Question 1

⭐ Může spoluvlastník prodat svůj podíl?

Accepted Answer

Dobrý den,

obecně může spoluvlastník nemovitosti prodat svůj podíl bez souhlasu ostatních spoluvlastníků (je to jeho majetek, může s ním nakládat dle libosti). Ve vašem případě je ale možnost prodeje pouze teoretická, neboť:

20% podíl na nemovitosti se zástavou za hypoteční úvěr by si nikdo nekoupil (z důvodu právní vady "zástavního práva")

banka pravděpodobně mimo zástavního práva nechala do katastru zapsat též věcné břemeno "zákaz zcizení", které znemožňuje změnu vlastníka bez souhlasu banky

Question 2

⭐ Spoluvlastnictví nemovitosti a účet na opravy

Accepted Answer

Dobrý den,

zůstatku na účtu zůstavitele by byl předmětem dědického řízení zůstavitele. Máte 2 možnosti:

zůstavitel může sepsat závěť, ve které by Vám zůstatek na účtu odkázal
založte si SVJ a zřiďte si speciální běžný účet pro SVJ

Question 3

⭐ Dědictví a reality

Accepted Answer

Dobrý den,

nemovitost nabytá před uzavřením manželství není součástí SJM. V dědickém řízení se postupuje následovně:

je-li sepsána závěť, dělí se majetek dle vaší poslední vůle
není-li sepsána závěť, dochází k dělení majetku rovným dílem mezi zákonné dědice (manžel/ka a děti zůstavitele)

Question 4

⭐ Změny sklepů v bytovém domě

Accepted Answer

Dobrý den,

pro změny sklepů v bytovém domě je třeba sepsat resp. aktualizovat prohlášení vlastníků, se kterým musí souhlasit SVJ (nestačí pouze souhlas vlastníků dotčených jednotek).

Question 5

⭐ Změny v bytovém domě

Accepted Answer

Dobrý den,

prohlášení vlastníka slouží k vymezení bytových jednotek, společných prostor a stanovení pravidel (kdo může co výlučně užívat). Se změnou musí souhlasit SVJ (nemůžete měnit dispozice bytového domu bez souhlasu ostatních). Doporučuji vše nejdříve projednat s ostatními členy SVJ. Změnu prohlášení vlastníka Vám za úplatu připraví právník.

Question 6

⭐ Převod nemovitosti a dluhy

Accepted Answer

Dobrý den,

převod nemovitosti starý 6 let nelze napadnout pro účelové odklánění majetku před věřiteli (toto bylo možné ve lhůtě 3 roky od převodu nemovitosti).

Question 7

⭐ Kupuji nemovitosti s exekucemi a nedaří se mi

Accepted Answer

Dobrý den,

kupovat nemovitosti zatížené exekucemi je velmi rizikové a laikům bych toto důrazně nedoporučoval. Nekoupíte-li nemovitost v dražbě s garancí očištění od právních vad (exekuce), riskujete další exekuce (Váš případ) nebo dokonce zneplatnění převodu nemovitosti, které lze učinit zpětně až 3 roky.

Question 8

⭐ Darování podílu na nemovitosti

Accepted Answer

Dobrý den,

každý může volně nakládat se svým majetkem. Bratr může svůj podíl na nemovitosti darovat svému synovi a nepotřebuje k tomu váš souhlas (ani Vám to nemusí oznamovat). Jedinou výjimkou by bylo dědictví, kdy po dobu 6 měsíců od nabytí podílu na nemovitosti má prodávající/dárce povinnost nabídnout tento podíl v rámci předkupního práva ostatním spoluvlastníkům.

Question 9

⭐ Stavba na pozemku s věcnými břemeny

Accepted Answer

Dobrý den,

stavět na takovém pozemku může být poměrně komplikované.

zástavní právo: stavba je nedílnou součástí pozemku, a pokud se pozemkem ručí za cizí hypoteční úvěr, mohl byste o nemovitost kdykoliv přijít

zákaz zcizení: znemožňuje převod pozemku (nestal byste se majitelem své nemovitosti)

zákaz zatížení: nemůžete pozemek zatížit jiným věcným břemenem, např. právem služebnosti k budované elektro/plynové přípojce (je-li pozemek nezasíťovaný, bude jeho zasíťování komplikované)

právo chůze a jízdy: zde náleží, k jaké části pozemku se toto omezení vztahuje

Question 10

⭐ Exekuční dražba nemovitosti

Accepted Answer

Dobrý den,

výtěžek z prodeje nemovitosti se použije na uhrazení dluhů (včetně příslušenství a nákladů/odměny exekutora). Zbytek je následně vrácen dlužníkovi.

Question 11

⭐ Prodej domu v exekuci a insolvenci

Accepted Answer

Dobrý den,

v exekuci ani insolvenci nemůžete Vy sám nemovitost prodat (takový prodej by šlo stornovat i 3 roky zpětně). Exekutoři Vám pravděpodobně zapsali na dům již exekuci a o případném způsobu řešení insolvence (splátkový kalendář a/nebo zpeněžení majetku) rozhoduje soud na návrh ins. správce.

Question 12

⭐ Prodej nemovitosti před insolvencí

Accepted Answer

Dobrý den,

obě tyto varianty jsou možné (převod nemovitosti lze stornovat až 3 roky zpětně). Nemůžete se zbavit majetku a následně požádat o osobní bankrot (přestože jste třeba z peněz vyplatil některé věřitele - jednalo by se o tzv. zvýhodňování vybraného věřitele, které je v insolvenci nepřípustné).

Question 13

⭐ Koupil jsem byt od dlužníka v insolvenci

Accepted Answer

Dobrý den,

vyhledejte odbornou pomoc a braňte se právní cestou. Při koupi bytu je vždy nutné prověřit, zda není prodávající předlužen, v exekuci či insolvenci (v takovém případě hrozí ztráta peněz i kupované nemovitosti).

Question 14

⭐ Mám dluhy, přepsal jsem byt na rodiče

Accepted Answer

Dobrý den,

syn o insolvenci požádat může, ale není dost dobře možné se zadlužit, pak majetek převést na rodiče a věřitelům tvrdit "jsem nemajetný a chtěl bych prominout dluhy". Takovéto účelové převody majetku lze stornovat až 3 roky zpětně (exekutor či ins. správce by peníze použili na umoření dluhů vašeho syna).

Question 15

⭐ Přepis nemovitosti a zástavní právo

Accepted Answer

Dobrý den,

za každou změnu majitele nemovitosti (návrh na vklad na katastr) se platí poplatek 2 000 Kč. Důchodci nemají žádné úlevy. Zástavní právo změně majitele nebrání, ale doporučuji předem ověřit, zde u nemovitosti nemáte zapsané též věcné břemeno "zákaz zcizení" (pak by byl třeba souhlas věřitele).

Question 16

⭐ Prodej bytu, stavba RD

Accepted Answer

Dobrý den,

musíte si najít takového kupujícího, který Vás nechá v bytě bydlet až do momentu dostavby RD. Na všem se můžete domluvit v rámci kupní smlouvy. Počítejte však s nižší prodejní cenou.

Příklad: Tržní cena bytu 3 mil. Kč, tržní nájemné 10 000 Kč => pokud si dáte do podmínek, že můžete v bytě zůstat ještě 1 rok po prodeji, tržní cena bude ponížena o hodnotu nájmu za 1 rok (120 000 Kč).

Question 17

⭐ Co je to plomba na katastru?

Accepted Answer

Dobrý den,

katastr po přijetí jakéhokoliv návrhu na vklad nejprve vyznačí na nemovitosti plombu na 20 dní a obešle účastníky řízení. Teprve po expiraci plomby je možné vklad provést. Jedná se o bezpečnostní pojistku proti podvodům.

Question 18

⭐ Dělení a koupě pozemku

Accepted Answer

Dobrý den,

nejprve je třeba na katastru nechat pozemek rozdělit na základě geometrického plánu a až následně je možné nově vzniklou parcelu koupit.

Question 19

⭐ Chci koupit nemovitost od neplatiče

Accepted Answer

Dobrý den,

žádný takový registr nemovitostí k prodeji z hypoték v selhání není. Hypoték v selhání je naprosté minimum a počet nemovitostí k prodej tak není velký. Nemovitosti se obvykle prodávají formou dražby, tedy je případně nutné se zúčastnit dražeb.

Question 20

⭐ Vypořádání spoluvlastnictví

Accepted Answer

Dobrý den,

peníze se protistraně obvykle zasílají až po přepsání majitele na katastru (nikoliv po podání návrhu na vklad, který může katastr zamítnout).

Question 21

⭐ Prodej nemovitosti a daň z příjmu

Accepted Answer

Dobrý den,

ano, obě možnosti lze považovat za řešení vlastních bytových potřeb. V obou případech je nutné peníze použít do 12 měsíců od jejich přijetí, jinak by nárok na osvobození od placení daně z příjmu zanikl.

Question 22

⭐ Rozdělení domu na bytové jednotky

Accepted Answer

Dobrý den,

za hypotéku nelze ručit nemovitostí se zapsaným věcným břemenem práva dožití. Pokud to stavebně technické podmínky umožňují, doporučuji Vám RD rozdělit na 2 samostatné bytové jednotky a převést věcné břemeno práva dožití pouze na jeden byt obývaný babičkou. Druhým bytem byste následně mohli ručit za hypotéku. Samostatně zapsaný byt na katastru musí splnit stavební a technické podmínky kladené na byt (samostatný vchod, sociální zařízení, atd.).