Question 1

⭐ Účet pro SVJ

Accepted Answer

Dobrý den,

povinnost založit společenství vlastníků (SVJ) je dle § 1198 odst. 2 občanského zákoníku dána tehdy, pokud je v domě vymezeno alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jednotky jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků. Splňuje-li Vámi spravovaná nemovitost tuto podmínku, bylo by záhodno mít založené SVJ, které by mělo coby právnická osoba zřízený běžný účet. Účet by byl majetkem SVJ a nebyl by tak přímo vázán na samotné majitele bytových jednotek.

Nechcete-li zakládat SVJ, pak lze založit na dům firmu a mít firemní účet (který by opět byl majetkem firmy a nebyl přímo vázán na majitele bytových jednotek).

Question 2

⭐ Nákup nemovitosti v insolvenci

Accepted Answer

Dobrý den,

nakup nemovitosti s právní vadou (v exekuci, insolvenci, s věcnými břemeny, atd.) doporučuji jen jedincům s velmi dobrou právní orientací. Výhodou takové nemovitosti je pak nižší cena, ale musíte mít celý proces prodeje a oddlužení pod kontrolou (vědět co a kdy je třeba, nepropást žádné lhůty, mít vše dobře zasmluvněno).

O zpeněžení majetku dlužníka rozhoduje insolvenční správce (dražba či prodej přímému zájemci) tak, aby bylo dosaženo co nejvyššího výnosu ve prospěch věřitelů.

Question 3

⭐ Věcné břemeno na přípojky sítí

Accepted Answer

Dobrý den,

přípojky inženýrských sítí jsou majetkem toho, kdo je postavil. Přípojku NN (elektřina) staví distributor, tedy věcné břemeno se zřizuje ve prospěch distributora (ČEZ, EON, PRE). Naopak přípojky plynu, vody a kanalizace si stavíte přímo Vy (plyn můžete následně za úplatu převést na distributora, ale voda/kanalizace zůstává Vám) a věcné břemeno se zřizuje ve Váš prospěch, resp. ve prospěch Vaší parcely.

Distributor elektřiny je povinen Vás připojit do roka od podání žádosti, splníte-li všechny podmínky - uhradíte cenu za přípojku (500 Kč x hodnota A hlavního jističe pro 3F) a zřídíte si na vlastní náklady sloupek pro elektroměr). Plyn/voda/kanalizace je zcela ve Vaší režii - distributor Vám pouze schvaluje projekt (má na to 30 dnů) a na Vás následně je si vyřídit územní souhlas a sehnat si stavební firmu.

Územní souhlas (přípojky) a stavební povolení (případné prodloužení hlavního řádu) je podmíněno podpisem smlouvy o smlouvě budoucí na zřízení věcného břemena pro všechny cizí pozemky, přes které Vaše přípojky povedou (u prodloužení hlavních řádů též plánovací smlouvou, která řeší převod řádů na distributora). Věcné břemeno lze do katastru zapsat až po zhotovení geometrického plánu na již provedenou stavbu.

Banka tak podmínkou výše říká, že Vám nepůjčí na nezasíťovaný pozemek. Řešením je nejdříve pozemek zasíťovat a až následně čerpat úvěr. Nebo můžete zkusit jinou banku, které bude stačit územní souhlas bez samotné realizace stavby.

Question 4

⭐ Koupě RD s exekucemi

Accepted Answer

Dobrý den,

koupě nemovitosti s právní vadou (např. exekuce) je zajímavou příležitostí, neboť každá právní vada snižuje prodejní cenu. Nicméně bych toto doporučil jen znalcům práva (nebo kupujícím, kteří si vezmou k ruce právníka), jinak riskujete - je třeba vše velmi dobře právně/smluvně ošetřit. Kvitance je potvrzení o zaplacení dluhu.

Question 5

⭐ Exekuce a dražba domu

Accepted Answer

Dobrý den,

kdo z Vás dvou je v exekuci a kdo vlastní poslední šestinu domu? Je-li v exekuci pouze Váš bratr, pak se draží jen jeho podíl (nikoliv Váš). Insolvence dočasně pozastavuje vykonavatelnost exekucí, po podání návrhu na oddlužení není možné dům dražit. Nicméně v rámci insolvence je pravděpodobné, že Vám dům zpeněží insolvenční správce.

Question 6

⭐ Trvalé bydliště

Accepted Answer

Dobrý den,

není-li ex-přítelkyně Vašeho kamaráda majitelem nemovitosti a nemá-li k pobytu v této nemovitosti sjednanou nájemní smlouvu, lze ji trvalé bydliště zrušit. Pokud byla částka 450 000 Kč poskytnuta bez řádné smlouvy o půjčce a od data poskytnutí peněz uplynuly 3 roky, lze pohlížet na tyto peníze jako na dar a protistrana nemá jak dokázat opak (chybí jakýkoliv dokument, který by prokazoval opak a uplynula všeobecná promlčecí lhůta 3 roky).

Soudu bych se vůbec neobával, neboť požadavky ex Vašeho kamaráda na polovinu nemovitosti nebo 1 mil. Kč jsou zcela mimo. Kdybychom chtěli vše přesně vyúčtovat, měla by nárok na 450 000 Kč s příslušenstvím (obvyklý úrok za dobu půjčky), ponížených o cenu obvyklého nájmu za dobu, po kterou u přítele bydlela. Převzetí hypotéky a celé nemovitosti je zcela mimo.

Question 7

⭐ Převod nemovitosti a hypotéka

Accepted Answer

Dobrý den,

zkontrolujte si záznam v katastru nemovitostí. Jestliže je u Vaší nemovitosti zapsán "zákaz zcizení", pak nemovitost převést nelze (banky toto obvykle nechávají zapsat spolu se zástavním právem). Resp. nemovitost převést lze po dohodě s bankou, která zákaz zcizení může odstranit (např. při prodeji nemovitosti).

Question 8

⭐ Prodej pozemku a daň z nabytí nemovitosti

Accepted Answer

Dobrý den,

babička si účet kvůli prodeji pozemku zřizovat nemusí. Kupující složí peníze do notářské úschovy a po přepisu majitele na katastru může notář poslat peníze přímo na Váš účet (číslo účtu je třeba uvést v kupní smlouvě a smlouvě o úschově). Daň z nabytí nemovitosti (4%) platí kupující.

Question 9

⭐ Ukončení nájmu

Accepted Answer

Dobrý den,

je byt v osobním nebo družstevním vlastnictví? Kdo je nyní majitelem bytu či podílu v družstvu? Je to právě majitel bytu (družstevník), který je povinen platit poplatky společenství vlastníků bytových jednotek (SVJ) či družstvu nezávisle na tom, jestli byt užívá či nikoliv.

Question 10

⭐ Převod bytu s hypotékou

Accepted Answer

Dobrý den,

přijde na to, zda banka nechala zapsat do katastru "zákaz zcizení", které reálně znemožňuje převod nemovitosti na jinou osobu. V tomto případě byste banku musel přesvědčit, aby toto věcné břemeno nechala vyškrtnout.

Question 11

⭐ Koupě, prodej, pronájem a hypotéka

Accepted Answer

Dobrý den,

já osobně bych volil doplacení první hypotéky z úspor při výročí fixace a koupě druhé nemovitosti za 3 mil. Kč na hypotéku 1,6 mil Kč (a dát 1,4 mil. Kč ze zbylých úspor). S příjmem 40 000 Kč hypotéku ve výši 1,4 mil. Kč získáte bez problémů. Navíc lze do příjmů započíst i budoucí výnos z pronájmu. Druhý byt se určitě hodí. Buď poslouží dětem nebo Vám v podobě renty z pronájmu na stáří.

Question 12

⭐ Realitní kancelář nevrátila rezervační poplatek

Accepted Answer

Dobrý den,

rezervační smlouva je smlouvou o smlouvě budoucí, neboť se v ní zavazujete do určitého data podepsat budoucí Kupní smlouvu. Proto by přílohou dobré rezervační smlouvy měla být přímo budoucí Kupní smlouva, aby bylo jasné, k čemu se zavazujete.

Rezervační smlouva stanovuje podmínky propadnutí rezervační zálohy (např. pokud Kupní smlouvu nepodepíšete do určitého data). Klíč k odpovědi na Vaši otázku leží v rezervační smlouvě - pečlivě si ji prostudujte a pak zhodnoťte, jestli jste naplnil podmínky pro propadnutí zálohy či nikoliv.

Datum, čas a místo podpisu smlouvy se domlouvá neformálně a ústně (telefonicky), nesepisují se k tomu speciální dokumenty. Všeobecná promlčecí lhůta činí 3 roky. Pokud k události došlo již před 10 lety a Vy jste doposud nezahájil soudní spor o navrácení peněz, je vše již 7 let promlčeno.

Question 13

⭐ Nájemník požádal o insolvenci

Accepted Answer

Dobrý den,

požádal-li nájemník o insolvenci, pak pravděpodobně nebude mít na nájem. Doporučuji ho rychle vystěhovat, jinak Vám pouze bude růst nevymahatelný dluh na nezaplaceném nájemném. Dlužné nájemné za tento měsíc je třeba přihlásit jako pohledávku do insolvenčního řízení. Obvykle se podaří získat zpět přes insolvenční řízení jen 30% a od zbytku je dlužník po 5 letech osvobozen.

Insolvence (osobní bankrot) je poslední možné řešení situace, kdy dlužník nestíhá splácet své závazky. Určitě žádné nájemné nepromíjejte, neprodlužujte splatnost či nesjednávejte splátkové kalendáře. Nájemník by stejně neměl z čeho platit, protože v rámci insolvence bude následujících 5 let žít o chlebu a vodě (naprostém finančním minimu).

Question 14

⭐ Jak přepsat nemovitost na manželku

Accepted Answer

Dobrý den,

nemovitosti zastavené bance za hypotéku můžete kdykoliv prodat či darovat. Jen musí kupující (obdarovaný) počítat s omezením v podobě zástavního práva bance, které na nemovitosti zůstává (nehledě na změnu majitele) až do momentu doplacení hypotéky - což nemovitost v praxi činí neprodejnou.

Nemovitost můžete přepsat na manželku pomocí darovací smlouvy. Nabízí se však otázka, proč byste se měl zbavovat nemovitosti, za kterou splácíte hypotéku. Pokud manželka na splátky hypotéky přispívá, můžete uvažovat o převodu do společného jmění manželů (SJM).

Question 15

⭐ Prodej pozemku v zástavě

Accepted Answer

Dobrý den,

s Vaším pozemkem můžete nakládat tak, abyste nesnížila jeho zástavní hodnotu pro banku. Prodej je tedy možný (na hodnotu pozemku nemá vliv). Kupující (obec) jen musí počítat s tím, že na kupované části pozemku bude dále zapsáno zástavní právo ve prospěch banky (k výmazu dojde až po doplacení hypotéky). Naproti tomu zřízení věcného břemene práva cesty by rapidně snížilo hodnotu pozemku a toto řešení by mohlo být pro banku komplikovanější. Resp. až obec na pozemku cestu postaví, stejně to sníží jeho hodnotu blízko k nule. Zároveň 20m2 je tak nepatrná část pozemku, že by s tím banka nemusela mít žádný problém.

Question 16

⭐ Prodej nemovitosti v insolvenci

Accepted Answer

Dobrý den,

v insolvenci jste povinna hlásit (a odevzdávat) veškeré mimořádné příjmy insolvenčímu správci, který je použije k rychlejšímu umoření dluhů. Není možné si ponechat peníze z prodeje domu a nezaplatit dluhy.

1) dům prodejte za co nejvyšší cenu (je jedno, jakou měl odhadní cenu v minulosti)

2) z příjmu z prodeje domu uhraďte pomocí insolvenčního správce všechny své dluhy

3) zbytek peněz si ponechte

Question 17

⭐ Prodej nemovitosti a uvedení v omyl

Accepted Answer

Dobrý den,

koho přesně a za co chcete žalovat? Z celého příběhu lze určitě za neférové jednání považovat přístup kupujícího, který prodávajícího uvedl v omyl ohledně hodnoty prodávané nemovitosti (prodávající pak prodal pod cenou). Nicméně toto se bude velmi těžko dokazovat u soudu a je otázkou, na kolik je to trestné (kupující chce vždy koupit co nejlevněji a používá všech možných argumentů k dosažení nižší ceny - prodávající dělá přesný opak a výsledkem ke kompromisní kupní cena akceptovatelná pro obě strany). Prodávající je dospělá svéprávná osoba (mající mimo jiné volební právo, atd.), která si musí být vědoma následků svého jednání.

Ručit za úvěr lze i podílem na nemovitosti (není třeba vlastnit celou nemovitost). Hodnota podílu pak obvykle zohledňuje "právní vadu" v podobě nutného strpění spoluvlastníků (takže 50% podíl má obvykle nižší hodnotu než 50% hodnoty celé nemovitosti).

Jestliže vlastník podílu na Vaší nemovitosti zastavil svůj podíl u nebankovní společnosti a uvedl ji při tom v omyl (např. zfalšoval odhad ceny nemovitosti), jedná se úvěrový podvod a věřitel (coby poškozený) by měl dlužníka žalovat. Nicméně v tomto Vy už nehrajete žádnou roli (vlivem úvěrového podvodu nejste poškozená).

Question 18

⭐ Vystěhování prodávajícího

Accepted Answer

Dobrý den,

majitelem bytu se stáváte dnem zápisu vlastnického práva na katastru (resp. se zpětným účinkem k datu podání návrhu na vklad), nikoliv až dnem vystěhování předchozího majitele. Od data nabytí majetku byste měl mít nárok na nájemné až do data vystěhování předchozího majitele. Tyto detaily obvykle řeší kupní smlouva, kde je stanovena výše nájemného či jiné vyrovnání (např. sjednaná nižší kupní cena).

Question 19

⭐ Prohlášení prodávajícího

Accepted Answer

Dobrý den,

zde se uvádí nemovitost, která je předmětem "prohlášení". Všechny údaje opište z LV Katastru nemovitostí a nezapomeňte na pozemek (má-li předmětná nemovitost nějaký - i např. spoluvlastnický podíl na společném pozemku pod bytovým domem).

Question 20

⭐ Prodej bytu se zástavním právem

Accepted Answer

Dobrý den,

ano, i byt koupený na hypotéku (se zástavním právem) lze prodat. Kupující může převzít Vaši stávající hypotéku (nebo ji doplatíte mimořádnou splátkou). Převzetí hypotéky sjednané před 2 lety by mohlo být pro budoucího kupujícího benefitem, neboť dnes jsou úrokové sazby výše.

Question 21

⭐ Společné prostory a zástavní právo

Accepted Answer

Dobrý den,

přijde na to, jsou-li společné prostory zapsané jako samostatná jednotka na katastru. Pokud by se jednalo např. o sklep, který doposud nikde zapsán nebyl, pak by na něj zástavní právo bytových jednotek spíše nepřecházelo. Ve Vašem případě se ale jedná o pozemek, který na katastru zapsán je (vlastníkem pozemku jsou pravděpodobně poměrně všichni vlastníci bytů) a již nyní jsou na tomto pozemku pravděpodobně vedena jednotlivá zástavní práva vlastníků bytových jednotek. Při vyčlenění samostatných garážových stání by tak došlo k zatížení nově vzniklých jednotek současnými zástavními právy. S bankami můžete zkusit vyjednat zrušení zástavního práva pro tyto nové jednotky. Administrativně to však nebude snadné díky množství bank a jednotlivých zástavních práv.

Question 22

⭐ SVJ

Accepted Answer

Dobrý den,

přes internetbanking může platbu autorizovat vždy jen jeden. Z tohoto ohledu je praktičtější umožnit předsedovi či jinému členovi výboru nakládat s penězi samostatně.