Question 1

⭐ Mohu odvolat dar?

Accepted Answer

Dobrý den,

dar je možné odvolat pro nevděk ze strany obdarovaného, ale vše má své lhůty a přesné postupy. Doporučuji vyhledat odbornou právní pomoc. V exekuci má dlužník značně omezená práva (nemůže nakládat se svým majetkem, ani ho darovat otci či prodat).

Question 2

⭐ Pronájem bytu a daň z příjmu

Accepted Answer

Dobrý den,

náklady můžete uplatnit buď paušálem (30%) nebo dle skutečnosti (kam je mimo skutečných nákladů možné dát i paušál na auto 4 000 Kč/měsíc). Paušál na telefon uplatnit nelze - pouze skutečné výdaje, doložitelné fakturami.

Question 3

⭐ Prodej bytu a kopie OP

Accepted Answer

Dobrý den,

proč necháváte cizí lidi fotit si vaše velmi citlivé doklady (OP)? Při prodeji bytu se případně kontrolují OP během podpisu rezervační nebo kupní smlouvy, ale určitě nemůžete nechat každého zájemce během prohlídky bytu fotit vaše doklady. Obáváte-li se zneužití, nechte doklady zablokovat a vystavit si nové.

Question 4

⭐ Návrh na vklad do katastru

Accepted Answer

Dobrý den,

návrh na vklad je pokyn pro katastr, kterým katastru říkáte "proveďte změny dle přiložených dokumentů" (např. kupní smlouva, darovací smlouva, zástavní smlouva, smlouva o zřízení věcného břemene, atd.). Návrh na vklad tak musíte sepsat vždy když chcete, aby katastr provedl změnu (např. vlastníka v případě darovací smlouvy). Bez návrhu na vklad katastr nemůže vědět, že jste podepsal darovací smlouvu a neprovede změnu vlastníka. Formulář naleznete na webu katastru nemovitostí.

Question 5

⭐ Prodej bytu a osvobození od daně z příjmu

Accepted Answer

Dobrý den,

pokud jste splnili podmínky pro osvobození o daně z příjmu, pak tento příjem zdanitelný není a do svého daňového přiznání ho nezahrnujete. Doporučuji však Finanční úřad o všem informovat čestným přihlášením ("měl jsem příjem, ale jsem osvobozen, protože...").

Question 6

⭐ Zrušení spoluvlastnictví nemovitosti

Accepted Answer

Dobrý den,

nikdo nemůže být ze zákona nucen setrvávat ve spoluvlastnictví. Pokud se spoluvlastníci nemohou dohodnout na společném užívání či prodeji nemovitosti, může kterýkoliv spoluvlastník (nehledě na výši jeho podílu) požádat soud o zrušení spoluvlastnictví.

Jak soud postupuje?

1) je-li možné nemovitost s ohledem na stavebně technické parametry rozdělit, nařídí se rozdělení nemovitosti

2) není-li rozdělení na samostatné bytové jednotky možné, je dána možnost vyplatit ostatní spoluvlastníky

3) nechce-li žádný spoluvlastník vyplatit ostatní, nemovitost končí v dražbě a výtěžek je vyplacen spoluvlastníkům s ohledem na jejich podíly

Synovec Vás nemůže přímo nutit k prodeji vašeho podílu soudní cestou, ale takto oklikou může požádat o zrušení spoluvlastnictví (a je na soudu a účastnících řízení, jak vše dopadne).

Question 7

⭐ Koupě podílu na nemovitosti v dražbě

Accepted Answer

Dobrý den,

podíl z exekuční dražby koupíte tak, že se zúčastníte dražby a podáte nejvyšší nabídku. Podíl z insolvence můžete odkoupit přímou nabídkou (bude-li s nabízenou cenou souhlasit ins. správce/soud) nebo se třeba také bude konat dražba.

Question 8

⭐ Prodej podílu na domu

Accepted Answer

Dobrý den,

vlastnit 1/4 podíl na domu, kde zbylé 3/4 vlastní cizí osoba, pro Vás není výhodné (těžko se budete domlouvat s druhým majitelem např. na společném užívání nemovitosti). K prodeji vašeho podílu Vás synovec nutit nemůže (on může prodat jen svůj podíl 3/4), ale za prodej celku (4/4) byste utržili výrazně více peněz než když budete nemovitost prodávat každý zvlášť. Můžete si od něj případně jeho 3/4 odkoupit. Samotná 1/4 by se Vám prodávala velmi obtížně.

Question 9

⭐ Mohu zvýšit v krizi koronaviru nájem?

Accepted Answer

Dobrý den,

moratorium na zvyšování nájmů v krizi koronaviru bylo přijato formou vládního nařízení a platilo pouze v období 24/4-5/6/2020. Má-li nájemce smlouvu na dobu určitou (která mu nyní končí) a nesouhlasí-li se zvýšením nájemného, pak nájemní smlouva končí ke sjednanému datu a nájemce by dle smluvních podmínek měl byt vrátit k užívání vašemu synovi. U nájemních smluv na dobu neurčitou je zvyšování nájemného komplikovanější (nájemce s ním nemusí souhlasit a může se i soudit).

Question 10

⭐ Elektrická přípojka a věcné břemeno

Accepted Answer

Dobrý den,

pravděpodobně nyní budujete na svém pozemku elektrickou přípojku a distributor si zapisuje k vašemu pozemku věcné břemeno práva údržby na cca 1m2 u hranice pozemku, na kterém je situována HDS (smyčka NN s nožovými pojistkami, která je majetkem distributora - zde začíná vaše vedení k elektroměru). Více info v našem článku Jak na zasíťování pozemku: Elektrická přípojka

Question 11

⭐ Proč kupní cena pozemku roste?

Accepted Answer

Dobrý den,

možný způsob využití pozemku řeší územní plán obce, nikoliv zapsané aktuální využití na katastru. Není tedy až tak podstatné, co je na katastru u pozemku zapsáno (zahrada, ostatní plocha nebo třeba pole). Lze-li na pozemku dle územního plánu stavět, pak je stavební (a má hodnotu stavebního pozemku).

Ceny realit v posledních letech prudce rostly (i o více než 20% ročně), tedy za 4 roky se mohla hodnota pozemku, bytu či domu i zdvojnásobit. Nevím v jaké lokalitě se nachází váš pozemek, ale cena 47 Kč/m2 se mi zdá nepřiměřeně nízká i na poměry roku 2016 (to má blíží k prodejní ceně pole za vesnicí a ne k zahradě v obci vedle vašeho RD, na které lze stavět).

Nezapomeňte, že obec nemá povinnost Vám svůj pozemek prodat a cenu si prodávající může stanovit dle svého uvážení (je pouze na kupujícím, zdali ji akceptuje). Obec musí postupovat s péčí řádného hospodáře a nemůže prodávat pod tržní cenou. Pokud pozemek chcete, příliš bych s koupí neváhal (obec může kdykoliv přestat své pozemky prodávat a cena 300 Kč/m2 je velmi slušná i na poměry nejmenších obcí v ČR).

Question 12

⭐ Prodej bytu v SJM

Accepted Answer

Dobrý den,

při prodeji bytu v SJM je třeba souhlas obou manželů. V manželství je třeba takto závažná rozhodnutí činit společně a hledat kompromis přijatelný pro oba. Jsou-li mezi vámi nepřekonatelné rozpory, můžete se nechat rozvést a dál jít každý svou cestou. V rámci rozvodu by byl vypořádán majetek v SJM a každý by pak mohl volně disponovat se svou částí majetku.

Question 13

⭐ Nákup nemovitosti v exekuci

Accepted Answer

Dobrý den,

lhůta pro nabytí právní moci je uvedena v rozsudku. Přijde na to, jestli se někdo proti rozsudku odvolá, zda to bude mít odkladný účinek, jestli Parlament neschválí v době koronavirové krize další odkladná opatření. V neposlední řadě záleží na tom, jak rychle bude schopen jednat exekutor, který bude velmi pravděpodobně potřebovat asistenci Policie ČR.

Nákup nemovitosti v exekuci je vždy rizikový. Záleží na mnoha detailech (jak moc se obyvatel bytu brání vystěhování, v jaké fází se vše nachází, jaké kroky již byly podniknuty, atd.). V nejhorším možném případě se vše může táhnout i rok.

Question 14

⭐ Nemovitost, dědictví a insolvence

Accepted Answer

Dobrý den,

v rámci dědického řízení připadne každému podíl na nemovitosti dle výše jeho dědického podílu. Zatímco Vy budeme moci nakládat se svým podílem zcela libovolně (budete moci svůj podíl prodat či si ho ponechat), sestra bude v nakládání se svým podílem značně omezena. Je možné, že ins. správce její podíl prodá a peníze použije na umoření dluhů. Vy každopádně o svůj podíl nepřijdete. Určitě se ale nenaplní scénář, že Váš podíl odkoupí sestra. Jednak na to nebude mít peníze (v insolvenci ji nikdo nepůjčí) a za druhé by po získání Vašeho podílu na nemovitosti přišla i o tento majetek.

Question 15

⭐ Prodej nemovitosti a daň z příjmu

Accepted Answer

Dobrý den,

nesplní-li dcera podmínky pro osvobození od daně z příjmu při prodeji nemovitosti (např. vlastnit nemovitosti 5 let, min. 2 roky v ní bydlet nebo peníze z prodeje do 1 roku investovat do vlastního bydlení), zaplatí daň z příjmu ve výši 15% ze zisku (rozdíl prodejní a kupní ceny).

U zakoupených 5/9 se bude uvažovat kupní cena. Pro darované 4/9 bude třeba nechat vyhotovit znalecký posudek dle cenových předpisů.

Question 16

⭐ Mám byt prodat nebo pronajímat?

Accepted Answer

Dobrý den,

na Vaši otázku není jednoduchá odpověď, obě řešení (prodej bytu, pronájem bytu) mají svá pro a proti.

Pronájem bytu

při čistém výnosu z nájmu 20 000 Kč měsíčně (240 000 Kč ročně) a hodnotě bytu 3 mil. Kč činí roční zhodnocení nadprůměrných 8% (běžně se dosahuje poloviny)
máte-li na polovinu tržní hodnoty bytu hypotéku, bude zhodnocení vlastních investovaných peněz do bytu ještě vyšší (investujete tzv. na páku), což je velmi příjemné
pravidelný pasivní příjem posiluje vaši finanční nezávislost (cíl mnoha finančně gramotných osob)

o byt/nájemníky se musíte starat
s pronájmem bytu jsou spojena rizika (můžete narazit na neplatiče atd.)
na stavbu domu si musíme vzít další/vyšší hypotéku

Prodej bytu

máte hned k dispozici vyšší finanční hotovost, na stavbu domu si bude brát nižší hypotéku
celkově nižší zadlužení

je obtížnější správně načasovat prodej bytu, dostavbu domu a stěhování (můžete řešit pomocí překlenovacího úvěru)
ztrácíte prověřenou nemovitost, která Vám mohla generovat pasivní příjem

Question 17

⭐ Prodej bytu a přepis energií

Accepted Answer

Dobrý den,

máte pravdu, takto by se při prodeji bytu a přepisu energií opravdu postupovat nemělo. Je několik možných postupů, ale za nejméně komplikovaný považuji následující:

sepište s prodávajícím předávací protokol, kde budou uvedeny stavy měřidel k datu předání bytu (elektřina, plyn, voda, TV, topení)

navštivte současného dodavatele energií, předložte kupní smlouvu a předávací protokol

dodavatel energií s Vámi uzavře novou smlouvu (důrazně doporučuji na dobu neurčitou) a převede odběrné místo na Vás

chcete-li u stávajícího dodavatele zůstat, tímto pro Vás přepis končí

chcete-li dodavatele změnit, podejte výpověď (výpovědní lhůta činí 3 měsíce od konce měsíce, ve kterém byla výpověď podána), do týdne Vám dorazí akceptace výpovědi a s tímto dokumentem si dodávku energií sjednáte u Vámi vybraného dodavatele

teoreticky byste měla mít ze zákona možnost uzavřít novou smlouvou již s novým dodavatelem, ale v praxi se setkáte s takovou neochotou na straně stávajícího dodavatele (bude Vám neustále házet administrativní klacky pod nohy), že se vyplatí uzavřít novou smlouvu nejprve se stávajícím dodavatelem (to se na Vás úředník mile usměje a místo předchozího "nejde, to byste nejprve musela, atd." je rázem vše během 10 min. vyřízeno) - počkat si 3 měsíce za to stojí!

Question 18

⭐ Zasíťovaný pozemek

Accepted Answer

Dobrý den,

jak to tedy prosím máte s pozemkem, je zasíťovaný nebo ne? Za zasíťovaný pozemek se považuje takový, který má přípojky vyvedené na hranici svého pozemku. Vodovodní přípojka končí ve vodoměrné šachtě, kanalizační přípojka revizní šachtou, plynovodní přípojka v plynoměrném sloupku a elektrická přípojka v HDS (smyčka NN ve sloupku na hranici pozemku, vedle elektroměrného pilíře). Vedou-li Vám pouze kolem pozemku hlavní řády, pak pozemek zasíťovaný není a Vás čeká administrativně náročná výstavba přípojek.

Vrtaná studna přijde na několik desítek tisíc korun a můžete ji určitě financovat hypotékou i půjčkou. Výhodnější by však bylo se místo vrtané studny napojit na hlavní vodovodní řád. Vede-li Vám hlavní řád přímo kolem pozemku, neměl by být problém postavit vodovodní přípojku do 40 000 Kč.

Doporučuji náš článek Jak na zasíťování pozemku: Elektrická přípojka (druhý a třetí díl o vodovodní, kanalizační a plynovodní přípojce vydáme v následujících týdnech).

Question 19

⭐ Ocenění pozemku

Accepted Answer

Dobrý den,

hodnota pozemku závisí na mnoha parametrech. Lokalita, velikost pozemku, věcná břemena, územní plán obce, atd. Nejde odhadnout na dvou řádcích v poradně, jakou hodnotu může mít "příjezdová cesta někde na území ČR" bez znalosti všech výše uvedených parametrů.

Rád Vám odhad zpracuji za 980 Kč. V případě zájmu mne prosím kontaktujte na email petr.jermar@banky.cz a domluvíme podrobnosti.

Question 20

⭐ Vykoupí někdo byt s exekucí?

Accepted Answer

Dobrý den,

máte-li nemovitost blokovanou exekutorem, nemůžete s ní volně nakládat (nelze ji prodat). Taktéž máte od banky pravděpodobně zapsané věcné břemeno "zákaz zcizení", které neumožňuje změnu majitele (prodej) bez souhlasu banky. Za těchto okolností od Vás nikdo byt odkoupit nemůže.

Question 21

⭐ Nájemník mi dluží na nájemném a má exekuce

Accepted Answer

Dobrý den,

práci načerno resp. vyplácení nezdaněné mzdy můžete nahlásit inspektorátu práce. Nicméně vymáhání dlužného nájemného po nájemníkovi se třemi exekucemi může být poměrně komplikované. Dlužník má pravděpodobně obstavenou mzdu i majetek a Vaše exekuce by byla až čtvrtá v pořadí.

Question 22

⭐ Proč mi dal soud plombu na nemovitost?

Accepted Answer

Dobrý den,

soud pravděpodobně zmrazil Váš majetek, aby v případě prohry soudního sporu bylo z čeho bratrovi vyplatit náhradu škody (abyste např. nepřevedl tento dům na osobu blízkou, atd.).