Question 1

⭐ Mám doplatit hypotéku z úspor?

Accepted Answer

Dobrý den,

cena peněz je momentálně výrazně vyšší než tomu bylo před lety. Aktuálně se hypotéky nabízí se sazbami od 5,49% (hypotéku 0,5 mil. Kč na investici získáte se sazbou kolem 6%). Koupě investiční nemovitosti na hypotéku se Vám dnes velmi pravděpodobně nevyplatí (placený úrok za půjčené peníze bude vyšší než inkasovaný nájem & na spořicím účtu byste dosáhla vyššího výnosu a to zcela bez rizika). Obdržený 1 mil. Kč z prodeje nemovitosti doporučuji uložit na spořicí účet s úrokem 5-6% a vyčkat na refixaci hypotéky. Za 1,5 roku dostanete od banky nabídku nové úrokové sazby pro další období a budete se moci rozhodnout, za hypotéku z větší části doplatíte z úspor či zdali budete pokračovat. Velmi pravděpodobně budou sazby hypoték za 1,5 roku kolem 5%, tedy pravděpodobně bude dávat smysl hypoteční úvěr doplatit z úspor.

Otázka "zůstat v menším městě za menší plat ve vlastním nebo jít do většího města s vidinou vyššího platu ale do nájmu" nemusí být jen o penězích (o kolik si ve větším městě vyděláte více a zaplatíte více na nájmu). V rozhodování doporučuji případně též zohlednit děti/školy/kroužky/jejich okolí, kamarády, zájmy a koníčky, radost z bydlení ve vlastním/v současné lokalitě atd. Život ve větším městě má své výhody - obvykle vyšší mzdy, větší občanská vybavenost, lepší možnost seberealizace a sociálního kontaktu, pohodlnější veřejná doprava Platíte za to nejčastěji vyššími cenami bydlení

Question 2

⭐ Penále za nenačerpání hypotéky

Accepted Answer

Dobrý den,

podepsáním úvěrové smlouvy jste se zavázal k načerpání peněz do určité doby. Banky obvykle účtují penále 2-5% z výše nenačerpané částky, tedy částka 150 000 Kč bude pravděpodobně v pořádku (odpovídá např. hypo 3 mil. Kč/penále 5%). Můžete zkusit RB požádat o snížení penále, ale není to na právní nárok. Díky extrémně složité legislativě můžete na stavební povolení čekat třeba i roky. Mimo chybějící kanalizace stačí jeden odvolávající se účastník stavebního řízení a máte zaděláno na problém. Proto bych doporučil hypotéku na stavbu podepisovat až po získání stavebního povolení.

Question 3

⭐ Hypotéka a životní pojištění

Accepted Answer

Dobrý den,

Flexi životní pojištění bylo pravděpodobně sjednáno u pojišťovny Kooperativa, zcela nezávisle na hypotéce. Prostudujte prosím pojistné podmínky a rozsah pojištění (co vše bylo touto pojistkou kryto), případně se zeptejte přímo Kooperativy. Pojištěné mohlo být i riziko úmrtí s výplatou sjednané částky obmyšlené osobě.

Question 4

⭐ Hypotéka po insolvenci

Accepted Answer

Dobrý den,

2 roky po insolvenci Vám peníze velmi pravděpodobně nikdo nepůjčí. Hypoteční úvěr je obvykle možné získat nejdříve za 5 let od data ukončení insolvence.

Question 5

⭐ Žádost o hypoteční úvěr a pochybení banky

Accepted Answer

Dobrý den,

nejprve doporučuji ověřit, kdo pochybil. Poslala banka dokumenty na chybný email omylem nebo chybný email vyplnil do kontaktního formuláře/žádosti o hypoteční úvěr Váš spolužadatel? I v bance pracují jen lidé a mohlo dojít k obyčejnému selhání jedince. Pravděpodobnější je ale chybně vyplněný email ze strany spolužadatele o úvěr (tyto údaje se dnes již ručně nepřepisují a banka obvykle pracuje s daty, které ji vyplní do elektronického formuláře žadatel o úvěr).

Náhrada škody v případě pochybení banky - jaká škoda Vám prosím přesně vznikla? Jste prosím schopni škodu vyčíslit a zdůvodnit? Přesně na toto by se v případě sporu ptal soud či Finanční arbitr.

Question 6

⭐ Odpočet úroků za hypotéku

Accepted Answer

Dobrý den,

úroky z hypotéky lze odečíst jen při splnění těchto podmínek:

nemovitost je využívána k řešení vlastních bytových potřeb
jste účastníkem úvěrové smlouvy
jste (spolu)majitelem nemovitosti
jedná se o účelový úvěr na bydlení

Pokud byl úvěr použit pro více účelů (např. z části na řešení vlastních bytových potřeb, z části na pronájem či koupi jiné nemovitosti), můžete uplatnit odpočet úroků jen za tu část úvěru, u které splňujete podmínky výše. To může být poměrně komplikované správně vyčíslit, resp. získat takové potvrzení od banky.

Question 7

⭐ Hypotéka, spoření a bonita

Accepted Answer

Dobrý den,

spoření se obecně při hodnocení bonity žadatele o hypotéku nezohledňuje (není podstatné, jak dlouho, kolik a u jaké banky jste si spořila). Naopak se hodnotí parametry LTV, DTI a DSTI.

Question 8

⭐ Přistoupení k úvěru insolvence

Accepted Answer

Dobrý den,

záznam o prodělané insolvenci budete mít v rejstříku ještě 5 let od data ukončení insolvence. Po tuto dobu Vám nikdo peníze nepůjčí a velmi pravděpodobně nebude ani souhlasit s vaším přistoupením k úvěru.

Question 9

⭐ Hazard a refixace hypotéky

Accepted Answer

Dobrý den,

každá banka takovéto jednání klienta vyhodnocuje trochu jinak, ale obecně to má negativní dopad na Vaši bonitu (banka Vám může pro další období zvýšit úrokovou sazbu).

Question 10

⭐ Hypotéka na koupi poloviny bytu a rekonstrukci

Accepted Answer

Dobrý den,

obecně Vám banka může půjčit max. 80-90% ze zástavní hodnoty nemovitosti a vždy je třeba ručit celou trvale obyvatelnou nemovitostí (nelze ručit např. polovičním podílem na bytu).

Příklad: byt má hodnotu 3,8 mil. Kč, půjčíte si 1,9 mil. Kč na koupi poloviny bytu a 1 mil. Kč na rekonstrukci, poměr hypotéky vůči zástavní hodnotě nemovitosti (LTV) bude 2,9/3,8 = 76%

Obvykle bývá možné nedočerpat až 20% z hypotéky na stavbu/rekonstrukci. Kontaktujte prosím naše hypoteční poradce, kteří s Vámi vše proberou a doporučí nejlepší možné řešení.

Question 11

⭐ Prodej nemovitosti s hypotékou

Accepted Answer

Dobrý den,

děkujeme za zpětnou vazbu. Jak sám píšete, odpovědět detailně na vaši otázku a popsat všechny možnosti, to by vydalo na samostatný článek. I tak by článek obsahoval pouze obecné informace. Pro přesně zpracovanou odpověď by bylo nutné si zavolat/napsat a doptat se na mnoho detailů. Každý případ je tak trochu unikát (odlišná přání/představy prodávajícího/kupujícího/banky, jiné smluvní podmínky, situace atd. - i proto se např. zpracovává smluvní dokumentace vždy na míru a málokdy lze použít obecný vzor, resp. použití takového vzoru obvykle přinese více škod než užitku). Rádi Vám toto poskytneme v rámci nabízených placených konzultací za 980 Kč. V případě zájmu mne prosím kontaktujte přes email petr.jermar@banky.cz a podíváme se na vše společně.

Question 12

⭐ Koupě bytu s hypotékou

Accepted Answer

Dobrý den,

vše je třeba smluvně velmi dobře ošetřit, aby vaše peníze putovaly z úschovy přímo na účet banky, která následně zruší zástavní právo. I nákup takovéto nemovitosti lze financovat hypotékou.

Question 13

⭐ Hypotéka na nemovitost v zahraničí

Accepted Answer

Dobrý den,

klasickou hypotékou lze financovat obvykle jen nákup nemovitosti na území ČR. Některé banky zcela výjimečně umožňují nákup nemovitosti ve vybraných zemích (Slovensko), ale ručení je obvykle vyžadováno trvale obyvatelnou nemovitostí na území ČR. Kontaktujte prosím naše hypoteční poradce, kteří s Vámi vše proberou a doporučí nejlepší možné řešení.

Question 14

⭐ Změna vlastníka nemovitosti

Accepted Answer

Dobrý den,

přítel Vám může polovinu RD darovat nebo prodat, jiné řešení není. Se změnou vlastníka by musela souhlasit banka (zástavní věřitel).

Question 15

⭐ Hypotéka po insolvenci

Accepted Answer

Dobrý den,

banka detailně nezjišťuje, z jakého důvodu jste měla insolvenci. 4 roky od data ukončení insolvence mají šanci na hypotéku jen velmi bonitní klienti. Jistější může být vyčkat ještě 1 rok do uplynutí 5 let od ukončení insolvence, kdy dojde ke smazání záznamu v ins. rejstříku.

Question 16

⭐ Hypotéka na stavbu RD

Accepted Answer

Dobrý den,

banka Vám může půjčit max. 80-90% ze zástavní hodnoty nemovitosti. Za hypotéku budete ručit pozemkem i stavbou, tedy máte-li vlastní pozemek, banka Vám velmi pravděpodobně půjčí i 100% hodnoty stavby. Kontaktujte prosím naše hypoteční poradce, kteří s Vámi vše proberou a doporučí nejlepší možné řešení.

Question 17

⭐ Mohu si půjčit na hypotéku méně?

Accepted Answer

Dobrý den,

ona procenta (10-20%) určují, kolik minimálně musíte do koupi nemovitosti investovat z vlastních zdrojů (resp. jaký může být max. poměr úvěru k zástavní hodnotě nemovitosti: 80-90%). Naopak čím nižší LTV, tím lepší podmínky a snazší získání hypotéky. Zejména v dnešní době dražších peněz/úvěrů se určitě vyplatí si půjčit jen tolik, kolik přesně potřebujete (třeba jen 1,2 mil. Kč).

Question 18

⭐ Úvěr na stavbu

Accepted Answer

Dobrý den,

teoreticky ano, ale:

úrokový rozdíl pro 500 000 Kč ve výši 2,01% znamená čistého ročně po zdanění jen 8 542 Kč (úrok u úvěru bude fixní po sjednanou dobu, úroky na spořicích účtech budou velmi pravděpodobně klesat)
úvěry od stavebních spořitelen jsou poskytovány účelově na bydlení

Question 19

⭐ Vysoké úroky u hypotéky

Accepted Answer

Dobrý den,

s jistotou Vám toto bohužel nikdo neřekne. V delším horizontu se obecně počítá s poklesem úrokových sazeb, ale těžko soudit, za kolik budou hypotéky koncem roku 2023. Kontaktujte prosím naše hypoteční poradce - bonitní klienti mohou dosáhnout i na sazby kolem 5,7%.

Question 20

⭐ Zástavní právo na sousedním pozemku

Accepted Answer

Dobrý den,

zástava se týká jen podílu souseda. Pokud byste od něj chtěl tento podíl odkoupit, s případným zrušením zástavního práva by musela souhlasit banka souseda (jestliže by tím sousední nemovitost přišla o přístupovou cestu, banka by se zrušením zástavy ani s prodejem nesouhlasila).

Question 21

⭐ Pojištění úvěru

Accepted Answer

Dobrý den,

děkuji za doplnění. Doporučuji zkusit vše ještě jednou vykomunikovat s bankou i pojišťovnou (aby buď pojišťovna platila dříve nebo aby banka neúčtovala sankci).,

Question 22

⭐ Pojištění úvěru

Accepted Answer

Dobrý den,

pokud jsem vše pochopil správně - měli jste sjednané pojištění k úvěru, které kryje neschopnost splácet. Došlo k realizaci rizika (např. dlouhodobá nemoc), Vy jste nahlásil pojišťovně pojistnou událost a pojišťovna nezačala plnit, ano? Z jakého důvodu prosím? Uznala pojišťovna nahlášenou pojistnou událost nebo se např. jednalo o výluku? Nebo pojišťovna plnění poskytla, ale pozdě?

Hypoteční poradna - strana 11

Hypoteční poradna vám pomáhá

Proč si vzít hypotéku?

Než požádáte o hypotéku

Jak na hypotéku?

Mám doplatit hypotéku z úspor?

Penále za nenačerpání hypotéky

Hypotéka a životní pojištění

Hypotéka po insolvenci

Žádost o hypoteční úvěr a pochybení banky

Odpočet úroků za hypotéku

Hypotéka, spoření a bonita

Přistoupení k úvěru insolvence

Hazard a refixace hypotéky

Hypotéka na koupi poloviny bytu a rekonstrukci

Prodej nemovitosti s hypotékou

Koupě bytu s hypotékou

Hypotéka na nemovitost v zahraničí

Změna vlastníka nemovitosti

Hypotéka po insolvenci

Hypotéka na stavbu RD

Mohu si půjčit na hypotéku méně?

Úvěr na stavbu

Vysoké úroky u hypotéky

Zástavní právo na sousedním pozemku

Pojištění úvěru

Pojištění úvěru