Question 1

⭐ Jistotní účet a advokátní úschova

Accepted Answer

Dobrý den,

s ručením bank za vklady máte pravdu. Na jednu PO je to 100 000 EUR (cca. 2,5 mil. Kč), tedy pokud by banka zkrachovala zrovna v době, kdy by u ní byly uloženy Vaše peníze na jistotním účtu, pravděpodobně byste dostali jen velmi malou náhradu (ani ne celých 2,5 mil. Kč), neboť každý advokát/notář má mnoho účtů pro úschovu peněz od více klientů (na těchto účtech může být souběžně uloženo i několik desítek mil. Kč - limit 100 000 EUR se vztahuje na všechny účty u jedné banky na jednu FO/PO). Od roku 2016 je zvýšen limit pojištěných vkladů při zvláštních životních událostech na 200 000 EUR (tedy cca 5 mil. Kč), ale jen pro FO a jen pro zvláštní životní události (mezi které Garanční systém pojištění vkladů řadí i úhradu kupní ceny nemovitosti).

Osobně bych se krachu UniCredit Bank (ani ostatních velkých bank, kde mají advokáti a notáři své účty pro úschovu) v době úschovy peněz (pár měsíců) nebál. Statisticky je mnohem vyšší riziko zpronevěry na straně advokáta. Jistotní účet od banky má 2 výhody. Limit pojištění jen pro Vás coby FO 200 000 EUR a riziko zpronevěry nulové. Na druhou stranu může být složitější papírování, neboť kupní smlouvu budete muset sepsat u notáře či advokáta. A je vždy jednodušší sepisovat smlouvu o úschově dohromady spolu s kupní smlouvou.

Question 2

⭐ Daň z příjmu, prodej nemovitosti

Accepted Answer

Dobrý den,

přestože se mi osobně daňová politika státu ohledně nemovitostí nelíbí (trestá zodpovědné lidi, kteří chtějí investovat do své vlastní střechy nad hlavou či si pořídit větší rodinu), je třeba zisk z prodeje nemovitosti řádně zdanit nehledě na to, jak s penězi v budoucnu naložíte.

Question 3

⭐ Daň z příjmu při prodeji nemovitosti

Accepted Answer

Dobrý den,

1) nová legislativa umožňující bez sankce ročně splatit 25% (a při prodeji nemovitosti doplatit celý úvěr) platí pro všechny nově uzavřené hypotéky a refinancování od 1/12/2016. Pro dříve uzavřené úvěry platí předchozí právní úprava, která bankám umožňovala klientům účtovat sankční poplatky. Více info v našem článku Hypotéky mírně zdražují.

2) Daň z příjmu se platí pouze tehdy, když mezi datem koupě a prodeje nemovitosti je méně než 5 let (pokud jste měli v bytě trvalé bydliště, lhůta se zkracuje na 2 roky).

Question 4

⭐ Ocenění nemovitosti

Accepted Answer

Dobrý den,

každá nemovitost má hodnotu (lze ji prodat), ať už je obyvatelná či nikoliv. Kvůli neobložené koupelně určitě nelze tvrdit, že nemovitost má nulovou zástavní hodnotu. Potřebujete-li si půjčit jen třetinu či polovinu hodnoty nemovitosti, s hypotékou by neměl být problém. Banky vyžadují ručení trvale obytnou nemovitostí, čímž se ale myslí, že nemůžete ručit např. malou chatou bez čísla popisného a napojení na infrastrukturu či stodolou. Naopak lze ručit i zcela vybydleným bytem v centru města, který je momentálně neobyvatelný (na totální rekonstrukci), neboť i přes současný stav má tato nemovitost potenciál být velmi dobře trvale obytnou.

Vyplňte prosím formulář zde a kolegové se Vás pokusí oslovit s konkrétní nabídkou.

Question 5

⭐ Prodej nebo pronájem RD?

Accepted Answer

Dobrý den,

v jakém městě se RD nachází, za kolik by ho šlo prodat a za kolik pronajmout? Pokud je RD omezen jen zástavním právem banky za hypotéku, lze ho dobře prodat. Pokud by na něm vázly i exekuce, jeho prodejnost by byla výrazně horší (okruh potenciálních kupců by se zmenšil).

Question 6

⭐ Úmrtí předsedy SVJ

Accepted Answer

Dobrý den,

SVJ se zakládá povinně od 5 bytových jednotek v bytovém domě, kdy aspoň 3 bytové jednotky jsou ve vlastnictví 3 různých osob. Jinak je založení SVJ dobrovolné, resp. s tím musí souhlasit všichni vlastníci. SVJ je právnická osoba, má bankovní účet pro právnické osoby a k účtu má přístup dle stanov obvykle předseda i místopředseda (v případě indispozice/úmrtí předsedy s penězi nadále může disponovat jiný člen výboru či si SVJ může obratem navolit nového předsedu).

Není-li založeno SVJ, je věc v případě indispozice/úmrtí správce komplikovanější. Jeho účet coby fyzické osoby je zablokován a k penězům se ostatní vlastníci jednotek nedostanou dříve než po ukončení dědického řízení.

Question 7

⭐ Zástavní právo a zákaz zcizení

Accepted Answer

Dobrý den,

pro prodej nemovitosti potřebujete na katastru nechat zrušit "zákaz zatížení a zcizení" a taktéž zástavní právo (souhlas banky se zatížením a zcizením kupujícímu Vaší nemovitosti nijak nepomůže). Na druhou stranu, banka nemá povinnost toto nechat zrušit až do momentu uhrazení dluhu (dokud svůj dluh nesplatíte, banka se právě tímto jistí). Poplatek za vyčíslení dluhu je v souladu s obchodními podmínkami/sazebníkem banky, to je v pořádku (přestože se mi třeba osobně takovýto poplatek nelíbí). Ohledně rušení zástavy a zákazu zatížení a zcizení: doporučuji se snažit přesvědčit banku, aby Vám v tomto dobrovolně vyhověla, protože ona nemusí. Stížností dohledovému orgánu nad bankami (ČNB) dosáhnete přesně opačného efektu (ČNB vyhodnotí, že postup banky byl v pořádku a banka bude mít o důvod méně Vám dobrovolně vyhovět).

Question 8

⭐ Vývoj cen nemovitostí

Accepted Answer

Dobrý den,

ceny nemovitostí vycházejí z nabídky a poptávky. Nabídku výrazně ovlivňuje výstavba nových bytů, která je legislativně velmi náročná (získání územního souhlasu a stavebního povolení je během na dlouhou trať - v Praze čekají developeři na bytové domy i 5-10 let). Bytů se tedy staví výrazně méně, než je potřeba, poptávka vysoce převyšuje nabídku (v Praze by ročně bylo třeba 5-6 000 nových bytů vzhledem k neustále rostoucí populaci hlavního města, nestaví se ale ani třetina).

Na straně poptávky hraje podstatnou roli Vámi zmíněná dostupnost hypoték, která bude horší (LTV max. 90%, úvěry v pásmu 80-90% jsou možné, ale výrazně dražší). Druhým faktorem poptávky je každým rokem rostoucí populace Prahy.

Je otázkou, který faktor převáží. Nejenom ČNB si myslí, že ceny nemovitostí jsou již dnes o 10% nadhodnocené a mělo by dojít ke korekci. Tomu odpovídá i přístup bank, resp. jejich odhadců, kteří v posledním roce stanovují hodnoty nemovitostí 5-10% pod kupními cenami. Meziroční růst cen nemovitostí v Praze o 20% kopíruje předkrizový vývoj v letech 2007-2008 (po té přišla výrazná korekce cen).

Sháníte-li vlastní střechu nad hlavou a platíte-li měsíčně vysoký nájem, spíše nemovitost kupte i nyní (byť ji třeba lehce přeplatíte, ale zase než dojde k propadu cen, ušetříte na nájemném a vyděláte na nízkých úrokových sazbách u hypoték). Pokud byste poptával nemovitost na investici/pronájem, pak bych doporučil vyčkat do další krize.

Question 9

⭐ Vázaný účet

Accepted Answer

Dobrý den,

banky si za tuto službu účtují 0,1-0,5% z uschovaných peněz, min. 5 000 Kč. Kompletní přehled vázaných účtů zde. Více info o vypořádání peněz při nákupu/prodeji nemovitosti v našem článku Prodej nemovitosti 2.

Question 10

⭐ Prodej bytu

Accepted Answer

Dobrý den,

prodej nemovitosti je velmi závažná operace v řádech statisíců až milionů korun a Vy bohužel vůbec netušíte, jak by takovýto obchod měl proběhnout. Stačí malá chyba a můžete přijít jak o byt tak o peníze. Pro začátek doporučuji prostudovat naše články, kde najdete nástin celé operace, včetně smluvních detailů (rezervační smlouva, kupní smlouva, smlouva o úschově).

Prodej nemovitosti 1
Prodej nemovitosti 2

Nebudete-li mít ani po prostudování těchto materiálů ve všem zcela jasno, doporučuji vyhledat odbornou konzultaci/pomoc u advokáta či notáře. Váš právník by měl zkontrolovat smlouvy navržené realitní kanceláří (RK), neboť RK sleduje především své zájmy a navržené smlouvy bývají obvykle ve prospěch RK a ve Váš neprospěch.

Dále si neprodleně zřiďte běžný účet u banky, která Vám bude schopna podat informace o stavu na účtu kdykoliv. Česká pošta není vůbec ideální volbou pro milionové realitní obchody. Bezplatný běžný účet nabízí např. Equa bank, Air Bank či Fio banka.

Prodej družstevní nemovitosti probíhá takto (jakýkoliv jiný postup je v neprospěch prodávajícího nebo kupujícího):

kupující složí plnou kupní cenu do notářské úschovy (nikoliv pouze zálohu)
podepíše se kupní smlouva (byt změní majitele)
notář vyplatí prodávajícímu peníze z úschovy (pokud nedojde k podepsání kupní smlouvy, vrátí notář peníze kupujícímu)

Převod peněz z banky do banky trvá 2 pracovní dny.

Question 11

⭐ Elektřina inkaso

Accepted Answer

Dobrý den,

inkaso = Váš souhlas, že si dodavatel služeb (v tomto případě elektřiny) může z Vašeho účtu strhávat sám peníze. Po přepsání odběrného místa na jinou osobu by dodavatel sám měl přestat strhávat peníze z Vašeho účtu, ale určitě doporučuji Váš souhlas s inkasem přes internetbanking zrušit. Mělo by Vám také přijít konečné vyúčtování s vyčíslením přeplatku/nedoplatku.

Question 12

⭐ Refinancování úvěru úro SVJ

Accepted Answer

Dobrý den,

děkuji za doplnění, které si dovolím zveřejnit - určitě dobře poslouží i ostatním čtenářům, neboť není nad osobní zkušenost.

Hypotéky jsou jištěny zástavním právem k nemovitosti (nesplácíte, banka Vám zpeněží střechu nad hlavou - téměř bezrizikové), proto je u nich extrémně nízký úrok (2%). Spotřebitelské úvěry jsou na opačné straně spektra rizikovosti (a tedy nákladnosti) - nejsou jištěny žádnou zástavou, tedy pokud dlužník nesplácí a nemá majetek ani příjem, banka může dluh rovnou odepsat jako nedobytnou pohledávku. Proto jsou půjčky dražší (7-10%). Úvěry pro SVJ jsou někde uprostřed - půjčené peníze nejsou kryty zástavním právem k nemovitosti, ale každý člen SVJ nějakým majetkem disponuje (byt) a obvykle podepisuje ručitelský závazek do adekvátní výše jeho části na společném dluhu. Úrok by se tak měl nacházet mezi 2-7%.

Mimo stavební spořitelny (kterých máme na trhu 5) téměř žádná banka financování pro SVJ nenabízí, tedy konkurence není na nejvyšší úrovni. I proto, že všechny stavební spořitelny mají téměř identické podmínky - vysoký úrok pro překlenovací část, kterým se úročí celá původně půjčená částka (a ne jen aktuální zůstatek dluhu, protože splátky SS v překlenovací fázi počítá jako spoření úročené 0,5-1%), a až v následující fázi přijatelnější podmínky (nižší úrok počítaný jen z aktuálně dlužné částky).

Pro SVJ tak bývá nejjednodušší se dohodnout na mimořádném příspěvku do fondu oprav (třeba 100 000 Kč na bytovou jednotku) a financovat rekonstrukci z toho.

Question 13

⭐ Refinancování úvěru úrok pro SVJ

Accepted Answer

Dobrý den,

každý úvěr lze refinancovat u konkurence. Otázkou je cena, kterou byste za porušení úvěrové smlouvy (předčasným splacením úvěru) museli zaplatit. Nechte si od pana poradce vyčíslit poplatek za okamžité doplacení celého úvěru. Kdy přesně vám končí překlenovací fáze? V ten moment budete moci pravděpodobně provést libovolně velkou mimořádnou splátku.

Úvěry pro SVJ se dnes poskytují obvykle za 2,9-3,9%, tedy se sazbou 4,9% přeplácíte tržní průměr. Ovšem zdaleka nejlepší je se v rámci SVJ domluvit na mimořádném příspěvku do fondu oprav, ze kterého byste dluh naráz doplatili a žádné refinancování již nemuseli řešit. Každý má nějaké úspory, které se mu v bance úročí max. 1%. Jako SVJ platíte za úvěr 4,9%, ale i při refinancování byste se pod 2,9% pravděpodobně nedostali. S aktuálním dluhem tak každý v SVJ tratí na úrokovém rozdílu. Domluvte se a vyberte za každý být třeba 50-100 000 Kč. Vyplatí se to vám všem.

Question 14

⭐ Prodej podílu na nemovitosti v exekuci

Accepted Answer

Dobrý den,

svůj podíl na nemovitém majetku můžete kdykoliv a komukoliv prodat bez omezení (ostatním podílníkům či zcela cizím lidem). Otázkou zůstává, bude-li vůbec někdo ochoten podíl na majetku, který je v zástavě a exekuci, koupit, resp. jaká bude jeho hodnota. Příklad: Pozemek v ceně 1 mil. Kč, na kterém je realizována exekuce za 0,9 mil. Kč má teoretickou hodnotu 0,1 mil. Kč. V praxi ale ta hodnota může být i nulová, neboť je třeba do kalkulace zahrnout slevu na komplikace s exekucí.

Question 15

⭐ Lze stavět na pozemku v exekuci?

Accepted Answer

Dobrý den,

na pozemku začít stavět můžete, ale z důvodu exekuce byste přišli o všechno, co na něm postavíte. Stavba je součástí pozemku. I kdyby na pozemek exekuce uvalena nebyla, stále bych stavbu nemohl doporučit kvůli zástavě. Pokud by pan bratr přestal splácet hypotéku, přišli byste spolu s pozemkem i o dům.

Exekuce představuje pro většinu bank porušení smlouvy o hypotéčním úvěru. Tedy je možné, že banka hypotéku panu bratrovi zesplatní a bude chtít neprodleně vrátit celou dlužnou částku. Na což mu nikdo jiný díky exekuci nepůjčí. Pozemek pak půjde pravděpodobně do dražby a z výtěžku se uspokojí přednostně pohledávka banky.

Pozemek ze zástavy vyjmout nelze, to by bylo proti smyslu samotného principu zástavy. Zastaveným majetkem ručíte za dluh. Když nesplácíte, věřitel zástavu zpěněží a z toho umoří Váš dluh. Vy bohužel dobrovolně ručíte svým majetkem za cizí dluh.

Question 16

⭐ Kdo hradí škody způsobené zateplením?

Accepted Answer

Dobrý den,

škoda vznikla špatně provedeným zateplením, kde projekt nerespektoval veškeré důsledky takové stavební úpravy. Nápravu škod musí hradit společenství vlastníků, neboť to bylo právě společenství vlastníků, které nechalo zrealizovat zateplení. Na další diskuzi může být, kde přesně se stala chyba (špatný projekt, špatné provedení stavebních prací, společenství trvající na špatném projektu i přes upozornění projektanta), ale to nechť si řeší společenství s projektantem či dodavatelem stavebních prací.

I kdyby škoda nevznikla vlivem činnosti společenství, tak podobně jako o střechu a společné prostory se o tyto záležitosti (problém se svislými nosnými konstrukcemi) stará společenství a ne jednotliví vlastníci bytů.

Soužití vlastníků bytů v bytovém domě nemusí být vždy ideální a je už jedno, je-li bytový dům zastřešen společenstvím vlastníků či družstvem. Co vlastník bytu, to jiný názor a bohužel ne všichni jednají vždy racionálně či spravedlivě. Domáhání se svých práv a férového jednání není vždy jednoduché. Ve Vašem případě není moc co řešit - opravu musí uhradit společenství, ne Vy. Zkuste se s vedením společenství domluvit, případně snažte se přesvědčit na další schůzi i ostatní vlastníky bytů. Nepůjde-li to po dobrém, můžete se svých práv domáhat i soudně. Nicméně to stojí čas, peníze a nervy a obecně soudit se se sousedy nepřispívá k lepším vztahům (i když někdy jiná možnost bohužel nezbývá).

Question 17

⭐ Rozvod

Accepted Answer

Dobrý den,

nikoliv, majetek nabytý před manželstvím je pouze jeho a nebude se o něj muset dělit. Stejně tak dary nebo dědictví obdržené během manželství taktéž nespadají do SJM a zůstanou pouze jemu.

Question 18

⭐ Daň z nabytí nemovitosti

Accepted Answer

Dobrý den,

platí vždy to, co je psáno v zákonu - tedy v tomto případě musíte daň zaplatit Vy coby kupující. Zákon zde bohužel od 1/11/2016 neumožňuje přenést toto břemeno na prodávajícího (takové ujednání ve smlouvě po 1/11/2016 ztrácí platnost).

Tato změna povinnosti u platby daně byla známa několik měsíců předem, všichni notáři a advokáti s tím počítali a do smluv podepisovaných kolem října-listopadu automaticky zanášeli taková ustanovení, aby k problému s placením daně nedocházelo (povinnost byla přenesena na kupujícího a kupní cena o placenou daň ponížena). Nechce se mi věřit, že by o tomto Váš advokát nevěděl - buď se jedná o úmysl nebo o extra velké lajdáctví.

Předpokládám, že kupní cena již byla složena do úschovy (když už proběhlo podání na katastr), takže možnost odstoupit od smlouvy není - pokud by ta možnost (bez sankce) byla, určitě bych ji doporučil využít.

Můžete zkusit apelovat na slušnost a selský rozum prodávajícího - nebo se svých práv zkusit domoci žalobou (na kolik je zde šance na úspěch Vám bohužel nejsem schopen potvrdit - je to "neznalost zákona neomlouvá" versus "pokus o podvod").

Question 19

⭐ Pořízení vlastního bydlení

Accepted Answer

Dobrý den,

pořídit si vlastní bydlení je velmi dobrý nápad, jedno z nejlepších životních rozhodnutí. Nejvíce je rozdíl "vlastní byt versus nájem" vidět v důchodu, kdy senioři ve vlastním si žijí velmi slušně oproti seniorům v nájmu, kteří většinu svého důchodu dají právě za nájem. Jít do důchodu s vlastní střechou nad hlavou je mnohem lepší než např. s penzijním připojištěním (ideální je oboje, ale pokud finance nestačí, lepší bydlení) - peníze na hodnotě ztrácí, nemovitost se naopak zhodnocuje a navíc řeší Vaši potřebu bydlet.

Je dobré si nepůjčovat více než 90% hodnoty bytu - tedy máte-li našetřeno 100 000 Kč, byt by neměl stát více než 1 mil. Kč. Banky občas jsou ochotny půjčit i více, ale za násobně vyšší úrok. Doba splácení nesmí překročit věk 65-70 let, tedy pokud si půjčíte nyní, budete moci splácet max. 26-31 let (déle než 30 let nedoporučuji). Aktuální nejlepší úroková sazba pro novou hypotéku je 1,64-1,68% při fixaci na 5 let. Výdělek 18 000 Kč čistého není vůbec špatný, je to v hrubém mediánová mzda, kterou pobírá polovina lidí - tedy postačující.

Jak se bude situace s úroky vyvíjet za 5-10 let Vám nikdo bez vlastnictví křišťálové koule 100% nepotvrdí. Jedna skupina analytiků si myslí, že nás čeká dlouhé období nízkých úroků. Druhá skupina analytiků očekává opětovný nárůst sazeb v horizontu 5-10 let. I kdyby úroky narostly, lze očekávat, že za 5-10 let budete mít vyšší plat, tedy bude z čeho splácet. Pokud by navíc došlo k nárůstu cenové hladiny, projevilo by se to i na výrazně vyšším nájmu. Tedy buď platit vyšší splátky za úvěr nebo vyšší nájem.

Hypotéka 900 000 Kč vychází při délce splácení 25 let a úroku 1,64% na zhruba 4 500 Kč měsíčně. Bude-li se Vám dařit lépe, můžete ročně doplatit bance až 20% z hypotéky zdarma (či při každém výročí fixace - každých 5 let - doplatit libovolnou část úvěru). Ročně na úrocích zaplatíte zhruba 15 000 Kč, o které si můžete snížit daňový základ pro daň z příjmu. Stát Vám tedy na dani vrátí za hypotéku 2 250 Kč - cca 200 Kč z každé měsíční splátky.

Vyplníte-li formulář na hypotéky zde, kolegové Vás osloví s konkrétní nabídkou.

Question 20

⭐ Jistotní účet

Accepted Answer

Dobrý den,

po kontrole s Equa bank je jejich oficiální sazba individuální. Bude záležet na složitosti podmínek pro výplatu a velikosti uschované částky, ale obecně běžný případ by měl být zhruba v těchto relacích - 1 mil. Kč = 6 000 Kč, 3 mil. Kč = 11 000 Kč. Pokud by nabízené 1% ze strany Equa bank bylo výrazně mimo tyto relace bez důvodu (komplikovaný případ), doporučuji notáře.

Question 21

⭐ Daň z převodu nemovitosti

Accepted Answer

Dobrý den,

děkuji za doplnění. V tomto případě budete bohužel muset zaplatit daň z převodu nemovitosti (4% z hodnoty převáděné nemovitosti - tedy z poloviny domu bez pozemku).

Question 22

⭐ Rozvod - vyvázání manželky z hypotéky

Accepted Answer

Dobrý den,

převody nemovitostí v rámci rodiny jsou osvobozeny od daně, tedy doporučuji převod uskutečnit ještě před rozvodem. Jinak by se musela platit daň 4%.

Doporučuji si předem nechat potvrdit od banky, že s vyvázáním manželky z hypotéky souhlasí - banka nemá povinnost toto udělat (ani když se rozvádíte) a vyvázáním manželky by přišla o jednoho ručitele.