Růst úrokových sazeb nabral na začátku roku 2022 nevídané tempo. Tak, jak se zvyšovala základní úroková sazba v ekonomice, rostly (a ještě porostou) úroky na hypotékách. A to jak na nových, tak i na splácených, kterým letos skončí fixace. Porovnejme si průměrnou hypotéku roku 2021 s těmi letošními. O kolik vyšší příjem by musela domácnost mít, aby letos získala stejnou hypotéku jako loni? Jak se tedy mění dostupnost vlastního bydlení v bytech a v rodinných domech, jak se vyvíjí trh s hypotékami a jak jsme na tom s jejich splácením?
Připomeňme základní vlastnosti hypotéky (i americké hypotéky)
Ve světě spotřebitelských úvěrů má své místo jak účelový hypoteční úvěr na bydlení (nejčastěji nazývaný jen hypotéka), tak i neúčelový hypoteční úvěr (americká hypotéka). Od běžných půjček se liší dvěma hlavními vlastnostmi: jsou zajištěny nemovitostí a úroková sazba se během let u hypotéky mění. Mění se podle vývoje situace na trhu - buď průběžně, nebo k datu ukončení smluvené doby fixace.
Fixuje se úroková sazba - ale vždy jen na pár let. Během hypotéky, která trvá i třicet let, může být mnoho období fixace, tedy i mnoho úrokových měr. Čím vyšší úroková míra, tím vyšší měsíční splátka - a naopak. Jinými slovy: splátka hypotéky (většinou) nezůstává po dobu trvání hypotéky stejná. V čase se mění - roste, ale také se snižuje.
V současnosti zažíváme období i téměř násobného navyšování měsíčních splátek hypotéky těm, komu letos končí fixace úvěrů sjednaných (nebo nově fixovaných) před několika lety, v období minimálních úrokových měr. Připomeňme, že bylo možné se dostat i pod 1,6 % p.a.
Porovnejme splátky hypotéky vloni a dnes
Dnešní hypotéky se dostávají i na násobně vyšší úrokové sazby, než panovaly ještě před rokem (jaro 2021) nebo před třemi či pěti lety - což jsou fixační doby, které bývají uzavírány nejčastěji. Nové splátky v novém fixačním období tak domácnostem narostou i o tisíce korun, u hypotéky na 6 milionů jde o nárůst i o více než 10 000 Kč měsíčně. Abychom ale nezůstávali jen u slovního popisu a jednoho modelu, podívejme se do tabulky na konkrétní příklady ve více variantách.
Ukažme si loňskou a letošní splátku modelových hypoték ve výši 1 milion, 2,5 milionu, 4 miliony 6 milionů Kč. V tomto rozmezí se pohybuje většina nových hypoték braných na rekonstrukci nebo na pořízení bydlení. Podle databáze časových řad ARAD byla v roce 2021 průměrná výše nově vzaté hypotéky 3,5 milionu korun. Výpočet bude proveden pro 2 délky fixace hypoték: jednak do 5 let a jednak s fixací nad 5 a do 10 let, protože s rozdílnou fixací přicházejí rozdílné úrokové míry.
Tabulka 1: Výše měsíční splátky různě vysokých hypoték sjednaných s fixací nad 1 rok a do 5 let, sjednaných v březnu 2021 a v dubnu 2022, ukončeno čerpání, splácí se anuitně, doba trvání hypotéky 30 let.
výše hypotéky v Kč | 1 000 000 | 2 500 000 | 4 000 000 | 6 000 000 |
měsíční splátka v Kč (březen 2021: úrok 2,1 %) | 3 746 | 9 366 | 14 986 | 22 478 |
měsíční splátka v Kč (duben 2022: úrok: 5,08 %) | 5 417 | 13 543 | 21 669 | 32 503 |
nárůst měsíční splátky hypotéky rok 2022 proti 2021 | 1 671 | 4 177 | 6 683 | 10 025 |
Zdroj: ARAD databáze časových řad, Fincentrum Hypoindex, výpočet: redakce
Tabulka 2: Výše měsíční splátky různě vysokých hypoték sjednaných s fixací nad 5 let a do 10 let, sjednaných v březnu 2021 a v dubnu 2022, ukončeno čerpání, splácí se anuitně, doba trvání hypotéky 30 let.
Zdroj: ARAD databáze časových řad, Fincentrum Hypoindex, výpočet: redakce
Že letos porostou úrokové sazby a že bude v hypotečním světě brzy horko, o tom se vědělo poměrně dlouho dopředu. Současné události na východ od nás se sice nikdo neodvážil předpovědět, ale k růstu úroků směřovala ekonomika i z dalších důvodů - ten postcovidový patřil k hlavním.
Kdo neposlechl varování ekonomů a včas si nesjednal výhodnější cenu hypotéky (formou včasné refixace), ten se teď chytá za hlavu. Připomeňme, že banky umějí smluvně zaručit úrokovou sazbu na další období fixace dokonce až dva roky před koncem fixace současné.
K nárůstu splátek hypotéky připočtěme růst nákladů na provoz domácnosti, na stravu, na dopravu, zkrátka inflaci u všeho. Současné zvýšení splátek přišlo v ten nejnevhodnější moment. Přesto jsou domácnosti zatím ještě schopné pravidelně splácet, jak ukazuje úvěrový barometr publikovaným správcem Bankovního registru klientských informací (registr dlužníků).
U hypoték už automaticky počítáme s LTV, které málokdy překročí 80 %. A zatímco v roce 2021 nebylo po DTI a DSTI v pokynech ČNB ani vidu, ani slechu, od dubna 2022 se s nimi zase setkáváme. Banky se na ně sice ohlížely i vloni, ale zcela dobrovolně. Letos ČNB poprvé bankám závazně nastavuje omezení v posuzování bonity, a to díky novele zákona o bankách. Ta stejná novela však dovoluje při posuzování úvěruschopnosti žadatelů ve věku do 36 let zvýšit LTV, DTI a DSTI o definované hodnoty (tzv. hypotéka pro mladé).
V současnosti mohou banky poskytnout hypotéku s těmito maximálními parametry:
LTV 80 % (resp. 90 % u žadatelů do 36 let a za podmínky, že jde o vlastní bydlení)
DSTI 45 % žadatelova čistého měsíčního příjmu (resp. 50 % u lidí do 36 let)
DTI 8,5 násobek čistého ročního příjmu (resp. 9,5 násobek u žadatelů do 36 let)
Lidé, kteří ještě loni na hypotéku dosáhli, i když hraničně, by ji letos získali jen za podmínky, že by navýšili svůj příjem o více než dvojnásobek částky, o niž se zvyšuje splátka loňské hypotéky (vliv DSTI). Ukažme si konkrétní čísla, aby bylo jasnější, co je zde myšleno:
Tabulka 3: O kolik by musel stoupnout příjem žadatele, aby „tak tak“ schválenou hypotéku v roce 2021 získal i v dubnu roku 2022.
výše hypotéky v Kč | 1 mil. | 2,5 mil. | 4 mil. | 6 mil. |
navýšení splátky u fixace do 5 let - ve srovnání s 3/2021, v Kč | 1 671 | 4 177 | 6 683 | 10 025 |
navýšení příjmu pro schválení hypotéky v dubnu 2022, v Kč | 3 713 | 9 282 | 14 851 | 22 278 |
navýšení splátky u fixace 5-10 let - ve srovnání s 3/2021, v Kč | 1 447 | 3 618 | 5 789 | 8 683 |
navýšení příjmu pro schválení hypotéky v dubnu 2022, v Kč | 3 216 | 8 040 | 12 864 | 19 296 |
Zdroj: zákon o bankách, výpočet redakce
Není proto divu, že objem hypoték v březnu 2022 klesl o 50 %. A jak říkají analytici: bude hůř. Kdo naopak slaví úspěchy, jsou stavební spořitelny poskytující překlenovací úvěr nebo úvěr ze stavebního spoření s úrokovou sazbou fixovanou na celou dobu trvání této půjčky. Objem úvěrů v roce 2021 narostl o 68 %. Proč? Nejistota z budoucího vývoje úrokových sazeb se tady (pro klienta) zcela eliminuje, což dnes hraje ve prospěch právě stavebním spořitelnám.
Paradoxně v dobách vyšších úrokových sazeb se poskytují mnohem bezpečnější hypotéky, jejich žadatelé jsou posuzování přísněji, a tím klesá i riziko předlužení domácnosti. Je tedy přinejmenším zvláštní, že v době, kdy jsou hypotéky nejlevnější, se omezovací ukazatele nenastavují, přestože se dá očekávat zvyšování měsíčních splátek. Omezení ve schvalování přicházejí až v době významně zvýšených úroků, kdy se do budoucna dá počítat spíše s jejich snižováním. Proto by u nízkých úrokových sazeb dávalo omezení DTI a DSTI mnohem větší smysl než nyní. Tabulky s čísly hovoří samy za sebe.
Česká národní banka (ČNB) potřetí v řadě snížila úrokové sazby, tentokrát o 0,5 procentního bodu. Hlavní sazba ČNB tak klesla na 5,25 %, nejníže od května 2022. Guvernér Aleš Michl ale zároveň varuje, že další snižování bude probíhat opatrněji. Proč? A co to znamená pro spoření nebo hypotéky a pro vývoj cen nemovitostí?
Hypotéka je pro velké procento Čechů jedinou cestou, jak dosáhnout na vlastní bydlení. Podle statistik z roku 2024 aktuálně splácí hypotéku každý třetí Čech a o sjednání hypotéky uvažuje zhruba dalších 13 % populace. Ideální je, pokud má žadatel o hypotéku smlouvu na dobu neurčitou. V některých případech je však možné získat hypotéku i s pracovní smlouvou na dobu určitou. Jak na hypotéku dosáhnout?
Bydlení je dnes pro mladé sice dosažitelné, ale s komplikacemi. Beznadějná však touha po vlastním bydlení není, ani v mladém věku. Pojďme se podívat, jak na bydlení dosáhnout s využitím hypotéky nebo jejích alternativ. Zastavíme se u dotací na vlastní bydlení a u zvýhodněných úvěrů pro žadatele mladšího věku. Ukážeme nejčastější problémy při pořizování prvního bydlení na co si dát pozor.
Česká národní banka oznámila další snížení úrokových sazeb v řadě. Dvoutýdenní repo sazba (2t repo), která ovlivňuje úročení úvěrů i bankovních vkladů, klesla o 0,5 procentního bodu na 5,25 %. Stejně se snížila i diskontní sazba a sazba lombardní, s platností od 3. května 2024.
Úrokové sazby hypoték prožívají poměrně turbulentní období. Poté, co se v roce 2020 přiblížily k historickým minimům, začaly opět růst. A to k téměř rekordním výškám. V roce 2023 vyskočily skoro k 6 %. Aktuálně ale znovu klesají. Podívejte se, co vývoj úrokových sazeb hypoték ovlivnilo a jak se úroky v posledních letech měnily.
Dobrý den, hypotéční smlouva je uzavřena a platíme ji už čtvrtým rokem. Dům byl můj, ale abych dostala půjčku (jsem ročník 1958), musela jsem ho přepsat na syna. Otázka zní - lze na katastru připsat břemeno dožití na moji osobu? Děkuji a jsem s pozdravem.
Dobrý den,
pokud nemovitostí ručíte za hypoteční úvěr či jinou půjčku, nelze k ní připsat věcné břemeno práva dožití. Taková nemovitost by pak byla neprodejná a v případě nesplácení úvěru by zástavní právo neplnilo svůj účel.
Dobrý den, chtěla jsem se zeptat - můžu si zažádat o hypotéku a splatit z toho úvěr u České spořitelny a vyplatit partnera z 2+1 bytu? Určitě bych mohla ručit bytem, který má hodnotu přes 3 mil. Kč. Děkuji za odpověď, Lucie
Dobrý den,
ano, hypotéku je možné použít na majetkové vypořádání (vyplacení partnera z bytu) i refinancování půjček. Pro získání hypotéky je třeba mít dostatečný příjem. Nesmíte být ve zkušební ani výpovědní lhůtě. Kontaktujte prosím naše hypoteční poradce, kteří s Vámi vše proberou, navrhnou nejlepší možné řešení a v případě zájmu Vám zařídím hypotéku na klíč plně online z pohodlí domova.
Dobrý den, může si člověk vydělat bokem nějaké peníze? Spíše jednorázovou práci, na kterou nedostanu doklad. Jak to pak soudu doložím?
Dobrý den,
oficiálně je práce načerno (bez pracovní smlouvy a zdanění) zákonem zakázána a lze za ni uložit postih/pokutu. Neoficiálně se tak v některých případech stále děje, což důrazně nedoporučuji. Práci načerno nelze nikterak doložit (soudu, Úřadu práce pro nároky na dávky, bance pro získání půjčky či hypotéky), výplatu nemáte jistou (když Vám po odvedení práce zaměstnavatel nezaplatí, peněz se nedomůžete), nepočítá se Vám to do starobního důchodu (abyste v 65 letech dostala důchod, musíte mít odpracováno min. 35 let) a podstupujete další nejistoty (pracovní úraz, nulová ochrana zaměstnance).
Dobrý den, měl bych dotaz týkající se prodeje části pozemku (pozemek má 11 ha), kterým se ručí za jinou hypotéku. Chtěli bychom si koupit část pozemku od rodiny, pozemkem se ale bude ručit za hypotéku ještě poměrně dlouhou dobu. Zajímá nás, jestli se dá část pozemku (cca 1 ha) odkoupit nebo přepsat na jiného majitele a na něm začít stavět. A zda by tato odkoupená část spadala stále do ručení bance, nebo by "nová" část pozemku byla nového vlastníka, tudíž by se touto částí neručilo. Děkuji Vám za odpověď, přeji krásný den. Jakub
Dobrý den,
přepsáním nemovitosti na jiného vlastníka se zástavní právo banky za hypotéku automaticky neruší. Se zástavním právem za cizí hypotéku pozemek určitě nekupujte. Doporučený postup:
vlastník pozemku u banky ověří, zdali by bylo možné pozemek rozdělit na 2 parcely a vymazat zástavní právo z nově vzniklé prodávané parcely 1 ha (hodnota zbývající části parcely bude muset být dostatečná pro splnění podmínky LTV)pokud bude banka souhlasit, připraví se geometrický plán a 1 ha se oddělí ze stávající parcelyz nově vzniklé parcely se vyjme zástavní právo za hypotékunově vzniklou parcelu koupítePůjčka, která pokryje celou koupi. Taková je
100% hypotéka. LTV této hypotéky je 100 %, což znamená, že vám banka půjčí
peníze na celou odhadní cenu nemovitosti, kterou ručíte.
Díky 100% hypotéce tak získáte dost peněz na nákup domu či bytu nebo například na výstavbu. Zároveň ale musíte počítat s vyšším úrokem než u menších půjček. Pro banky je totiž úvěr bez spoluúčasti klienta rizikovější, a proto jsou jeho podmínky přísnější.
V současnosti navíc čeští poskytovatelé 100% hypotéky neposkytují. Česká národní banka totiž v roce 2016 zpřísnila podmínky pro získání hypotéky a jejich součástí bylo také ukončení 100% hypoték. Banky tak nabízí maximálně 90% hypotéky. Pouze u 5 % objemu poskytnutých půjček smí být LTV vyšší než 90 %.
Přesto existuje možnost, jak pomocí půjčky na bydlení získat dost peněz na úhradu celé kupní ceny nemovitosti. V podstatě tedy můžete dosáhnout na 100% hypotéku.
Jak na to? Musíte ručit více nemovitostmi. Kromě kupovaného bytu či domu to může být například nemovitost rodičů. Samozřejmě ale platí, že majitel této nemovitosti musí s ručením souhlasit.
Díky ručení více nemovitostmi se zvýší hodnota zástavy. I při 90% či menším LTV tak získáte peníze na nákup vybraného domu či bytu.
Banky navíc obvykle umožňují druhou nemovitost z hypotéky vyvázat, jakmile splatíte potřebnou část úvěru. Dál tedy ručíte pouze kupovaným domem či bytem.
Další možností je dofinancovat hypotéku dalším úvěrem. Například úvěrem ze stavebního spoření.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMJe nejčastěji sjednávaná hypotéka z více důvodů (ČNB s ohledem na růst ceny nemovitostí a krytí bankovních rizik omezila poskytování 90% hypoték a úplně zakázala poskytovat 100% hypotéky)
Jde o hypotéku s nejvýhodnější úrokovou sazbou na trhu - v tomto segmentu je nejvyšší konkurence mezi bankami poskytujícími hypotéky.
Příklad: pokud máte odhad nemovitosti na 1.000.000,- Kč, tak vám banka poskytne 800.000,- Kč formou hypotečního úvěru za nejvýhodnějších podmínek. Z vlastních prostředků tedy financujete 200.000,- Kč.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMAž 90 procent z ceny nemovitosti, kterou
ručíte. Přesně tolik si můžete půjčit na hypoteční úvěr. Abyste ale 90%
hypotéku dostali, musíte splnit několik požadavků.
Jsou to zejména základní podmínky pro získání hypotéky – tedy například:
věk,příjemči bonita.Oproti nižším půjčkám ale musíte u 90% hypotéky počítat s méně výhodnými podmínkami. Protože má hypotéka pokrýt 90 procent z ceny nemovitosti, je pro banku riskantnější než menší úvěry. A proto poskytovatelé toto riziko obvykle kompenzují vyšším úrokem.
Pro většinu lidí je přitom 90% hypotéka nejvyšší možná. Podle pokynů České národní banky mohou poskytovatelé víc peněz půjčit jen v 5 procentech případů. Potřebujete tak mít naspořeno alespoň 10 procent z kupní ceny.
V praxi to vypadá tak, že u bytu za 3 000 000 korun získáte maximálně 2 700 000 korun. Zbytek doplatíte vy.
Pokud si chcete pomocí hypotéky půjčit víc než 90 procent z ceny domu či bytu, musíte ručit více nemovitostmi. V takovém případě stoupne hodnota zástavy, ze které se půjčka počítá.
Výhodou je, že se tím pádem můžete dostat na nižší LTV (obvykle do 80 %) a získáte tak nižší úrok než u 90% hypotéky.
Pokud jste například původně ručili bytem za 2 500 000 korun a nyní k němu přidáte další byt ve stejné ceně, stoupne hodnota zástavy na 5 000 000 korun. U hypotéky na zmíněných 2 500 000 tak bude LTV 50 %.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMTermín akontace označuje částku, kterou musí kupující uhradit ze svého, jakmile si například bere auto na splátky nebo kupuje dům na hypotéku. Akontace bývá nejčastěji uváděna v procentech z celkové kupní ceny, ale ve smlouvě pak musí být samozřejmě i přesně vyčíslena v korunách. Typickou akontací u hypoték je 10 - 30 %, při pořízení auta se pohybuje od 10 % až do 50 %, ale může být i vyšší.
KOMENTÁŘE k článku Co udělá se splátkou hypotéky změna úrokové sazby?
Zatím nejsou přidány žádné komentáře. Podělte se s námi o Váš názor.