splátky na stavbu nemovitosti.
Podmínky hypotéky se zálohovým čerpáním
Při čerpání hypotečního úvěru na stavbu či rekonstrukci musíte prokázat využití poslaných peněz. Obvykle k tomu ale nepotřebujete jednotlivé faktury – vystačíte si s protokolem o stavu stavby.
„Připraví ho vždy odhadce, který se vaší stavbě věnuje. Banka ho buď vybere přímo, nebo vám dá seznam, ze kterého si konkrétní osobu zvolíte sami. Po každém čerpání odhadce připraví protokol o stavu stavby, ve kterém zhodnotí, zda jste peníze použili v souladu s rozpočtem,“ podotýká Miroslav Majer.
Jak hypotéku získat
Aby banka hypoteční úvěr se zálohovým čerpáním schválila, musíte nejdřív splnit obvyklé podmínky pro získání hypotéky. Mimo jiné tedy potřebujete:
dostatečný příjem
dobrou bonitu
nebo ručit nemovitostí, která má vyšší hodnotu než požadovaná půjčka.
Banka vám totiž půjčí maximálně 80 % z ceny zastavené nemovitosti (žadatelé do 36 let dosáhnou i na 90% hypotéku).
Pokud ručíte nemovitostí, na kterou si půjčujete, je důležitý odhad budoucí ceny nemovitosti. Tedy její hodnota po dokončení stavby či rekonstrukce.
Do zástavy ale můžete dát i svůj starý byt nebo dům svých rodičů – pokud s tím souhlasí.
Podmínky pro čerpání hypotečního úvěru
Pokud splníte základní podmínky, zaměřte se na požadavky potřebné pro zálohové čerpání hypotéky. Tím základním je příprava rozpočtu.
V něm stanovíte, kolik peněz budou jednotlivé práce stát.
Následně se setkáte s odhadcem banky. Společně rozpočet projdete a odhadce posoudí, jestli je reálný.
Pokud ano, bance nic nebrání v tom, aby vaši žádost o hypotéku schválila. A vy začnete čerpat.
Po dočerpání se znovu setkáte s odhadcem, který ověří, zda jste peníze použili tak, jak jste stanovili v rozpočtu. A vystaví finální protokol o stavu stavby.
Na vyčerpání hypotéky máte až 24 měsíců. Obvykle ale můžete tuto lhůtu za poplatek prodloužit.
Výhody hypotéky se zálohovým čerpáním
Hlavním důvodem, proč se lidé o hypotéku se zálohovým čerpáním zajímají, je fakt, že získají peníze předem. A poradí si s výdaji, na které jejich úspory nestačí – například s pořízením pozemku.
Navíc snadno zaplatí všechny zálohové faktury. A jednání s dodavatelskými firmami a řemeslníky je tak mnohem jednodušší.
Kromě toho si také předem lépe rozplánují počet čerpání. A vyhnou se poplatkům, které poskytovatelé za čerpání hypotéky účtují.
Banky přitom obvykle nabízejí určitý počet čerpání zdarma. Stačí tedy tento počet nepřekročit a zbytečné výdaje vám nehrozí. A právě zálohové čerpání vám to výrazně usnadní.
Nevýhody hypotéky se zálohovým čerpáním
Samozřejmě musíte počítat i s určitými minusy. Tím hlavním je fakt, že až do dočerpání úvěru splácíte pouze úroky. Neumořujete tedy samotný dluh.
Půjčku proto přeplatíte výrazněji, než kdybyste peníze získali najednou.
Jak už jsme zmínili, prostředky musíte vyčerpat do dvou let. Když to nestihnete, hrozí vám sankce, případně poplatky za prodloužení doby čerpání.
Výhody a nevýhody hypotéky se zálohový čerpáním
Komu se zálohové čerpání hypotéky vyplatí
Zálohové čerpání hypotéky pro vás má smysl, pokud chcete úvěr na stavbu nebo rekonstrukci nemovitosti. Zvlášť když chcete půjčkou pokrýt i nákup pozemku.
Díky zálohovému čerpání můžete plynule hradit zálohové faktury od dodavatelů, aniž byste museli řešit, zda máte dost vlastních peněz.
Výrazně vám pomůže také v situaci, kdy plánujete stavět či rekonstruovat svépomocí. A řadu věcí uděláte sami nebo s pomocí přátel – nemáte na ně tedy fakturu.
U zálohového čerpání hypotéky si totiž vystačíte s protokolem o stavu stavby. A faktury řešit nemusíte.
Další možnosti
Kromě hypotéky se zálohovým čerpáním můžete samozřejmě využít i hypoteční úvěr s klasickým postupným čerpáním. U něj vám banka uvolňuje peníze na základě odvedené práce a předložených faktur nebo protokolu o stavu stavby.
V případě rekonstrukce můžete využít také státní dotační program Oprav dům po babičce. Počítejte u něj ale s omezenými možnostmi využití i rozpočtem (maximálně 1 000 000 korun).
„Ideální je probrat vše nejdříve s hypotečním poradcem. Pomůže vám najít to nejlepší řešení na míru vaší situaci,“ dodává Miroslav Majer, CEO portálu Banky.cz.
Bydlení je dnes pro mladé sice dosažitelné, ale s komplikacemi. Beznadějná však touha po vlastním bydlení není, ani v mladém věku. Pojďme se podívat, jak na bydlení dosáhnout s využitím hypotéky nebo jejích alternativ. Zastavíme se u dotací na vlastní bydlení a u zvýhodněných úvěrů pro žadatele mladšího věku. Ukážeme nejčastější problémy při pořizování prvního bydlení na co si dát pozor.
Česká národní banka oznámila další snížení úrokových sazeb v řadě. Dvoutýdenní repo sazba (2t repo), která ovlivňuje úročení úvěrů i bankovních vkladů, klesla o 0,5 procentního bodu na 5,25 %. Stejně se snížila i diskontní sazba a sazba lombardní, s platností od 3. května 2024.
Úrokové sazby hypoték prožívají poměrně turbulentní období. Poté, co se v roce 2020 přiblížily k historickým minimům, začaly opět růst. A to k téměř rekordním výškám. V roce 2023 vyskočily skoro k 6 %. Aktuálně ale znovu klesají. Podívejte se, co vývoj úrokových sazeb hypoték ovlivnilo a jak se úroky v posledních letech měnily.
UniCredit Bank s platností od 25. 4. 2024 upravuje cenotvorbu pro hypoteční úvěry - zavádí tzv. Aktivitu na účtu.
Plánujete žádat o hypotéku? Nebo prodáváte či kupujete nemovitost, případně vás čeká dědické řízení? V těchto případech se pravděpodobně neobejdete bez odhadu ceny nemovitosti. Jak odhad probíhá, jaké faktory mají vliv na odhadní cenu a jaká jsou specifika bankovního odhadu nemovitosti?
Dobrý den, náhle zemřel otec mého nezletilého syna. Vlastnil několik nemovitostí, z nichž tři jsou na hypotéku. Chtěla bych se tedy zeptat, jak se postupuje dál v takové situaci. Náš společný syn je jeho jediné dítě. Je mu teprve 7 let. Se zemřelým jsme nebyli manželé a ani už spolu nějakou dobu nežijeme. Proto bych ráda věděla, jestli jako synův opatrovník budu muset hypotéky dál platit, aby o dědictví nepřišel. Jestli měl bývalý partner nějakou pojistku nevím. Děkuji za radu.
Dobrý den,
pokud měl otec dobré životní pojištění, budou hypotéky doplaceny z pojistek a syn zdědí nemovitosti. V opačném případě bude třeba hypotéky převzít a dále splácet nebo dluh umořit jiným způsobem (např. prodej části nemovitostí). Dědictví můžete jako celek přijmout nebo odmítnout (pak by dědic nedědil ani majetek ani dluhy, což by se Vám velmi pravděpodobně nevyplatilo).
Dobrý den, prosím, můžu já jako přistupitel zaplatit mimořádnou splátku hypotéky? Díky za odpověď.
Dobrý den,
ano, mimořádnou splátku hypotéky může provést kterýkoliv účastník úvěrové smlouvy.
Dobrý den, bratr si vzal hypotéku pro svoji stavbu, kterou již nevlastní, na dům v SJM rodičů. Hypotéku splácí moje matka. Jsme schopni jako rodina hypotéku převzít. Bratr pravděpodobně bude muset do insolvence. Mohu se zeptat, zdali je dům mých rodičů, kde bydlím i já se synem, ohrožen insolvenčním řízením bratra? Předem děkuji.
Dobrý den,
vstupem do insolvence by bratr porušil smluvní podmínky hypotéky a banka by mohla úvěr zesplatnit (a v případě neuhrazení dluhu by došlo k prodeji nemovitosti v zástavě). Doporučuji novému majiteli nemovitosti v zástavě hypoteční úvěr po bratrovi převzít.
Dobrý den, nevíte prosím, jak zkoumá Hypoteční banka u refixace bonitu klienta? Příští rok končí fixace a můj zdravotní stav se výrazně zhoršil. Nevím jak by banka případně zhodnotila příjem formou invalidního důchodu a nějakého menšího výdělku na částečný úvazek. Na druhou stranu jsem mladý člověk, kde změnu zdravotního stavu a bonity banka neočekává a se splátkami nebyl nikdy problém, zbývající jistina je už malá (cca 1,2 mil. Kč). Takovouto částku lze již půjčit i jako půjčku na cokoliv a vidím na nich někdy i lepší úroky než u hypoték. Opět ale bude banka požadovat doklad o příjmu, což bude asi příští rok problém, pravděpodobně budu na invalidním důchodu a 0,3 úvazku. I když mi moje banky v internetovém bankovnictví nabízí “výhodné půjčky do 1,2mil do 15 minut na účtu” tak asi stejně člověk musí poslat doklad o příjmu. Konec fixace je vice než za rok, je čas, a úroky klesají. Ale rád bych zvážil všechny možnosti. Děkuji za jakoukoliv radu.
Dobrý den,
při refixaci hypotéky se znovu neověřuje bonita dlužníka, vstup do invalidního důchodu ani snížení příjmů nemůže být důvodem pro zesplatnění úvěru. Banka Vám nabídne úrokovou sazbu pro další období. Přinejhorším bude úrok o pár desetinek vyšší. Refinancování hypotéky u jiné banky nedoporučuji (zde by se již bonita ověřovala). Taktéž nelze doporučit refinancování hypotéky neúčelovou půjčkou. Mimo ověřování bonity je třeba zvážit i maximální splatnost úvěru (hypotéka až 30 let, půjčky obvykle do 10 let). Čím kratší splatnost, tím vyšší měsíční splátka.
Půjčka, která pokryje celou koupi. Taková je
100% hypotéka. LTV této hypotéky je 100 %, což znamená, že vám banka půjčí
peníze na celou odhadní cenu nemovitosti, kterou ručíte.
Díky 100% hypotéce tak získáte dost peněz na nákup domu či bytu nebo například na výstavbu. Zároveň ale musíte počítat s vyšším úrokem než u menších půjček. Pro banky je totiž úvěr bez spoluúčasti klienta rizikovější, a proto jsou jeho podmínky přísnější.
V současnosti navíc čeští poskytovatelé 100% hypotéky neposkytují. Česká národní banka totiž v roce 2016 zpřísnila podmínky pro získání hypotéky a jejich součástí bylo také ukončení 100% hypoték. Banky tak nabízí maximálně 90% hypotéky. Pouze u 5 % objemu poskytnutých půjček smí být LTV vyšší než 90 %.
Přesto existuje možnost, jak pomocí půjčky na bydlení získat dost peněz na úhradu celé kupní ceny nemovitosti. V podstatě tedy můžete dosáhnout na 100% hypotéku.
Jak na to? Musíte ručit více nemovitostmi. Kromě kupovaného bytu či domu to může být například nemovitost rodičů. Samozřejmě ale platí, že majitel této nemovitosti musí s ručením souhlasit.
Díky ručení více nemovitostmi se zvýší hodnota zástavy. I při 90% či menším LTV tak získáte peníze na nákup vybraného domu či bytu.
Banky navíc obvykle umožňují druhou nemovitost z hypotéky vyvázat, jakmile splatíte potřebnou část úvěru. Dál tedy ručíte pouze kupovaným domem či bytem.
Další možností je dofinancovat hypotéku dalším úvěrem. Například úvěrem ze stavebního spoření.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMJe nejčastěji sjednávaná hypotéka z více důvodů (ČNB s ohledem na růst ceny nemovitostí a krytí bankovních rizik omezila poskytování 90% hypoték a úplně zakázala poskytovat 100% hypotéky)
Jde o hypotéku s nejvýhodnější úrokovou sazbou na trhu - v tomto segmentu je nejvyšší konkurence mezi bankami poskytujícími hypotéky.
Příklad: pokud máte odhad nemovitosti na 1.000.000,- Kč, tak vám banka poskytne 800.000,- Kč formou hypotečního úvěru za nejvýhodnějších podmínek. Z vlastních prostředků tedy financujete 200.000,- Kč.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMAž 90 procent z ceny nemovitosti, kterou
ručíte. Přesně tolik si můžete půjčit na hypoteční úvěr. Abyste ale 90%
hypotéku dostali, musíte splnit několik požadavků.
Jsou to zejména základní podmínky pro získání hypotéky – tedy například:
věk,příjemči bonita.Oproti nižším půjčkám ale musíte u 90% hypotéky počítat s méně výhodnými podmínkami. Protože má hypotéka pokrýt 90 procent z ceny nemovitosti, je pro banku riskantnější než menší úvěry. A proto poskytovatelé toto riziko obvykle kompenzují vyšším úrokem.
Pro většinu lidí je přitom 90% hypotéka nejvyšší možná. Podle pokynů České národní banky mohou poskytovatelé víc peněz půjčit jen v 5 procentech případů. Potřebujete tak mít naspořeno alespoň 10 procent z kupní ceny.
V praxi to vypadá tak, že u bytu za 3 000 000 korun získáte maximálně 2 700 000 korun. Zbytek doplatíte vy.
Pokud si chcete pomocí hypotéky půjčit víc než 90 procent z ceny domu či bytu, musíte ručit více nemovitostmi. V takovém případě stoupne hodnota zástavy, ze které se půjčka počítá.
Výhodou je, že se tím pádem můžete dostat na nižší LTV (obvykle do 80 %) a získáte tak nižší úrok než u 90% hypotéky.
Pokud jste například původně ručili bytem za 2 500 000 korun a nyní k němu přidáte další byt ve stejné ceně, stoupne hodnota zástavy na 5 000 000 korun. U hypotéky na zmíněných 2 500 000 tak bude LTV 50 %.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMTermín akontace označuje částku, kterou musí kupující uhradit ze svého, jakmile si například bere auto na splátky nebo kupuje dům na hypotéku. Akontace bývá nejčastěji uváděna v procentech z celkové kupní ceny, ale ve smlouvě pak musí být samozřejmě i přesně vyčíslena v korunách. Typickou akontací u hypoték je 10 - 30 %, při pořízení auta se pohybuje od 10 % až do 50 %, ale může být i vyšší.
KOMENTÁŘE k článku Zálohové čerpání hypotéky: Víte, jak funguje a kdy se vám vyplatí?
Zatím nejsou přidány žádné komentáře. Podělte se s námi o Váš názor.