Nové bydlení je vždycky spojeno s náročným rozhodováním: do nájmu nebo do vlastního? Obě varianty mají výhody i nevýhody, které se však v čase mění. Navíc jsou subjektivní: závisejí na konkrétní situaci nebo na dalších životních plánech. Měnit se budou i s vývojem realitního trhu, který bude stále lépe umět pracovat s nemovitostmi s aktivní hypotékou. Podle čeho se tedy rozhodovat, zda do nájmu či do hypotéky?
Jaké jsou nejnovější trendy na realitním trhu?
„Trh s bydlením znova ožívá. Po téměř dvou letech, kdy ceny hypoték dosahovaly dlouhodobých maxim, se situace vrací k přijatelnějším úrokům. Díky tomu se zvedá zájem o nové hypotéky, a samozřejmě i o pořízení vlastního bydlení. Češi a kult vlastnictví – téma se vrací. Toužíme bydlet ve vlastním, abychom nemuseli čelit nejistotě bydlení v nájmu, přestože naše legislativa dává nájemníkům poměrně dlouhé lhůty, během nichž se mohou změně přizpůsobit. Navíc u nás není striktně nastavena odpovědnost za způsob užívání pronajatého bydlení a z něj plynoucí škody majitelům nájemních bytů a domů,“ popisuje současnou situaci na realitním trhu Petr Jermář, specialista na finance Banky.cz.
A jaké jsou předpovědi cen nemovitostí na příští roky? V současnosti růstové.
Na rozhodnutí se podílejí i výkyvy realitního trhu
Jak ovlivňuje aktuální trh s nemovitostmi rozhodnutí mezi vlastnictvím a pronájmem? V čase se změny na realitním trhu promítají do rozhodování o bydlení možná víc, než se na první pohled zdá. Přestože je rozhodnutí o pořízení nemovitosti závazkem na dlouhé roky, výkyvy na trhu nás od něj oddalují, či nás k němu časově přibližují.
Anebo nás přesvědčí, že vlastní bydlení není tím, po čem bychom teď toužili. Podrobněji jsme současnou situaci popsali v článku Vlastní bydlení je stále hůř dostupné. Lidé se proto častěji stěhují na vesnici či k rodičům.
Náklady na vlastnictví a nájem se v čase mění
Výhodnost nájmu versus pořízení nemovitosti se často srovnává prostřednictvím měsíčních nákladů. U pořízení nemovitosti jsou to náklady na hypotéku, u nájmu (pronájmu) pak samotné měsíční nájemné.
„Aktuálně se stále ještě vyplatí bydlení v pronájmu. Dlouho už tomu tak ale nebude. Se znovu klesajícími úroky na hypotékách se měsíční platby za nájem a za hypotéku začnou znovu podobat. Jenže: u bydlení se nemůžeme ptát jen na aktuální stav. Pořízení vlastního bydlení, i na hypotéku, je investicí, kdežto platby za bydlení v nájmu jsou jen ‚provozními náklady‘, kterými jiným lidem posíláme pasivní příjem za jejich investici. Bydlení v nájmu je proto lepší pro ty, kdo se nechtějí dlouho usazovat na jednom místě. Vlastní bydlení je naopak značným závazkem“, uvádí Miroslav Majer, CEO Banky.cz, k jedné z možnosti porovnání.
„Pokud člověk nebude řešit cashovou stránku věci, tak se srovnává raději nájem vs. úrok na hypotéce, jistinu pak pokládáme za spoření,“ upřesňuje Majer další možný pohled na srovnání výhodnosti obou forem bydlení.
Hlavní výhody a nevýhody vlastnictví oproti pronájmu
Obě podoby bydlení mají výhody oproti té druhé. A také nevýhody. Co je v nájmu „plusem“, stává se u vlastnictví nemovitosti „mínusem“, a naopak.
Rozhodnutí v otázce vlastnictví vs. pronájem závisí na aktuálních finančních možnostech, na bonitě (dosažitelnosti hypotéky) a na preferovaném stylu života (časté stěhování za prací, pracovní cesty, nebo klasický český život dlouhodoběji na jednom místě). Ale zpět k výhodám a nevýhodám.
Výhody pronájmu bytu
Nevýhody pronájmu bytu
Podle čeho rozhodnout, zda do nájmu nebo do vlastního?
Postup je snadný, přestože samotné rozhodnutí jednoduché nebývá. Vezměme to popořadě.
1. Nejprve zvažte všechny výše uvedené výhody a nevýhody (opakujeme, že co je výhodou u nájmu, stává se nevýhodou vlastního bydlení a naopak). Zjistěte si, které výhody u vás převažují.
2. V úvahu vezměte i vzdálenou budoucnost. Jaké jsou dlouhodobé finanční dopady rozhodnutí o bydlení? Především:
3. Následně zvažte svou finanční kondici a možnosti získat hypotéku nebo úvěr ze stavebního spoření. To samozřejmě nezvládnete sami. Nejlépe bude požádat banky nebo stavební spořitelnu, zda by vám „nanečisto“ (tedy bez detailního skóringu a bez záznamu do registru) spočítali, jestli byste na úvěr na bydlení mohli dosáhnout.
4. Jestliže dostanete kladnou odpověď, je na řadě samotné rozhodnutí, zda do nájmu, nebo už do vlastního.
Jestliže je odpověď od finančního domu zamítavá, ale vlastní bydlení byste přece jen rádi, soustřeďte se na vylepšení svého kreditního skóre. Pomoci vám mohou informace o podmínkách pro získání hypotéky. Banka vám bohužel nemusí sdělit důvod, proč vaše bonita není pro hypotéku dostatečná. Shromáždili jsme pro vás ty vůbec nejčastější důvody k zamítnutí hypotéky.
Krátké shrnutí
Bydlení v nájmu je flexibilnější a bezstarostnější. Více vyhovuje lidem, kteří neplánují dlouhodobě zůstávat na jednom místě. Ale i lidem, co si přejí bydlet v lokalitách, kdy by nemovitost do soukromého vlastnictví nemohli získat, ať už z jakéhokoliv důvodu.
Větší starosti začínají lidem bydlícím v nájmu až v momentě, kdy z něj dostanou výpověď, kdy majitel skokově zvýší nájemné, nebo kdy nájemníkům trvale klesne příjem přechodem do starobní penze (jestliže nemají dostatečně naspořeno na důchod).
Často se ptáte
Jaké finanční produkty jsou k dispozici pro koupi nemovitosti?
Koupi bydlení lze financovat především hypotečním úvěrem a úvěrem ze stavebního spoření. Levnější nemovitost se dá pořídit i na běžný úvěr, některé dosahují nad dva miliony korun. Ale počítat musíte s vyšším úrokem než například u hypotéky.
Jak mohu využít státní podporu v oblasti bydlení?
V oblasti bydlení vyplácí stát několik typů podpor, z dotačních programů na bydlení. Vždy se jedná o podporu šetrnějšího bydlení, které uspoří energii a vodu, hospodaří s dešťovou vodou, s odpadní vodou a jejím teplem, využívá obnovitelných zdrojů energie. V současnosti jsou aktivní programy:
Jaký vliv má finanční situace na výběr mezi vlastnictvím a pronájmem?
Vliv je přímo obrovský. Pokud vaše finanční situace neodpovídá požadavkům na získání úvěru na bydlení, sen o vlastním bydlení budete muset odložit. A to až do doby, než se vaše situace zlepší natolik, aby banka či stavební spořitelna mohly změnit výsledek skóringu. Pořídit si bydlení z vlastních úspor je téměř nemyslitelné.
Ceny nemovitostí stoupají rychle, kdežto úspory (pokud je nezvládnete zainvestovat tak, aby zhodnocení poráželo inflaci) spíš stagnují. Nedávno se ukázalo, že v ČR je bydlení jedno z nejméně dostupných v Evropě. Průměrný Čech na něj bez hypotéky dosáhne za 56 let.
Jaké jsou alternativy k vlastnictví a pronájmu nemovitosti?
Alternativy samozřejmě existují i tady. Nejjednodušší (finančně) je vícegenerační bydlení – s rodiči nebo prarodiči. Pořídit si můžete i právo k užívání družstevního bytu. Náklady na pronájem lze snížit společným nájmem s několika dalšími lidmi. Řešením se může stát i úprava rekreačního objektu na trvalé bydlení (pokud to místní podmínky dovolí).
Ještě před několika lety se mluvilo o investování do nemovitostí jako o jedné z nejvýhodnějších investic vůbec. S růstem úrokových sazeb v minulých letech však zájem o investiční nemovitosti ochladl. Postupný pokles úrokových sazeb v letošním roce šel ale ruku v ruce s opětovným zvýšeným zájmem o nemovitosti ze strany investorů. Jsou tedy opravdu nemovitosti vhodnou investiční příležitostí?
Ceny bytů se v atraktivních lokalitách vracejí k rekordním hodnotám z roku 2022. Experti očekávají další růst, a to i kvůli rozvolnění hypotečních limitů ČNB. V současnosti jsou hypotéky dostupné s průměrnými sazbami okolo 5 %. Do léta sice mohou ještě o něco klesnout, ale s ohledem na rostoucí ceny bydlení doporučují experti s nákupem nemovitosti moc neotálet.
S výstavbou rodinného domu můžete začít až poté, co získáte povolení od stavebního úřadu. Připravte se na to, že k vyřízení ohlášení stavby nebo stavebního povolení je třeba řada dokumentů a papírování zabere několik měsíců. Přečtěte si našeho praktického průvodce, který vás seznámí s celým procesem povolení stavby.
Vysoká poptávka a omezená nabídka. Dva
faktory, které tlačí ceny nemovitostí do rekordních výšin. Podle aktuálních
výsledků HB Indexu rostly v letošním druhém čtvrtletí ceny pozemků, bytů i domů
nejvíc za posledních 10 let.
Koupili jste si
nezasíťovaný pozemek pro stavbu RD a nyní Vás čeká budování přípojek? Poradíme,
jak k pozemku přivést vodu a kanalizaci. Krok po kroku od projektové
dokumentace, přes územní souhlas až po realizaci a předání stavby.
Dobrý den, bývalý přítel neplatí dětské přídavky. Bere na dceru dětské přídavky v Anglii a nic neposílá. Znovu se oženil a vše je napsáno na novou manželku, aby mi nemusel splácet dluh. Oba žijí v ČR. Jeho manželka o všem ví. Mohu tento dluh vymáhat po ní? Jsou jejich nové nemovitosti součástí SJM, i když jsou napsány jen na ni?
Dobrý den,
součástí SJM jsou jen takové nemovitosti, u kterých je v katastru jako vlastník uvedeno SJM. Nemovitosti ve výhradním vlastnictví jednoho z manželů součástí SJM nejsou.
Dobrý den, máme zúžené SJM a vlastním rodinný dům. Má nárok dědit i můj nynější manžel a nebo jen děti z mého předchozího manželství? Díky!
Dobrý den,
zúžené SJM nikterak neomezuje právo vašeho manžela na zákonný podíl v dědictví. Není-li sepsána závěť, dělí se majetek zůstavitele rovným dílem mezi zákonné dědice (manžel, děti).
Dobrý den, chci prodat rodinný dům, novostavba (začátek stavby 2020). Co vše se dá odečíst z daně z příjmu? Nemám žádné účty. Mám hypotéku a půjčené peníze od bratra. Po prodeji bych chtěl rekonstruovat nemovitost po rodičích. Děkuji za odpověď
Dobrý den,
při prodeji nemovitosti se daní zisk (rozdíl mezi prodejní cenou a nabývací hodnotou). Jako náklady byste mohl uplatnit např. transakční výdaje spojené s prodejem. Pokud byste ale peníze do 1 roku použil na řešení vlastních bytových potřeb (doplacení hypotéky, rekonstrukce jiného objektu pro vlastní bydlení, atd.), byl byste od placení daní osvobozen. Taktéž se nedaní první úplatný převod (pokud jste např. RD stavěl coby developer a chcete ho prodat jako novostavbu). Doporučuji kontaktovat naše realitní makléře, kteří s Vámi vše proberou a doporučí nejlepší možné řešení.
Dobrý den, prosím, jaké daně budu platit já a sourozenci, pokud nyní prodám svůj byt (získaný v rámci privatizace obecních bytů před 10 lety) a získané peníze rozdělím mezi sourozence (pošlu na jejich účet)? Děkuji.
Dobrý den,
neboť jste nemovitost vlastnil déle než 5 let, nebudete platit žádné daně. Taktéž darování peněz mezi sourozenci nepodléhá zdanění. Pro více info kontaktujte naše realitní makléře.
Inflace je statistická veličina, která vyjadřuje všeobecný růst spotřebitelských cen. Průměrná roční míra inflace tedy vyjadřuje procentní změnu průměrné cenové hladiny za posledních 12 měsíců oproti průměru 12 předchozích měsíců.
Roční průměrná inflace je trochu umělá veličina. Vypočítává se na roční bázi s pomocí tzv. spotřebního koše, kde se sleduje změna cen podle průměrného nákupu zboží, služeb a dalšího. Může se vám tak stát, že vaše náklady na bydlení, energie, benzín, či stravu se zvýší o 10% a úřad bude reportovat inflaci 1%. Prostě "nejste průměrní".
Jaká je v ČR průměrná roční míra inflace?Inflace 2022 = 15,1 % (skutečnost zveřejněná Českým statistickým úřadem)Inflace 2021 = 3,8 % (skutečnost zveřejněná Českým statistickým úřadem) Inflace 2020 = 3,2 % (skutečnost zveřejněná Českým statistickým úřadem)Inflace 2019 = 2,8 % (skutečnost zveřejněná Českým statistickým úřadem)Oficiální průměrnou roční míru inflace zjišťuje a zveřejňuje Český statistický úřad. Aktuální průměrná roční míra inflace je zveřejněna na webu ČSÚ. Průměrná roční míra inflace v r.2022 činí 15,1%Český statistický úřad zveřejňuje vždy po skončení roku výpis ze zjišťování průměrné inflace. Dopis ČSÚ se zjištěnou inflací roku 2022 ze dne 11.1.2023 si můžete stáhnout z www.banky.cz. Nejčastěji se tento výpočet ČSÚ využívá při obchodních jednáních o výši nájemného k nebytovým prostorám či bytům. Rovněž při meziročních jednáních o ceně dodávek mezi podnikateli. Nelze ovšem automaticky říct, že statistickou míru inflace mají strany obchodu automaticky respektovat. Inflace může zvýšit náklady podnikatele na suroviny či služby, ale každý podnikatel musí přemýšlet jak snížit jiné náklady. O cenách mezi podnikateli tedy rozhoduje trh - nabídka a poptávka.
Pojďme se ale ještě podívat na detaily statistické míry inflace v roce 2022. Průměry jsou vždy ošidné! Meziroční inflace spotřebitelských cen se v průběhu prvního pololetí držela v rozmezí 4,5 % až 9,4 %. V červenci 2022 ale začala postupně růst od 10,6% až do prosince 2022 do 15,1 %. V roce 2023 ekonomové očekávají ještě další růst spotřebitelských cen, který snad od druhého pololetí utlumí zásahy České národní banky.
Dopad inflace na vaše peníze zmírní spoření nebo investicePokud nechcete, aby vaše prostředky na běžných účtech u bank ztrácely na hodnotě přesně ve stejné % výši jako inflace, tak musíte aktivně jednat!
Konzervativní možností částečné ochrany před inflací je převedení prostředků na spořicí účty, nebo termínované vklady:
úroky ze spořicích účtů a porovnání produktů bank pravidelně aktualizujeme. Peníze ze spořicích účtů můžete kdykoliv vybrat, pokud naleznete lepší příležitost k ochraně úspor před inflací.úroky z termínovaných vkladů bank a družstevních záložen vám pomohou zmírnit následky inflace, aniž byste riskovali. TV jsou pojištěné tak že i v případě krachu banky získáte sto procent vkladu i úroků.Pokud zvažujete dynamicky chránit své úspory před inflací, je potřeba si vždy uvědomit do jakého rizika můžete vstoupit? Nabízí se mnoho variant investování nebo zúročení peněz, z nichž vybíráme:
půjčka známému nebo v rodině, za vyšší úrok než poskytují termínované vklady? Pokud nemáte rozsáhlé zkušenosti s půjčováním peněz, nelze tuto ochranu před inflací doporučit. Většina takových půjček se změní v "černý sen věřitele" a v lepším případě dostanete zpět jistinu. V horším případě se budete peněz domáhat jen složit v právních sporech, nebo si zajistíte že s vámi příbuzní již ani nepromluví.investice do akcií s očekáváním, že trhy rostly, tak se to v roce 2022 nemůže změnit? Nejhorší je předvídat vývoj podle minulosti! Stačí se podívat na náš přehled a srovnání výkonů dynamických penzijních fondů a musí vám být jasné, že zisky nerostou do nebes. Po dobrých letech přichází pád. Ale nikdy není jisté, že po pádu už zrovna teď přichází růst.... Více otázek souvisejících s investování do akcií můžete nastudovat v našem článku. Pokud jste informovaný investor a nezainvestujete v tu nejhorší dobu, tak investice do akcií je prokazatelně dlouhodobě nejlepším způsobem zhodnocení peněz. Pak podle stoletých tržních statistik lze prokázat, že nákup akciového indexu je nejlepší ochranou před inflací. (Např. v této době ETF SP500 - mix největších společností obchodovaných na burze USA) investice do kryptoměn zavání očekáváním, že přece váš výnos musí inflaci překonat?! Logika těžby kryptoměny měřená spotřebou energie říká, že když rostou ceny energií, musí automaticky růst i kurzy kryptoměn. Ale pak přichází ke slovu racionální složka uvažování. Váš mozek se vás ptá čím jsou kryptoměny podloženy, jestli nebude jejich používání zakázáno vládami, apod? Všechny otázky zde nevyřešíme - jen je jisté, že kryptoměny mohou být tou nejvíce rizikovou složkou vašich investic. Myslete proto na to a pokud již chcete investovat, musí to být částka, kterou vás "nebude bolet", když ji ztratíte.investice do nemovitostí - tak to je většinové cesta, kterou volí řada čechů. Než by si nechali znehodnotit své finance inflací, tak raději zakoupí dům, stavební parcelu, nebo pole, louky, lesy. Není našim cílem teď na pár řádcích pokrýt všechna pozitiva a negativa investice do nemovitostí. Tudíž je konstatujeme, že investujte do nemovitostí, pokud máte opravdu dlouhodobé volné prostředky a zároveň máte čas se o nakoupené nemovitosti starat.Protože si náš portál zakládá na nestrannosti a podpoře finanční gramotnosti, musíme vás i na tomto místě upozornit, že nelze bezhlavě věřit jakékoliv reklamě! Vedou nás k tomu zkušenosti z bankovní poradny, kde již většinou řešíme "následky" špatných rozhodnutí vlivem reklamy.
Často tak můžete vidět reklamy uvádějící jako problém inflaci a jako řešení investice. Abyste se nestali "smutnými klienty naší bankovní Poradny" je nutné každou reklamní nabídku podrobit důkladnému zkoumání! Reklama často pod záminkou "musíte investovat, jinak vám úspory požere inflace" předvádí spokojené klienty, kteří nakoupili kryptoměny, nebo protiinflační dluhopisy.
Zkušený investor dokáže falešné nabídky odfiltrovat. Buďte prosím i vy takovými investory! Nebo se věnujte realitám, či místo investování ukládejte peníze do spořicích účtů a termínovaných vkladů.
Při vysoké inflaci si raději půjčte od bankyTak jako jsme výše popisovali znehodnocující vliv inflace na úspory, lze podobnou logiku aplikovat i na půjčky a hypotéky.
Přichází vysoká inflace? Rychle si půjčte co nejvíce peněz. Splácet budete v příštích letech již znehodnocenými korunami.
Nechceme vás nabádat k nezodpovědnému zadlužování, ale vysoká inflace, znamená pokles reálné budoucí hodnoty vašich dluhů. Pokud tedy investujete do nemovitosti, nebo jiného aktiva s budoucím cash-flow, tak vyšší půjčka či hypotéka může být výhodná. Pokud ale budete chtít půjčit bez zajištění, nebo s nízkou mírou vlastních zdrojů, pravděpodobně narazíte na limity DSTI, nebo DTI.
Na co se používá míra inflace?Využití je skutečně rozmanité:
Česká národní banka si stanovuje inflační cíl a podle jeho (ne)plnění je schopna snižovat nebo zvyšovat úrokové sazby. Inflační cíl většiny centrálních bank (včetně ČNB) je 2%Většina nájemních smluv na komerční nemovitosti obsahuje inflační doložku. Tedy při růstu cen dochází automaticky k růstu nájemného. Někdy se podobná situace s růstem ceny nájmu podle výše inflace týká i pronájmu bytů. Tato praxe se nazývá indexace nájemného.Politická reprezentace obecně využívá informaci o dosažené míře inflace ke zdůvodnění změny mezd (např. stanovení minimální mzdy), platů ve státní správě, či důchodů a sociálních příjmů.Investoři a střadatelé poměřují výnos z investice nebo spoření vůči inflaci. Zjednodušeně lze pak říct, zda vaše prostředky ztratily nebo získaly na hodnotě.Graf míry inflace v České republice 2011 - 2021:Variantou inflace je stagflace. Pojmem ukazujícím na pohyb inflace je dezinflace. Extrémně vysoká a trvalá inflace se nazývá hyperinflace.
Opakem inflace je deflace (pokles cenové hladiny).
Průběžný graf míry inflace v Eurozóně 2012 - 2022:Na přelomu roku 2021 a 2022 dochází ke zlomu v inflaci
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAM
KOMENTÁŘE k článku Vlastnictví nebo pronájem nemovitosti? Co se aktuálně vyplatí
Zatím nejsou přidány žádné komentáře. Podělte se s námi o Váš názor.