Konečně jste našli svůj vysněný dům a jdete zažádat o hypotéku? Hypoteční úvěr může být Vaším velkým pomocníkem, ale můžete se také nehezky spálit. Hypotéka totiž není úplně pro každého, jak se může z mnohých reklamních sloganů zdát. Zároveň však není třeba se jí přehnaně bát, pokud se dokážete chovat zodpovědně a jste schopni zohlednit možná rizika. Zde jednoznačně platí přísloví „štěstí přeje připraveným.“ Co je tedy dobré vědět? Připravili jsme si pro Vás několik zásadních rad, tady jsou!
Že jedním ze základních parametrů, které nás při sjednání hypotéky zajímají, je úroková míra, ví snad každý. Jak se dostat do pozice, abyste mohli vyjednat úrokovou míru co nejnižší? Kromě doby fixace a jiných známých parametrů, výši úrokové míry zcela zásadně ovlivňuje právě hodnota LTV – což je poměr hodnoty poskytnutého úvěru k ceně nemovitosti (v procentech). Jednoduše řečeno, chcete-li zakoupit nemovitost v hodnotě 1 milion Kč a zažádáte o úvěr v hodnotě 750 tisíc Kč (zbylých 250 tisíc Kč jste si našetřili), hodnota LTV je 75 %. Hodnoty tohoto ukazatele mohou být různé, čím je však tato hodnota nižší (čím více máte naspořeno), tím lepší úrokovou míru můžete od banky očekávat.Za více rizikové jsou bankou považovány úvěry od hodnoty LTV 85 % výše, což je pomyslná zlomová hranice, nad kterou lze od banky očekávat navýšení úrokový míry i za rizikovost.
Než zažádáte o hypotéku, mějte finanční rezervu, která Vám jednoznačně zaručí lepší podmínky úvěru, neboť Vaši bonitu nebudou banky zpochybňovat. Nemáte ji? Viz 2)
Než zažádáte o úvěr, alespoň rok a půl si odkládejte bokem finanční částku v hodnotě splátky na hypotéku, kterou budete potenciálně v budoucnu každý měsíc platit. Vyzkoušíte si tak, jak se Vám bude „žít s hypotékou“ a navíc si tak vytvoříte tolik potřebnou finanční rezervu. Nezapomeňte, čím větší budete mít finanční rezervu, tím lepší bude vaše vyjednávací pozice s bankou a dosáhnete na lepší úrokovou míru. A co si budeme povídat, snížení úrokové míry třeba jen o několik desetin procenta, může v případě hypotečního úvěru představovat zajímavou úsporu.
Př.:Rok a půl si zkuste odkládat 10 000 Kč měsíčně - > vznik rezervy: 180 000 Kč.
Cena nemovitosti: 1 500 000 Kč
Výše hypotečního úvěru: 1 320 000 Kč (cena nemovitosti minus ušetřené peníze)
Splatnost: 20 let
Měsíční splátka: cca 8 000 Kč.
Za daných parametrů tedy vychází měsíční splátka kolem 8 000 Kč. Jelikož úroková míra může v budoucnu růst (což je více než pravděpodobné, neboť v současné době se nachází na mnohaletém minimu), je dobré, že jsme si vyzkoušeli měsíčně odkládat o něco více, určitě se to bude do budoucna hodit! Rozhodně je potřeba neopomenout také následující rizika: nezaměstnanost a nemoc (s tím spojený dočasný nebo také dlouhodobý výpadek příjmů), rozvod (komplikovaná situace, ve které je třeba mít ke každé změně souhlas od banky), snížení rodinného rozpočtu (s tím je třeba počítat během mateřské dovolené a také s každým dalším přírustkem do rodiny) a další potenciální nečekané výdaje. Proto nikdy nejděte do hypotéky, jejíž vyměřená měsíční splátka pro Vás představuje úplné maximum a jejíž případné navýšení by Vás mohlo finančně položit!
Nenechávejte si odhad ceny nemovitosti zpracovávat sami předem, pravděpodobně by to byly vyhozené peníze. Banky mají totiž zpravidla své odhadce a vlastní pravidla pro odhad cen, proto si stejně budou chtít udělat odhad sami a Vy byste za tuto službu zaplatili zbytečně dvakrát. Také počítejte s tím, že odhadní cena nemovitosti nebude totožná s kupní cenou (odhadní cena je vždy nižší o několik procent, toto snížení pro banku představuje způsob ochrany před rizikem pro případ, že by nemovitost musela jít do dražby). Více info v našem článku Oceňování nemovitostí z pohledu bank a pojišťoven.
Je potřeba vědět, že banky vždy počítají s tím, že musíte mít hypotéku splacenou cca kolem 70 roku života – věk je tedy také rizikový faktor, který banka do svých kalkulací zahrnuje. Pokud je vám 50 let, nemůžete si již vzít hypotéku na 30 let, ale pouze na 20. Žadatelem o úvěr však nemusí být vždy jedna osoba, požádáte-li tedy o úvěr s mladší osobou, nemusí Vás věk v souvislosti s hypotékou trápit.
Doba splatnosti je čas, za který musíte svůj dluh bance splatit. Čím je delší, tím nižší máte měsíční splátky, ale tím více přeplatíte bance na úrocích. Většinou je to 15, 20, 30 let, nejvyšší 40letou poskytuje málokterá banka. Pokud si nastavíte splatnost např. na 20 let a po čase zjistíte, že je to nad vaše síly, nezoufejte. V období konce fixace (období fixace většinou trvá 2,3, nebo 5 let dle vlastního nastavení) si můžete dobu splatnosti bezplatně prodloužit a tím měsíční splátky snížit.
V současnosti až 2/3 lidí v České republice financuje vlastní bydlení prostřednictvím hypotečního úvěru. Jak bylo řečeno již v úvodu, hypotéka není úplně pro každého, ale jsou okolnosti, za kterých je lepší dát přednost hypotéce před nájmem. Víte proč a komu se to vyplatí? Dozvíte se v dalším díle!
Hypoteční kalkulačka - snadno a rychle si spočítejte svoji hypotéku!
Úrokové sazby hypoték prožívají poměrně turbulentní období. Poté, co se v roce 2020 přiblížily k historickým minimům, začaly opět růst. A to k téměř rekordním výškám. V roce 2023 vyskočily skoro k 6 %. Aktuálně ale znovu klesají. Podívejte se, co vývoj úrokových sazeb hypoték ovlivnilo a jak se úroky v posledních letech měnily.
Plánujete si vzít hypotéku na bydlení, ale máte negativní záznam v registru dlužníků? V tom případě vás pravděpodobně zajímá, jak banky na záznamy v registrech nahlížejí a jestli existuje šance, že vám banka i přes negativní záznam vaši žádost schválí. Připravili jsme si pro vás přehledné shrnutí toho, jak je to s hypotékou v případě negativního záznamu v registru dlužníků.
Česká národní banka (ČNB) potřetí v řadě snížila úrokové sazby, tentokrát o 0,5 procentního bodu. Hlavní sazba ČNB tak klesla na 5,25 %, nejníže od května 2022. Guvernér Aleš Michl ale zároveň varuje, že další snižování bude probíhat opatrněji. Proč? A co to znamená pro spoření nebo hypotéky a pro vývoj cen nemovitostí?
Hypotéka je pro velké procento Čechů jedinou cestou, jak dosáhnout na vlastní bydlení. Podle statistik z roku 2024 aktuálně splácí hypotéku každý třetí Čech a o sjednání hypotéky uvažuje zhruba dalších 13 % populace. Ideální je, pokud má žadatel o hypotéku smlouvu na dobu neurčitou. V některých případech je však možné získat hypotéku i s pracovní smlouvou na dobu určitou. Jak na hypotéku dosáhnout?
Bydlení je dnes pro mladé sice dosažitelné, ale s komplikacemi. Beznadějná však touha po vlastním bydlení není, ani v mladém věku. Pojďme se podívat, jak na bydlení dosáhnout s využitím hypotéky nebo jejích alternativ. Zastavíme se u dotací na vlastní bydlení a u zvýhodněných úvěrů pro žadatele mladšího věku. Ukážeme nejčastější problémy při pořizování prvního bydlení na co si dát pozor.
Dobrý den, hypotéční smlouva je uzavřena a platíme ji už čtvrtým rokem. Dům byl můj, ale abych dostala půjčku (jsem ročník 1958), musela jsem ho přepsat na syna. Otázka zní - lze na katastru připsat břemeno dožití na moji osobu? Děkuji a jsem s pozdravem.
Dobrý den,
pokud nemovitostí ručíte za hypoteční úvěr či jinou půjčku, nelze k ní připsat věcné břemeno práva dožití. Taková nemovitost by pak byla neprodejná a v případě nesplácení úvěru by zástavní právo neplnilo svůj účel.
Dobrý den, chtěla jsem se zeptat - můžu si zažádat o hypotéku a splatit z toho úvěr u České spořitelny a vyplatit partnera z 2+1 bytu? Určitě bych mohla ručit bytem, který má hodnotu přes 3 mil. Kč. Děkuji za odpověď, Lucie
Dobrý den,
ano, hypotéku je možné použít na majetkové vypořádání (vyplacení partnera z bytu) i refinancování půjček. Pro získání hypotéky je třeba mít dostatečný příjem. Nesmíte být ve zkušební ani výpovědní lhůtě. Kontaktujte prosím naše hypoteční poradce, kteří s Vámi vše proberou, navrhnou nejlepší možné řešení a v případě zájmu Vám zařídím hypotéku na klíč plně online z pohodlí domova.
Dobrý den, může si člověk vydělat bokem nějaké peníze? Spíše jednorázovou práci, na kterou nedostanu doklad. Jak to pak soudu doložím?
Dobrý den,
oficiálně je práce načerno (bez pracovní smlouvy a zdanění) zákonem zakázána a lze za ni uložit postih/pokutu. Neoficiálně se tak v některých případech stále děje, což důrazně nedoporučuji. Práci načerno nelze nikterak doložit (soudu, Úřadu práce pro nároky na dávky, bance pro získání půjčky či hypotéky), výplatu nemáte jistou (když Vám po odvedení práce zaměstnavatel nezaplatí, peněz se nedomůžete), nepočítá se Vám to do starobního důchodu (abyste v 65 letech dostala důchod, musíte mít odpracováno min. 35 let) a podstupujete další nejistoty (pracovní úraz, nulová ochrana zaměstnance).
Dobrý den, měl bych dotaz týkající se prodeje části pozemku (pozemek má 11 ha), kterým se ručí za jinou hypotéku. Chtěli bychom si koupit část pozemku od rodiny, pozemkem se ale bude ručit za hypotéku ještě poměrně dlouhou dobu. Zajímá nás, jestli se dá část pozemku (cca 1 ha) odkoupit nebo přepsat na jiného majitele a na něm začít stavět. A zda by tato odkoupená část spadala stále do ručení bance, nebo by "nová" část pozemku byla nového vlastníka, tudíž by se touto částí neručilo. Děkuji Vám za odpověď, přeji krásný den. Jakub
Dobrý den,
přepsáním nemovitosti na jiného vlastníka se zástavní právo banky za hypotéku automaticky neruší. Se zástavním právem za cizí hypotéku pozemek určitě nekupujte. Doporučený postup:
vlastník pozemku u banky ověří, zdali by bylo možné pozemek rozdělit na 2 parcely a vymazat zástavní právo z nově vzniklé prodávané parcely 1 ha (hodnota zbývající části parcely bude muset být dostatečná pro splnění podmínky LTV)pokud bude banka souhlasit, připraví se geometrický plán a 1 ha se oddělí ze stávající parcelyz nově vzniklé parcely se vyjme zástavní právo za hypotékunově vzniklou parcelu koupítePůjčka, která pokryje celou koupi. Taková je
100% hypotéka. LTV této hypotéky je 100 %, což znamená, že vám banka půjčí
peníze na celou odhadní cenu nemovitosti, kterou ručíte.
Díky 100% hypotéce tak získáte dost peněz na nákup domu či bytu nebo například na výstavbu. Zároveň ale musíte počítat s vyšším úrokem než u menších půjček. Pro banky je totiž úvěr bez spoluúčasti klienta rizikovější, a proto jsou jeho podmínky přísnější.
V současnosti navíc čeští poskytovatelé 100% hypotéky neposkytují. Česká národní banka totiž v roce 2016 zpřísnila podmínky pro získání hypotéky a jejich součástí bylo také ukončení 100% hypoték. Banky tak nabízí maximálně 90% hypotéky. Pouze u 5 % objemu poskytnutých půjček smí být LTV vyšší než 90 %.
Přesto existuje možnost, jak pomocí půjčky na bydlení získat dost peněz na úhradu celé kupní ceny nemovitosti. V podstatě tedy můžete dosáhnout na 100% hypotéku.
Jak na to? Musíte ručit více nemovitostmi. Kromě kupovaného bytu či domu to může být například nemovitost rodičů. Samozřejmě ale platí, že majitel této nemovitosti musí s ručením souhlasit.
Díky ručení více nemovitostmi se zvýší hodnota zástavy. I při 90% či menším LTV tak získáte peníze na nákup vybraného domu či bytu.
Banky navíc obvykle umožňují druhou nemovitost z hypotéky vyvázat, jakmile splatíte potřebnou část úvěru. Dál tedy ručíte pouze kupovaným domem či bytem.
Další možností je dofinancovat hypotéku dalším úvěrem. Například úvěrem ze stavebního spoření.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMJe nejčastěji sjednávaná hypotéka z více důvodů (ČNB s ohledem na růst ceny nemovitostí a krytí bankovních rizik omezila poskytování 90% hypoték a úplně zakázala poskytovat 100% hypotéky)
Jde o hypotéku s nejvýhodnější úrokovou sazbou na trhu - v tomto segmentu je nejvyšší konkurence mezi bankami poskytujícími hypotéky.
Příklad: pokud máte odhad nemovitosti na 1.000.000,- Kč, tak vám banka poskytne 800.000,- Kč formou hypotečního úvěru za nejvýhodnějších podmínek. Z vlastních prostředků tedy financujete 200.000,- Kč.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMAž 90 procent z ceny nemovitosti, kterou
ručíte. Přesně tolik si můžete půjčit na hypoteční úvěr. Abyste ale 90%
hypotéku dostali, musíte splnit několik požadavků.
Jsou to zejména základní podmínky pro získání hypotéky – tedy například:
věk,příjemči bonita.Oproti nižším půjčkám ale musíte u 90% hypotéky počítat s méně výhodnými podmínkami. Protože má hypotéka pokrýt 90 procent z ceny nemovitosti, je pro banku riskantnější než menší úvěry. A proto poskytovatelé toto riziko obvykle kompenzují vyšším úrokem.
Pro většinu lidí je přitom 90% hypotéka nejvyšší možná. Podle pokynů České národní banky mohou poskytovatelé víc peněz půjčit jen v 5 procentech případů. Potřebujete tak mít naspořeno alespoň 10 procent z kupní ceny.
V praxi to vypadá tak, že u bytu za 3 000 000 korun získáte maximálně 2 700 000 korun. Zbytek doplatíte vy.
Pokud si chcete pomocí hypotéky půjčit víc než 90 procent z ceny domu či bytu, musíte ručit více nemovitostmi. V takovém případě stoupne hodnota zástavy, ze které se půjčka počítá.
Výhodou je, že se tím pádem můžete dostat na nižší LTV (obvykle do 80 %) a získáte tak nižší úrok než u 90% hypotéky.
Pokud jste například původně ručili bytem za 2 500 000 korun a nyní k němu přidáte další byt ve stejné ceně, stoupne hodnota zástavy na 5 000 000 korun. U hypotéky na zmíněných 2 500 000 tak bude LTV 50 %.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMTermín akontace označuje částku, kterou musí kupující uhradit ze svého, jakmile si například bere auto na splátky nebo kupuje dům na hypotéku. Akontace bývá nejčastěji uváděna v procentech z celkové kupní ceny, ale ve smlouvě pak musí být samozřejmě i přesně vyčíslena v korunách. Typickou akontací u hypoték je 10 - 30 %, při pořízení auta se pohybuje od 10 % až do 50 %, ale může být i vyšší.
KOMENTÁŘE k článku 5 věcí, které byste měli před pořízením hypotéky vědět
Zatím nejsou přidány žádné komentáře. Podělte se s námi o Váš názor.