Question 1

⭐ Vypořádání spoluvlastnictví

Accepted Answer

Dobrý den,

teď je situace taková, že dům vlastníte se strýcem dohromady - Vy máte 3/4, on má 1/4. Buď se spolu na prodeji domluvíte (svobodně, bez advokátů, bez soudů) a jeden druhému svou část prodáte nebo dům nadále zůstane ve spoluvlastnictví vás obou. Je to jednoduché - Váš strýc vlastní 1/4 - buď Vám ji prodá za cenu, kterou akceptuje, nebo Vám tu 1/4 neprodá a zůstane jeho. Soud mu nemůže nakázat Vám něco prodávat. Stejně tak Vy nemáte povinnost strýce vyplácet/odkupovat od něj jeho podíl na RD a soud Vám to nemůže nakázat.

K soudu se podávají žaloby ve stylu "on mě poškodil takto, a proto požaduji tuto náhradu/nápravu". Vy nemůžete žalovat pana strýce, protože Vás nijak nepoškodil (že Vám nechce prodat něco za Vaši cenu není poškození, na takovýto prodej/cenu nemáte právní nárok). Stejně tak on nemůže žalovat Vás, protože jste pana strýce nikterak nepoškodila (že ho nechcete vyplatit/odkoupit od něj 1/4 RD, tím ho nijak nepoškozujete, na to on nemá právní nárok).

Spoluvlastnictví nemovitosti není z mého pohledu ideální, ale přesto spousta nemovitostí ve spoluvlastnictví je. Zejména tehdy, když příbuzní podědí každý nějaký podíl na RD a nemohou se dohodnout, kdo koho vyplatí. Pak je tato nemovitost vlastněna všemi vlastníky, všichni se musí dle výše svého podílu podílet na společných nákladech (energie, daně, atd.) a nemovitosti si moc nikdo neužije.

Question 2

⭐ Smlouva o úschově

Accepted Answer

Dobrý den,

doporučuji prostudovat náš článek Prodej nemovitosti 2. Nejdůležitější je správné sladění kupní smlouvy a smlouvy o úschově - optimálním řešením se tedy zdá být notář, který může obě smlouvy připravit a který zajišťuje i úschovu peněz. Banky v základní ceně jistotního účtu (zhruba 6 000 Kč) mají připravenou pouze základní verzi smlouvy a každá modifikace stojí poplatek navíc. Výhodou banky zase je, že Vám nemůže peníze zpronevěřit (u notáře to teoreticky možné je, ale prakticky se tak neděje - na rozdíl od advokátní úschovy, kde se čas od času najde nepoctivý advokát, který peníze z úschovy zpronevěří).

Nejste-li právník a nechcete-li platit za právníka, doporučuji si sehnat třeba 3 verze smluv o úschově, porovnat je a selským rozumem posoudit, jestli něco klíčového nechybí právě v té Vaší smlouvě. Smlouva musí mít velmi přesně popsané podmínky, kdy má schovatel peníze vyplatit prodávajícímu či vrátit kupujícímu. Je třeba uvažovat a popsat všechny myslitelné stavy, které mohou nastat (ne jen očekávaný průběh). Pro schovatele (banka či notář) je smlouva o úschově souborem pravidel, podle kterých se musí řídit po složení peněz. Schovatel nezkoumá, zda je něco správné či morální - pouze následuje doslova popsaná pravidla hry ve smlouvě.

Question 3

⭐ Spoluvlastnictví

Accepted Answer

Dobrý den,

doporučuji prostudovat náš článek Oceňování nemovitosti z pohledu bank a pojišťoven. Uděláte si lepší představu o oceňování - jaké jsou základní přístupy a metody.

Obecně:

výstupem posudku by měl být ideálně interval hodnoty "od-do" v závislosti na jasně definovaných předpokladech. Rozdíl 100 000 Kč v posudcích být může, pakliže to má rozumné zdůvodnění (právě třeba že jeden odhadce použil špatné vstupní informace - o velikosti obce, stavebním materiálu, atd.) - pak je třeba se přiklonit k té hodnotě (k tomu posudku), který lépe vystihuje podstatu věci (v tomto případě tedy k Vašemu)
obecně se obávám, že oba posudky byly vyhotoveny zbytečně. Tady přece neprobíhá soudní spor, který by měl rozhodnout soudce na základě znaleckého posudku. Toto je pouhé spoluvlastnictví nemovitosti, kde možná někdo někomu prodá svůj podíl na základě svobodné dohody mezi oběma majiteli.
Váš pan strýc k nemovitosti nemá žádný vztah a chce svůj podíl pouze zpeněžit za nejvyšší nabídku na trhu - on hledá tržní hodnotu. Naopak Vy si chcete nemovitost ponechat (právě tuto a ne jinou), tedy Vy hledáte individuální hodnotu pro Vás (ne tržní hodnotu). Tyto dvě hodnoty se budou zcela jistě lišit. Individuální hodnota je oproti tržní hodnotě vyšší - rozdíl tvoří tzv. příplatek za zvláštní oblibu konkrétní věci. Vašemu strýci je totiž jedno, komu to prodá. Vám naopak není jedno, podíl které nemovitosti koupíte (nechcete kupovat část RD o dvě ulice vedle).
Podíl 1/4 na nemovitosti se prodává poměrně špatně, pakliže např. RD není rozdělen na 4 samostatné byty a onen podíl 1/4 se neváže k právu užívání jednoho konkrétního bytu.
tedy úvaha mezi Vámi a strýcem by měla být následující: v daném místě se podobný RD prodává zhruba za X peněz. 1/4 tedy bude mít základní hodnotu X/4. Kupující (Vy) by teoreticky měl připlatit za předmět zvláštní obliby, ale prodávající (strýc) by měl slevit za zhoršenou možnost prodeje. Takže mi jako fér přijde běžná cena 1/4 obdobného RD v daném místě.

Na soud se neobracejte (Vy ani pan strýc), ten Vám nikterak nepomůže (soud nemůže nakázat někomu, aby něco za nějakou cenu někomu prodal či aby někdo něco koupil). Je to pouze na domluvě mezi Vámi a panem strýcem - nikdo jiný toto rozhodnutí a dohodu za Vás učinit nemůže.

Nelze říct, že by někdo z vás dvou "tahal za delší konec provazu". Z mého pohledu je 1/4 RD na malé obci absolutně neprodejná (případní spekulanti se orientují pouze na okresní a větší města). Tedy není důvod kývnout na první nabídku pana strýce s obavou, že by to prodal někomu jinému. Na druhou stranu bych z morálního hlediska ani nechtěl na tomto nějak benefitovat a nabízet panu strýci úmyslně nižší cenu. Snad se Vám podaří rozumně dohodnout.

Question 4

⭐ Kdo je majitelem jistotního účtu

Accepted Answer

Dobrý den,

nikoliv, toto nemá oporu v legislativě. De iure je majitelem peněz na jistotním účtu kupující až do momentu splnění podmínek pro výplatu peněz prodávajícímu (tento moment je přesně definován v kupní smlouvě a smlouvě o úschově). Po splnění podmínek peníze z účtu ihned odchází prodávajícímu. Tedy majitelem účtu by neměl být nikdo jiný než kupující (ani prodávající, ani banka).

Question 5

⭐ Jistotní účet

Accepted Answer

Dobrý den,

ano, tabulka zde je aktuální. Expobank je spolehlivá, ale nejvýhodnější není, neboť pro částku 3 mil. Kč bude poplatek činit 8 000 Kč (5 000 Kč + 0,1%). Úrok je sice zajímavý (0,65%), ale složené peníze včetně úroku z nich plynoucí jsou de iure (není-li ve smlouvě o úschově mezi prodávajícím a kupujícím dohodnuto jinak) majetkem kupujícího až do momentu, než je převod nemovitosti dokončen a peníze jsou Vám poslány (tedy úrok bude tak jako tak celý kupujícího).

Zde bych doporučil raději Komerční banku, kde to je za rovných 6 000 Kč (a navíc v situaci, kdy bude část peněz nepojištěná proti krachu banky - nad 2,7 mil. Kč - je lepší volit větší známou banku). Případně zvažte i notářskou (nikoliv advokátní) úschovu. Ta je sice malinko dražší - zhruba 10 000 Kč, ale zato to máte dohromady all inclusive i za sepsání kupní smlouvy. Je totiž mnohem jednodušší sepsat na jednom místě naráz smlouvu o prodeji i smlouvu o úschově (smlouva o prodeji musí obsahovat i data ze smlouvy o úschově - přesné podmínky výplaty).

Question 6

⭐ Prodej bytu - jistotní účet

Accepted Answer

Dobrý den,

nejsme banka, ale poradenský portál - pro podrobnosti kontaktujte přímo banku, u které si chcete jistotní účet zřídit.

Jinak ano - toto je nejkomplikovanější moment - jak přesně zakomponovat podmínky smlouvy o úschově (jistotní účet) do smlouvy o prodeji. Resp. jak zakomponovat podmínky smlouvy o prodeji do rezervační smlouvy. Zvažte, zda se Vám případně nevyplatí notář, který může sepsat všechny smlouvy dohromady za téměř stejnou cenu (státem daný tarif - samotná úschova vyjde pro 3 mil. Kč na cca 10 000 Kč, kupní smlouva navíc jen 2-3 000 Kč.

Question 7

⭐ Ocenění nemovitosti

Accepted Answer

Dobrý den,

ano, toto je pravda a má to velmi dobrý důvod. Hodnotu nemovitosti pro účel zástavy musí vždy vyhodnotit pověřený pracovník banky (často smluvně zajištěný externí odhadce, který bance ručí za dodržování interních pokynů a standardů banky). Hodnotu nemovitosti nemůže deklarovat žádný jiný odhadce. Je to jako s pojistnou událostí - když se Vám stane škoda na majetku, také si pojišťovna výši škody ověří vysláním svého pracovníka na místní šetření a neakceptuje jakékoliv jiné odhady. Když to přeženu, pak by si Váš odhadce mohl nacenit onen byt na dvojnásobek hodnoty a banka by neměla 1) jak si to ověřit 2) koho pohnat k odpovědnosti, až by se to provalilo (banka může vymáhat způsobenou škodu po svém zaměstnanci, se kterým má smluvní vztah - ne po vašem odhadci).

Nač jste si Vy sama nechala vyhotovit znalecký posudek? Vy ho přece na nic nepotřebujete, toto jsou vyhozené peníze. Vy sama přece nejlépe víte, jakou má pro Vás byt hodnotu a to je podstatné - jakou to má hodnotu pro Vás (individuální hodnota). Chtěla-li jste byt prodat, pak jste potřebovala zjistit aktuální prodejní hodnotu (tržní hodnota) - není nic snazšího, než se podívat na realitní servery, za kolik se podobné byty prodávají - ve finále je prodejní cena vždy střetem mezi nabídkou a poptávkou a nemá to nic společného s individuální hodnotou pro Vás. A konečně, banku bude při poskytování úvěru zajímat, jakou to má hodnotu z hlediska zástavy (zástavní hodnota). Zástavní, tržní, individuální a mnohé další hodnoty se od sebe velmi liší - pro každého (či pro každý účel) má byt jinou hodnotu. I proto nemůže banka akceptovat Váš posudek, který počítal pravděpodobně úplně jinou hodnotu, než potřebuje znát banka - viz náš článek Oceňování nemovitostí z pohledu bank a pojišťoven.

Ještě k hypotéce: 1) odhadce platí bance při vyřizování hypotéky kupující (ten, kdo čerpá úvěr), ne prodávající, tedy ne Vy 2) hypotéka kombinovaná se stavebním spořením je pěkná lumpárna, viz dotaz č. 2135 níže. Doporučuji výhradně normální hypotéku od banky (žádné kombinace se stavebním spořením od stavební spořitelny) - to je opravdu na hranici podvodu na lidech. 3) nejlepší hypotéky aktuálně nabízí Fio Banka, Wüstenrot a Equa Bank.

Question 8

⭐ Úvěr pro SVJ na rekonstrukci a zateplení

Accepted Answer

Dobrý den,

bonitní jednotlivec se zástavou si půjčuje dnes za 1,99% (fixace 5 let), u SVJ (kde není skóring jednotlivých členů SVJ, ani se neručí majetkem) to bude více - zhruba 2,4-2,8%. Vyvarujte se stavebních spořitelen, resp. jejich úvěrů ze stavebního spoření - na první pohled lákavá nabídka, ale už vám nikdo neřekne, že první polovinu dobu splácení vlastně úvěr nesplácíte, ale spoříte-si, tedy úrok z úvěru se neustále počítá z původně půjčené plné částky. A až zhruba po polovině doby splácení se tento úvěr ze stavebního spoření a spoření překlopí do řádného úvěru. Na toto nikdy nepřistupujte a požadujte řádný úvěr od prvního dne, ideálně od banky.

Zvažte také možnost si nepůjčovat vůbec a na rekonstrukci se složit přímo - všem by se to vyplatilo, neboť úspory jsou dnes zhodnocovány max. 1-2% a na úvěr si budete vždy půjčovat dráže. Tedy pokud by každý člen SVJ vybral ze svého spoření na mimořádnou splátku, vlastně by celkově ušetřil.

Question 9

⭐ Notářská úschova

Accepted Answer

Dobrý den,

toto je ze strany manžela rozumný požadavek, který se obecně aplikuje při téměř každém převodu nemovitosti. Úschovu lze zřídit u banky, notáře či advokáta. Banky bych v tomto případě vynechal, neboť jejich standardní smluvní dokumentace je určena pro koupi/prodej nemovitosti (úprava na zúžení SJM by si vyžádala dodatečné náklady - banka by to stejně musela zadat právníkovi, takže zbytečné chodit do banky). Advokát má smluvní tarif, notář má zákonem daný tarif (dle hodnoty uschované částky), u kterého to vyjde pro 1,2 mil. Kč zhruba do 5 000 Kč (což je +/- to samé, kolik by si řekl průměrný advokát). Tedy pro tuto částku volte notáře (zápis u notáře má právně větší váhu než smlouva od advokáta a notáři obecně požívají vyšší stupeň důvěry, co se možné zpronevěry z úschovy týče).

Pro sjednání úschovy není třeba nic dokládat - notář smlouvu o úschově připraví sám. Více info v našem článku Prodej nemovitosti 2, kde blíže popisujeme všechny možnosti úschovy peněz.

Question 10

⭐ SIPO

Accepted Answer

Dobrý den,

SIPO má kromě spousty výhod i jednu zásadní nevýhodu - platbu si na SIPO může přidat kdokoliv bez Vašeho vědomí a Vy ani nemáte možnost ho ze SIPO vyškrtnout či jinak platbu zablokovat - kromě blokace celého SIPO. Tedy Vám bohužel nezbývá než důsledně požádat UPC o zrušení SIPO a o vrácení případně již zaplacených peněz. Alternativně můžete přes internetbanking zablokovat celé SIPO a až do odstranění UPC platit ostatní energie a služby inkasem či přímou platbou.

Question 11

⭐ Bytové družstvo a špatné hospodaření

Accepted Answer

Dobrý den,

kupovat dnes družstevní byt vůbec nedoporučuji - společné vlastnictví a správa majetku nejde dohromady s lidskou povahou, kdy většina jedinců upřednostňuje své zájmy. Socialismus funguje dobře na skautském táboře nebo při jiných volnočasových aktivitách, ale ne při správě milionových aktiv. Valná většina bytových družstev je tunelována vlastními členy - někde v menším, kdy se pouze nakupují předražené služby ze společné kasy, jinde ve větším, kde družstevníci vlivem cíleně nevýhodných rozhodnutí mohou přijít i o své byty. Audit je jistě dobrá věc, ale i při odhalení zpronevěry je těžké dokázat pachatelům úmysl či z nich vysoudit náhradu škody. A za špatné hospodaření ručí družstvo celým svým majetkem, tedy i Vaším bytem (který není Váš, ale družstva).

Doporučuji Vám tedy co nejdříve přesvědčit ostatní družstevníky o převodu bytů do osobního vlastnictví, zrušení družstva a jeho nahrazení společenstvím vlastníků.

Question 12

⭐ Dotaz na reality

Accepted Answer

Dobrý den,

kompletní přehled jistotních účtu v tuzemsku je k dispozici zde. Vybírejte mezi KB, Sberbank, Equa Bank a ČSOB, které mají o něco nižší poplatky oproti ostatním bankám (0,2% versus 0,3%). Česká spořitelna tento produkt nabízí pouze v kombinaci s hypotékou.

Je dobré mít s kupujícím ujasněné podmínky, za kterých a jak budou peníze převedeny Vám nebo vráceny jemu (za každou následnou změnu platíte bankám nemalý poplatek, více-méně ekvivalentní sjednání nového jistotního účtu). Úplně ideální je mít sepsanou finální verzi kupní smlouvy.

Více info o prodeji nemovitosti v našich článcích Prodej nemovitostí 1 a Prodej nemovitostí 2.

Question 13

⭐ Dotaz na reality

Accepted Answer

Dobrý den,

banka pověří svého odhadce nemovitostí (obvykle smluvní externí partner), aby provedl odhad zástavní hodnoty nemovitosti, za což si banka zpravidla účtuje paušálně 3 000-5 000 Kč. Odhad se vždy skládá z místního vyšetření nemovitosti (osobní prohlídka) a následné kalkulace provedené v kanceláři.

Odhadce vždy uvítá jakékoliv podkladové dokumenty pro provedení odhadu, zejména technické výkresy (půdorys/bokorys), jedná-li se o byt/RD (u pozemku lze vše potřebné získat z online výpisu katastru), ale není to nezbytně nutné (odhadce si může základní zaměření obstarat svépomocí). Asi takto - každý dokument, který odhadci dodáte, urychlí vystavení posudku (na druhou stranu, když platíte ocenění paušálně a ne dle skutečně odpracovaných hodin, je Vám to do jisté míry jedno).

Více info o oceňování v našem článku Oceňování nemovitostí z pohledu bank a pojišťoven.

Question 14

⭐ Dotaz na reality

Accepted Answer

Dobrý den,

z právního hlediska jsou složené peníze do bankovní (či notářské nebo advokátní) úschovy Vaším majetkem až do momentu, kdy prodávající prokáže, že peníze náleží jemu (typicky výpisem z katastru, kde jako jediný majitel je zapsán kupující). Peníze jsou tedy do určitého momentu Vaším majetkem a následně majetkem prodávajícího a tedy jako takové jsou pojištěny stejně jako peníze na jiných bankovních účtech.

Obecně výhodou bankovní úschovy je, že nemůže dojít k neprofesnímu pochybení na straně schovatele/banky - nikdo peníze nezcizí. Advokát i notář jsou sice pojištěni, ale pouze na profesní pochybení (výplata peněz v chybný moment, na chybný účet, atd.). Pokud advokát peníze zpronevěří, pojištění se na něj nevztahuje. Více info v našem článku Prodej nemovitosti 2.

Question 15

⭐ Dotaz na reality

Accepted Answer

Dobrý den,

ano, dotaci na úroky je možné přenést na nový úvěr, kterým splatíte současný úvěr od ČSOB (pro který byla dotace sjednána). Dle podmínek programu PANEL je třeba pro tento převod dotace na nový úvěr uzavřít dodatek ke smlouvě s ČMRZB o dotaci.

Doslovné znění podmínky:

Pokud je úvěr, ke kterému byla dotace na úhradu úroků vázána, splacen jiným úvěrem, jenž poskytne původní či jiný věřitel, může být vyplácení dotace zachováno, pokud je uzavřen dodatek Smlouvy o dotaci, kterým se dotace převede na novou smlouvu o úvěru. Celková smluvně stanovená výše dotace i výše jednotlivých výplat dotace zůstanou zachovány, bez ohledu na případnou změnu výše úvěru, splátkového kalendáře či doby splatnosti úvěru provedenou v nové smlouvě o úvěru.

Question 16

⭐ Dotaz na reality

Accepted Answer

Dobrý den,

toto je rozhodně podvod.

1) Vlastník bytu (tedy pouze Vy, Váš manžel nikoliv) podepisuje pouze kupní smlouvu (případně předcházející smlouvu rezervační)

2) Jak si kupující sežene peníze je jeho problém, vy jste zcela mimo vztah banka-kupující, kde si kupující sjednává úvěr

3) Snaha nechat Vás a manžela podepsat smlouvu o úvěru má za cíl udělat z Vás ručitele pro kupujícího

Toto jsou zcela základní věci, není možné je vysvětlit omylem či jakkoliv jinak - kupující či realitní makléř se Vás prostě snaží podvést.

Postup pří prodeji nemovitosti:

1) nejlepší je se obejít bez realitky a kupní smlouvu nechat sepsat u notáře či advokáta včetně smlouvy o notářské/advokátní úschově pro převod peněz (cena dle ceny prodávané nemovitosti, orientačně 10 000 Kč za převod nemovitosti v hodnotě 2,5 mil. Kč)

2) pokud chcete nutně jít přes realitku, tak nepodepisovat žádné výhradní zastoupení/exkluzivitu či jiné závazky

3) až Vám realitka přivede kupujícího, podepíšete rezervační smlouvu (podepisuje prodávající, kupující a zprostředkovatel - realitka).

4) až si kupující vyjedná hypotéku a potvrdí, že má peníze, podepíšete kupní smlouvu a smlouvu o úschově peněz (kupní smlouvu podepisuje pouze prodávající a kupující, ne realitka, smlouvu o úschově peněz podepisuje prodávající, kupující a uschovatel - notář, advokát či banka - opět ne realitka)

5) úschovu peněz řešit vždy přes notáře, advokáta či banku (jistotní účet), nikdy ne přes realitku

6) v momentě, kdy kupující složí peníze do úschovy, uschovatel předá kupní smlouvu katastru a dojde k provedení vkladu (trvá to měsíc až dva)

7) neprodleně po provedení vkladu vyplatí uschovatel prodávajícímu peníze

8) až po té, co je prodávající vyplacen a kupující zapsán na katastru jako nový majitel proveden banka kupujícího vklad zástavního práva ve svůj prospěch (ručitelský závazek za hypotéku)

Question 17

⭐ Dotaz na reality

Accepted Answer

Dobrý den,

nejsme banka, ale pouze poradenský portál, tedy od nás si hypotéku nikdo nebere.

Pro vypořádání prodeje nemovitosti se používá buď notářská úschova nebo jistotní účet (bankovní úschova). Osobně doporučuji jistotní účet, neboť riziko pochybení notáře coby jednotlivce je objektivně vyšší.

Přehled všech jistotních účtů, které nabízejí banky v ČR je zde. Poplatek je obvykle 0,2% z kupní ceny, což činí např. u 3 mil. Kč pouze 6 000 Kč - je velmi příznivá cena. Je nutné pečlivě dohodnout podmínky, za kterých banka pošle peníze prodávajícímu a kdy je případně vrátí kupujícímu. Banka následně bude konat (pošle peníze) na základě ověřeného potvrzení o splněné podmínce (např. potvrzení z katastru o dokončeném převodu).

Question 18

⭐ Dotaz na reality

Accepted Answer

Dobrý den,

toto je velmi rozumný nápad. U notářské úschovy je nemalé riziko pochybení jednotlivce - je to pouze na odpovědnost pana notáře, a že tu bylo nemálo případů zpronevěr. V bance je jistota mnohem větší a poslední dobou to i část klientů realitních kanceláří začíná vyžadovat.

V současné chvíli jistotní/vázaný účet naízí 11 bank a družstevních záložen. Jinak oblíbené družstevní záložny a banky zde škrtám, neboť pro tento účel bude vhodnější vybrat větší banku a zbývá nám 8 bank: Česká spořitelna, ČSOB, Equa Bank, Expobank, Komerční banka, Raiffeisenbank, Sberbank a UniCredit Bank. Porovnání parametrů zde. Průměrně vyjde vypořádání jedné transakce na 0,2%, min. 5 000 Kč (dražší je UniCredit s 0,3% a levnější Equa Bank s 0,2% a minimem pouze 3 500 Kč). Úrok nabízí pouze Expobank (0,65%), jinak pouze 0%% či 0,01%.

Toto je "ceníková nabídka" pro jednorázové transakce pro fyzické osoby. V případě realitní kanceláře a většího objemu transakcí půjde určitě domluvit o trochu lepší podmínky - zkuste vyjednávat. Osobně bych začal u čtveřice ČS, ČSOB, KB, RB a po té přihodil Equa.

Question 19

⭐ Dotaz na reality

Accepted Answer

Dobrý den,

pro Vás je jasnou volbou FIO Banka, kde je vedení účtu včetně platebního styku ČR-SR bez poplatků.