Question 1

⭐ Darování pozemku a exekuce

Accepted Answer

Dobrý den,

záznam o exekuci bude z katastru odstraněn až po doplacení dluhu a ukončení exekuce. Pokud jste s tímto nesouhlasil, neměl jste dar přijímat. Převodem nemovitosti na třetí osobu nedochází automaticky k výmazu exekuce (naopak jste nemovitost nabyl s touto právní vadou a musíte počítat se všemi důsledky).

Question 2

⭐ Vodovodní přípojka přes cizí pozemek

Accepted Answer

Dobrý den,

u cizích pozemků je věcné břemeno nutností, u pozemku v podílovém vlastnictví by mohlo stačit doložit, že vlastníte podíl na pozemku. Bude záležet na podmínkách banky poskytující hypotéku.

Question 3

⭐ Vodovodní přípojka přes pozemek souseda

Accepted Answer

Dobrý den,

se zástavním právem by soused nikdy nesouhlasil a banka toto určitě nežádá (proč by také měl soused svým pozemkem ručit za váš úvěr). Banka po vás spíše žádá zřízení věcného břemena služebnosti na vaši vodovodní přípojku uloženou v pozemku souseda ve prospěch vašeho pozemku. Bez tohoto věcného břemena totiž nemáte nárok mít svou přípojku v sousedově pozemku.

Nehledě na požadavky banky doporučuji toto řešit (zkusit se sousedem dojednat věcné břemeno za úplatu nebo ho nechat soudně zřídit institutem vydržení, pakliže se jedná o historickou záležitost), neboť byste také mohli skončit bez vody. Úplata za toto věcné břemeno je zcela na místě, neboť svou přípojkou jste znehodnotili pozemek souseda (který v místech přípojky nyní nemůže volně nakládat se svým pozemkem).

Question 4

⭐ Prodej nemovitosti

Accepted Answer

Dobrý den,

majitel nemovitosti může se svým majetkem volně nakládat (mimo omezení zapsaná jako věcná břemena v katastru), může nemovitost prodat bez souhlasu nájemníků (nájemní smlouva pak automaticky přechází na nového majitele). Není mi jasné, proč byste jako nájemník měla být účastníkem kupní smlouvy či platit daně z nemovitosti.

Question 5

⭐ Koupě podílu na nemovitosti v dražbě

Accepted Answer

Dobrý den,

žádného vyklizení docílit nelze, protože si kupujete ideální podíl na nemovitosti, ke kterému se neváže právo užívat konkrétní pokoj či místo v bytě. Vše je na dohodě mezi spoluvlastníky. Pokud k dohodě nedojde (což při nedobrovolné dražbě minoritního podílu nedochází), soud nařídí prodej. Položte sám sobě otázku, jestli má smysl kupovat minoritní podíl v nedobrovolné dražbě (po nabytí nemovitosti zaplatíte 4% daň), kde k dohodě spíše nedojde a nemovitost budete pravděpodobně opět nucen prodat.

Question 6

⭐ Koupě podílu na nemovitosti v dražbě

Accepted Answer

Dobrý den,

vstup do nemovitosti musí být umožněn všem majitelům (je možné o asistenci požádat Policii ČR). Kupovat si zejména v nedobrovolné dražbě 25% podíl na bytové jednotce nedává moc smysl, neboť s cizími se budete hůře domlouvat na společném užívání nemovitosti (proto je cena velmi nízká).

Nikdo nemůže být ze zákona nucen setrvávat ve spoluvlastnictví, tedy soud by váš spor řešil nařízeným prodejem nemovitosti (resp. Vašeho podílu). Určitě nelze bytovou jednotku nechat rozdělit bez souhlasu všech zúčastněných (ani se této akce nemůžete dožadovat u soudu). Málokdy lze bytovou jednotku rozdělit na 2 menší s ohledem na technické možnosti (potřeba vstupu, oken a stoupaček/rozvodů).

Question 7

⭐ Omezení převodu nemovitosti

Accepted Answer

Dobrý den,

obávám se, že pokud jste tento případ nevyřešil Vy coby právník ani soudy, já Vám zde těžko na pár řádcích budu schopen tento spor kvalifikovaně posoudit.

Question 8

⭐ Koupě podílu na nemovitosti v dražbě

Accepted Answer

Dobrý den,

kupujete-li tzv. ideální podíl bez prohlášení vlastníka vymezující pravidla pro užívání nemovitosti (např. podíl A - přízemí, podíl B - první patro), pak nejsou stanovena žádná konkrétní pravidla pro společné užívání nemovitosti (je to na dohodě spolumajitelů, které nemusí být vždy dosaženo ku spokojenosti všech zúčastněných - proto bývají ceny těchto podílů velmi nízké, neboť málokdo je ochoten obývat prostory společně s cizími osobami bez rozumné dohody).

Question 9

⭐ Prodej bytu

Accepted Answer

Dobrý den,

podílové vlastnictví bytu se řeší stejně jako by byt měl pouze jednoho vlastníka (jde o to, že vlastníte podíl na bytové jednotce a ne podíl na celém domu). Naopak trochu jiné řešení by se použilo v případě, kdy byste vlastnila podíl na celém domu s právem užívat bytovou jednotku. V obou případech se však nejedná o běžnou či jednoduchou operaci, na kterou by Vám stačilo sepsat jednodušší smlouvu typu "prohlašuji že vlastním byt a prodávám sousedovi pokoj". Doporučuji vyhledat odbornou právní asistenci, kdy s Vámi právník specializující se na reality vše probere a navrhne nejvhodnější řešení. Každé podání návrhu na katastr stojí 2 000 Kč. Je určitě lepší zaplatit notáři či advokátovi např. 10 000 Kč za přípravu smlouvy než riskovat zamítnutí žádosti o vklad na katastr a znovuplacení poplatků.

Question 10

⭐ Formální chyba v návrhu na vklad

Accepted Answer

Dobrý den,

pokud Katastrální úřad objevil v návrhu na vklad chybu (formální či materiální) a usoudil, že nelze provést vklad, je na místě oprava či stažení a znovupodání návrhu.

Question 11

⭐ Jak zasíťovat pozemek

Accepted Answer

Dobrý den,

elektřina (ČEZ) je ještě to nejjednodušší, máte-li přípojku do 50 m (stačí zaplatit poplatek za rezervovaný příkon, např. 3x20A = 10 000 Kč, postavíte elektroměrný sloupek (cca 10 000 Kč) a distributor Vás musí do 12 měsíců připojit (o nic dalšího se nestaráte). Kanalizace, voda a plyn jsou daleko výživnější, neb je řešíte zcela ve své režii a nejsou zde žádné pevné lhůty, do kdy Vás musí distributor připojit. Do hry mimo stavebního úřadu (který musí dodržovat platné zákony a nemůže Vás při splnění podmínek odmítnout) vstupuje Rada města, která Vám musí schválit věcné břemeno na vaše přípojky v obecním pozemku (před žádostí o územní souhlas). U vstřícné obce resp. rozumných místních politiků není problém, ale taktéž můžete narazit na neochotu nebo žádosti o úplatek, a pak Vám pod různými záminkami mohou stavbu blokovat třeba roky. Taktéž je rozdíl mezi stavbou samotných přípojek (stačí územní souhlas) a prodlužováním páteřních sítí (nutné stavební povolení/více razítek - kanalizace je pak vodním dílem, které neschvaluje stavební úřad ale vodoprávní úřad).

Máte-li hlavní řády vedeny přímo kolem pozemku (ve vzdálenosti pár metrů) a vstřícnou Radu města, pak spíše přípojky realizovat do 24 měsíců stihnete. V případě chybějících hlavních řádů a neochotné Rady města bych raději počítal více let.

Stavba (RD) je nedílnou součástí pozemku (nemůžete ručit pozemkem jedné bance a stavbou druhé bance). Budou-li obě hypotéky u stejné banky (na pozemek a na stavbu), pak není problém (na stavbu se čerpá překlenovací úvěr, který se po kolaudaci mění v řádnou hypotéku).

Doporučuji náš článek Jak na zasíťování pozemku: Elektrická přípojka

Question 12

⭐ Daň z nabytí nemovitosti a znalecký odhad

Accepted Answer

Dobrý den,

FÚ nemůže při vyměřování daně z nabytí nemovitosti postupovat čistě dle kupní smlouvy, jinak by si lidé začali přeprodávat nemovitosti za nižší ceny a vyrovnávali se bokem (aby ušetřili na dani). Pro kontrolu kupní ceny (jestli není zcela mimo realitu) se používá směrná hodnota nebo znalecký posudek. Nelze-li určit směrnou hodnotu (např. protože kupovaná zemědělská půda nemá BPEJ), je třeba jít cestou posudku. Mně osobně se výše ani princip daně z nabytí nemovitosti nelíbí, ale s tím nic nenaděláme. Je třeba respektovat platnou legislativu.

Question 13

⭐ Prodej části bytu

Accepted Answer

Dobrý den,

prodej pokoje sousedovi má mnoho různých řešení a spíše bych zde doporučil vyhledat odbornou právní pomoc. Je-li byt vymezen a zapsán v katastru jako samostatná jednotka, pak můžete prodat sousedovi podíl na této jednotce nebo tento pokoj přičlenit k sousednímu bytu sepsáním prohlášení vlastníka, kde by došlo k novému vymezení bytových jednotek.

Question 14

⭐ Prodej a koupě bytu a daně

Accepted Answer

Dobrý den,

není stanovena žádná lhůta pro ohlášení této změny, nicméně v zájmu kupujícího je toto ohlásit katastru neprodleně (neboť majitelem se kupující stává až zápisem na katastru - se zpětnými účinky k datu podpisu smlouvy).

Katastru je třeba doložit kupní smlouvu s ověřenými podpis a návrh na vklad (za každý návrh se platí 2 000 Kč). Daň z nemovitosti se platí dle stavu na katastru k 1/1 (za rok 2020 tak budete ještě platit daň Vy, za rok 2021 kupující - který má povinnost podat přiznání k dani z nemovitosti do 31/1/2021). Kupující platí daň z nabytí nemovitosti (4%), prodávají neplatí daň z příjmu (15% ze zisku), pakliže v bytě bydlel min. 2 roky nebo ho vlastnil min. 5 let.

Question 15

⭐ Dědictví a prodej bytu

Accepted Answer

Dobrý den,

dohodněte se na ceně a sepište kupní smlouvu. Pokud jste v součtu Vy a Vaše maminka byt vlastnili déle než 5 let, neplatíte při prodeji daň z příjmu (15% ze zisku).

Question 16

⭐ Darování nemovitosti a daň z nemovitosti

Accepted Answer

Dobrý den,

ano, je to tak jak píšete (katastr po podání návrhu vyznačí plombu na 20 dní a vklad tak reálně provede zhruba za měsíc). Darovací daň, resp. daň z příjmu, v rámci darování nemovitosti v rodině neplatíte.

Daň z nemovitosti se platí dle stavu katastru k 1/1 každého roku (kdo k tomu datu nemovitost vlastní, ten platí). Přiznání k dani může podat (a daň zaplatit) každý vlastník sám za svou část, nebo jeden vlastník za všechny.

Question 17

⭐ Prodej nemovitosti a DPH

Accepted Answer

Dobrý den,

prodej nemovitosti, u které uběhlo od kolaudace 5 let, je od placení DPH osvobozen. Máte-li podnikatelskou činnost s obratem nad 1 mil. Kč, pak se stáváte plátcem DPH (vedení účetnictví je ještě tou menší komplikací - hlavně byste ale k fakturaci svých činností musela přidávat a státu odvádět DPH).

Question 18

⭐ Dostavba rodinného domu

Accepted Answer

Dobrý den,

u přístavku RD bych doporučil nemovitost rozdělit na více bytových jednotek a následně přiřadit vlastníky ke každé bytové jednotce (Vy budete majitelem Vaší bytové jednotky a tchyně své). Pak byste mohl ručit za hypotéku pouze svou bytovou jednotkou (na jejíž rekonstrukci a dostavbu byste čerpal úvěr), ale hlavně byste byl skutečným vlastníkem svého bytu. Převod 1% podílu nic fakticky neřeší - v případě jakéhokoliv sporu v rodině nic nevlastníte a ještě byste splácel úvěr za zvelebení cizí nemovitosti.

Přiznání k dani z nemovitosti se podává po změně dispozice do 31/1 (dojde-li k dokončení stavby v roce 2022, pak do 31/1/2023). Budete-li každý vlastnit svou bytovou jednotku, budete každý podávat své daňové přiznání (a platit svou daň) za svůj byt. V případě společného vlastnictví celého domu může každý řešit daň z nemovitosti sám za svůj podíl nebo jeden za všechny.

Každé podání návrhu na katastr (darovací smlouva, zástavní právo ve prospěch banky, výmaz zástavy, jiné zápisy, atd.) je zpoplatněno částkou 2 000 Kč a příslušné dokumenty musí mít ověřené podpisy (30 Kč/podpis na Czech Pointu).

Question 19

⭐ Prodej bytu a stanovení ceny

Accepted Answer

Dobrý den,

toto možné není a navíc to postrádá logiku. Vy chcete svůj byt prodat za nejvyšší možnou cenu (maximum), banka nemovitost pro účel zástavy ohodnocuje na tržní hodnotu v místě a čase obvyklou (průměr). Prodávaná nemovitost má pro každého potenciálního kupce jinou subjektivní hodnotu (někomu se byt líbí více a je ochoten zaplatit více, někomu se byt líbí méně a je ochoten zaplatit méně). Přece nebudete prodávat nemovitost pod cenou jen proto, aby kupující měl vyšší šance na získání hypotéky.

Stanovení prodejní ceny závisí na mnoha parametrech (jak na prodej spěcháte, jak lukrativní nemovitost máte, atd.). Spěcháte-li na prodej nelukrativní nemovitosti, pak bude prodejní cena (inzerovaná i realizovaná) nižší než v případě lukrativní nemovitosti, na jejíž prodej nespěcháte.

Question 20

⭐ Mohu vlastnit více bytů?

Accepted Answer

Dobrý den,

můžete vlastnit zcela neomezený počet bytů, domů, pozemků a jiných nemovitostí. Již zde naštěstí nemáme komunismus a osobní vlastnictví majetku tak není hříchem :)

Question 21

⭐ Pronájem bytu

Accepted Answer

Dobrý den,

příjem z pronájmu musí danit osoba, která tento příjem měla (tedy na koho je napsána nájemní smlouva). Pronajímat, resp. nabízet k podnájmu, můžete i cizí byt, ale musíte to mít smluvně ošetřeno s majitelem (např. majitel pronajme byt Vám a Vy ho na základě jeho souhlasu můžete třeba dále nabízet k podnájmu).

Question 22

⭐ Půjčka na rekonstrukci bytu

Accepted Answer

Dobrý den,

za takto vysoký úvěr bude banka požadovat do zástavy nemovitost, s čímž by museli souhlasit i ostatní vlastníci domu. Proto by bylo vhodnější dům rozdělit na 3 bytové jednotky, kdy by každý byl 100% vlastníkem svého bytu. Pak by získání hypotéky na rekonstrukci nebylo problém. Ale nejde jen o hypotéku, toto rozvržení má mnoho dalších výhod (každý by mohl volně nakládat se svým majetkem, dědictví, atd.).