Příliš komplikované. Nebo dokonce nemožné. Tak
vnímá darování nemovitosti s hypotékou řada lidí. Ve skutečnosti ale není o moc
složitější než darování jakékoliv jiné nemovitosti.
O darování domu či bytu nejčastěji uvažují rodiče, kteří chtějí nemovitost předat dětem ještě za svého života. Vyhnou se tak dědickému řízení a relativně vysokým nákladům, které jsou s ním spojené.
Je samozřejmě pravda, že blízcí příbuzní neplatí dědickou daň. To samé ale platí také u daně z příjmu, která souvisí s darováním. U dědictví přitom musíte počítat s poměrně vysokými notářskými poplatky. Podstatně vyššími, než jaké vás čekají u darovací smlouvy.
Postup při darování nemovitosti s hypotékou je podobný jako v případě, že na domě či bytu žádný úvěr neleží. Pokaždé vás čekají stejné kroky. Jsou to zejména:
I když se může zdát, že u darování nemovitosti dětem je smlouva zbytečná, není to pravda. Jen písemná smlouva je totiž z hlediska zákona opravdu platná.
Pokud se se svými potomky dohodnete pouze ústně, nemovitost bude po vaší smrti součástí dědického řízení. A to, jak už jsme zmínili, bývá nákladnější.
Smlouvu si můžete sepsat i sami. Obvykle je ale jistější využít služby notáře či advokáta, který dohlédne, aby vše bylo po právní stránce v pořádku.
Ve smlouvě musí být přesně identifikovaný dárce, obdarovaný i předmět daru. U dárce a obdarovaného tedy musíte uvést jejich:
Nemovitost pak identifikujete podle údajů zapsaných v katastru nemovitostí.
Následně musí smlouvu podepsat dárce i obdarovaný a podpisy musí být notářsky ověřené.
Pokud chcete v domě či bytě dál bydlet nebo například využívat zahradu, nezapomeňte to do smlouvy zapsat. A to jako věcné břemeno.
Budete tak mít jistotu, že vás nikdo nevystěhuje proti vaší vůli.
Je to pojistka nejen pro případ, že se v budoucnu zhorší vaše rodinné vztahy, ale také pro situaci, kdy se vaši potomci zadluží a nemovitost musí prodat. Nebo o ni přijdou například v exekuci.
Věcné břemeno související s nemovitostí totiž stačí zapsat na katastru a máte jistotu, že jakýkoliv další majitel nemovitosti ho musí dodržet.
Při darování nemovitosti, kterou chcete dál využívat, si nechte do smlouvy a následně do katastru zapsat věcné břemeno služebnosti. Zajistí, že můžete i nadále využívat například dům a všechny jeho součásti.
S darováním nemovitosti často souvisí také vyplácení sourozenců obdarovaného. Pokud totiž máte víc dětí a chcete mezi ně svůj majetek spravedlivě rozdělit, bývá často řešením právě vyplacení.
V zásadě funguje jednoduše – podle hodnoty daru se vypočítá podíl jednotlivých sourozenců. A obdarovaný jim poté příslušnou částku vyplatí. Zda to bude jednorázově nebo v pravidelných splátkách, záleží na jejich domluvě.
Často s tím může pomoci například hypotéka. Nový majitel nemovitosti si jednoduše vezme hypoteční úvěr na vypořádání majetkových práv v rodině a z něj podíly ostatních sourozenců zaplatí.
Půjčku pak postupně splácí bance. A protože využívá hypotéku, kdy je v zástavě nemovitost, platí mnohem menší úroky než u jiných úvěrů.
V takovém případě ale nezapomeňte využít hypoteční kalkulačku. Pomůže vám najít hypotéku, která je pro vás nejvýhodnější.
V případě darování nemovitosti s hypotékou je to trochu složitější, není to ale neřešitelný problém. Stačí se při převodu hypotéky s bankou dohodnout na jejím navýšení. Vzhledem k tomu, že velká část hodnoty nemovitosti už je obvykle splacená, nebývá zvýšení úvěru problém.
Tím spíš, že ceny nemovitostí vytrvale rostou. Stoupá tedy hodnota zástavy a banka vám nyní stejnou nemovitost může půjčit víc peněz než například před 10 lety.
Zmíněné kroky jsou v zásadě stejné, ať už řešíte darování nemovitosti s hypotékou nebo bez ní. Přesto je mezi oběma typy darů jeden zásadní rozdíl.
Darování nemovitosti s hypotékou musí schválit banka.
Pokud totiž váš dům či byt slouží jako zástava hypotečního úvěru, banka má v katastru zapsané zástavní právo k této nemovitosti. A často také věcné břemeno zákazu zcizení. Znamená to, že bez jejího souhlasu nesmíte nemovitost nikomu prodat ani darovat.
Před samotným darováním se tedy musíte domluvit s bankou, jak budete situaci řešit. Obvykle máte 3 možnosti:
První možnost bývá nejběžnější. Pro banku v podstatě znamená pouze to, že se změní dlužník, který jí posílá splátky úvěru. A vy zároveň neplatíte za nemovitost, která už není vaše.
Má to ale jeden háček. Banka si nového dlužníka musí prověřit a ujistit se, že splňuje její podmínky pro získání hypotéky. A pokud dojde k závěru, že si s úvěrem neporadí, může vaši žádost zamítnout.
Při darování nemovitosti s hypotékou si také můžete původní úvěr nechat. Vaši potomci tak dostanou byt či dům, ale splátky posíláte stále vy.
Je to řešení pro případ, že banka neschválí převod hypotéky na nového majitele nemovitosti. Vy se pak můžete s potomkem dohodnout, že vám bude potřebnou částku vždy posílat.
Tato varianta ale bývá riskantnější.
Třetí řešení je nejbezpečnější. Při darování nemovitosti s hypotékou můžete úvěr doplatit. Potřebujete k tomu ale mít dost prostředků na splacení půjčky.
Zároveň se vyplatí počkat na dobu, kdy končí fixace hypotéky. Měsíc před jejím skončením vám totiž při doplacení úvěru nehrozí žádné poplatky.
Ke konci fixace můžete požádat také o refinancování hypotéky. Obvykle díky tomu získáte výhodnější podmínky úvěru.
Navíc vám může tento krok pomoci v případě, že chcete hypotéku převést na svého potomka a původní banka to odmítne. Každý poskytovatel totiž posuzuje bonitu žadatele trochu jinak. Je tedy možné, že nová banka vám dokáže vyjít vstříc. A poté, co si u ní sjednáte refinancování, vám převod hypotéky umožní.
Abyste takovou banku našli, obraťte se na hypotečního poradce. Dokáže zjistit, u kterých poskytovatelů splní váš potomek požadavky na bonitu. A podle toho společně vyberete tu nejvýhodnější hypotéku.
Česká národní banka (ČNB) potřetí v řadě snížila úrokové sazby, tentokrát o 0,5 procentního bodu. Hlavní sazba ČNB tak klesla na 5,25 %, nejníže od května 2022. Guvernér Aleš Michl ale zároveň varuje, že další snižování bude probíhat opatrněji. Proč? A co to znamená pro spoření nebo hypotéky a pro vývoj cen nemovitostí?
Hypotéka je pro velké procento Čechů jedinou cestou, jak dosáhnout na vlastní bydlení. Podle statistik z roku 2024 aktuálně splácí hypotéku každý třetí Čech a o sjednání hypotéky uvažuje zhruba dalších 13 % populace. Ideální je, pokud má žadatel o hypotéku smlouvu na dobu neurčitou. V některých případech je však možné získat hypotéku i s pracovní smlouvou na dobu určitou. Jak na hypotéku dosáhnout?
Bydlení je dnes pro mladé sice dosažitelné, ale s komplikacemi. Beznadějná však touha po vlastním bydlení není, ani v mladém věku. Pojďme se podívat, jak na bydlení dosáhnout s využitím hypotéky nebo jejích alternativ. Zastavíme se u dotací na vlastní bydlení a u zvýhodněných úvěrů pro žadatele mladšího věku. Ukážeme nejčastější problémy při pořizování prvního bydlení na co si dát pozor.
Česká národní banka oznámila další snížení úrokových sazeb v řadě. Dvoutýdenní repo sazba (2t repo), která ovlivňuje úročení úvěrů i bankovních vkladů, klesla o 0,5 procentního bodu na 5,25 %. Stejně se snížila i diskontní sazba a sazba lombardní, s platností od 3. května 2024.
Úrokové sazby hypoték prožívají poměrně turbulentní období. Poté, co se v roce 2020 přiblížily k historickým minimům, začaly opět růst. A to k téměř rekordním výškám. V roce 2023 vyskočily skoro k 6 %. Aktuálně ale znovu klesají. Podívejte se, co vývoj úrokových sazeb hypoték ovlivnilo a jak se úroky v posledních letech měnily.
Dobrý den, hypotéční smlouva je uzavřena a platíme ji už čtvrtým rokem. Dům byl můj, ale abych dostala půjčku (jsem ročník 1958), musela jsem ho přepsat na syna. Otázka zní - lze na katastru připsat břemeno dožití na moji osobu? Děkuji a jsem s pozdravem.
Dobrý den,
pokud nemovitostí ručíte za hypoteční úvěr či jinou půjčku, nelze k ní připsat věcné břemeno práva dožití. Taková nemovitost by pak byla neprodejná a v případě nesplácení úvěru by zástavní právo neplnilo svůj účel.
Dobrý den, chtěla jsem se zeptat - můžu si zažádat o hypotéku a splatit z toho úvěr u České spořitelny a vyplatit partnera z 2+1 bytu? Určitě bych mohla ručit bytem, který má hodnotu přes 3 mil. Kč. Děkuji za odpověď, Lucie
Dobrý den,
ano, hypotéku je možné použít na majetkové vypořádání (vyplacení partnera z bytu) i refinancování půjček. Pro získání hypotéky je třeba mít dostatečný příjem. Nesmíte být ve zkušební ani výpovědní lhůtě. Kontaktujte prosím naše hypoteční poradce, kteří s Vámi vše proberou, navrhnou nejlepší možné řešení a v případě zájmu Vám zařídím hypotéku na klíč plně online z pohodlí domova.
Dobrý den, může si člověk vydělat bokem nějaké peníze? Spíše jednorázovou práci, na kterou nedostanu doklad. Jak to pak soudu doložím?
Dobrý den,
oficiálně je práce načerno (bez pracovní smlouvy a zdanění) zákonem zakázána a lze za ni uložit postih/pokutu. Neoficiálně se tak v některých případech stále děje, což důrazně nedoporučuji. Práci načerno nelze nikterak doložit (soudu, Úřadu práce pro nároky na dávky, bance pro získání půjčky či hypotéky), výplatu nemáte jistou (když Vám po odvedení práce zaměstnavatel nezaplatí, peněz se nedomůžete), nepočítá se Vám to do starobního důchodu (abyste v 65 letech dostala důchod, musíte mít odpracováno min. 35 let) a podstupujete další nejistoty (pracovní úraz, nulová ochrana zaměstnance).
Dobrý den, měl bych dotaz týkající se prodeje části pozemku (pozemek má 11 ha), kterým se ručí za jinou hypotéku. Chtěli bychom si koupit část pozemku od rodiny, pozemkem se ale bude ručit za hypotéku ještě poměrně dlouhou dobu. Zajímá nás, jestli se dá část pozemku (cca 1 ha) odkoupit nebo přepsat na jiného majitele a na něm začít stavět. A zda by tato odkoupená část spadala stále do ručení bance, nebo by "nová" část pozemku byla nového vlastníka, tudíž by se touto částí neručilo. Děkuji Vám za odpověď, přeji krásný den. Jakub
Dobrý den,
přepsáním nemovitosti na jiného vlastníka se zástavní právo banky za hypotéku automaticky neruší. Se zástavním právem za cizí hypotéku pozemek určitě nekupujte. Doporučený postup:
vlastník pozemku u banky ověří, zdali by bylo možné pozemek rozdělit na 2 parcely a vymazat zástavní právo z nově vzniklé prodávané parcely 1 ha (hodnota zbývající části parcely bude muset být dostatečná pro splnění podmínky LTV)pokud bude banka souhlasit, připraví se geometrický plán a 1 ha se oddělí ze stávající parcelyz nově vzniklé parcely se vyjme zástavní právo za hypotékunově vzniklou parcelu koupítePůjčka, která pokryje celou koupi. Taková je
100% hypotéka. LTV této hypotéky je 100 %, což znamená, že vám banka půjčí
peníze na celou odhadní cenu nemovitosti, kterou ručíte.
Díky 100% hypotéce tak získáte dost peněz na nákup domu či bytu nebo například na výstavbu. Zároveň ale musíte počítat s vyšším úrokem než u menších půjček. Pro banky je totiž úvěr bez spoluúčasti klienta rizikovější, a proto jsou jeho podmínky přísnější.
V současnosti navíc čeští poskytovatelé 100% hypotéky neposkytují. Česká národní banka totiž v roce 2016 zpřísnila podmínky pro získání hypotéky a jejich součástí bylo také ukončení 100% hypoték. Banky tak nabízí maximálně 90% hypotéky. Pouze u 5 % objemu poskytnutých půjček smí být LTV vyšší než 90 %.
Přesto existuje možnost, jak pomocí půjčky na bydlení získat dost peněz na úhradu celé kupní ceny nemovitosti. V podstatě tedy můžete dosáhnout na 100% hypotéku.
Jak na to? Musíte ručit více nemovitostmi. Kromě kupovaného bytu či domu to může být například nemovitost rodičů. Samozřejmě ale platí, že majitel této nemovitosti musí s ručením souhlasit.
Díky ručení více nemovitostmi se zvýší hodnota zástavy. I při 90% či menším LTV tak získáte peníze na nákup vybraného domu či bytu.
Banky navíc obvykle umožňují druhou nemovitost z hypotéky vyvázat, jakmile splatíte potřebnou část úvěru. Dál tedy ručíte pouze kupovaným domem či bytem.
Další možností je dofinancovat hypotéku dalším úvěrem. Například úvěrem ze stavebního spoření.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMJe nejčastěji sjednávaná hypotéka z více důvodů (ČNB s ohledem na růst ceny nemovitostí a krytí bankovních rizik omezila poskytování 90% hypoték a úplně zakázala poskytovat 100% hypotéky)
Jde o hypotéku s nejvýhodnější úrokovou sazbou na trhu - v tomto segmentu je nejvyšší konkurence mezi bankami poskytujícími hypotéky.
Příklad: pokud máte odhad nemovitosti na 1.000.000,- Kč, tak vám banka poskytne 800.000,- Kč formou hypotečního úvěru za nejvýhodnějších podmínek. Z vlastních prostředků tedy financujete 200.000,- Kč.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMAž 90 procent z ceny nemovitosti, kterou
ručíte. Přesně tolik si můžete půjčit na hypoteční úvěr. Abyste ale 90%
hypotéku dostali, musíte splnit několik požadavků.
Jsou to zejména základní podmínky pro získání hypotéky – tedy například:
věk,příjemči bonita.Oproti nižším půjčkám ale musíte u 90% hypotéky počítat s méně výhodnými podmínkami. Protože má hypotéka pokrýt 90 procent z ceny nemovitosti, je pro banku riskantnější než menší úvěry. A proto poskytovatelé toto riziko obvykle kompenzují vyšším úrokem.
Pro většinu lidí je přitom 90% hypotéka nejvyšší možná. Podle pokynů České národní banky mohou poskytovatelé víc peněz půjčit jen v 5 procentech případů. Potřebujete tak mít naspořeno alespoň 10 procent z kupní ceny.
V praxi to vypadá tak, že u bytu za 3 000 000 korun získáte maximálně 2 700 000 korun. Zbytek doplatíte vy.
Pokud si chcete pomocí hypotéky půjčit víc než 90 procent z ceny domu či bytu, musíte ručit více nemovitostmi. V takovém případě stoupne hodnota zástavy, ze které se půjčka počítá.
Výhodou je, že se tím pádem můžete dostat na nižší LTV (obvykle do 80 %) a získáte tak nižší úrok než u 90% hypotéky.
Pokud jste například původně ručili bytem za 2 500 000 korun a nyní k němu přidáte další byt ve stejné ceně, stoupne hodnota zástavy na 5 000 000 korun. U hypotéky na zmíněných 2 500 000 tak bude LTV 50 %.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMTermín akontace označuje částku, kterou musí kupující uhradit ze svého, jakmile si například bere auto na splátky nebo kupuje dům na hypotéku. Akontace bývá nejčastěji uváděna v procentech z celkové kupní ceny, ale ve smlouvě pak musí být samozřejmě i přesně vyčíslena v korunách. Typickou akontací u hypoték je 10 - 30 %, při pořízení auta se pohybuje od 10 % až do 50 %, ale může být i vyšší.
KOMENTÁŘE k článku Jak na darování nemovitosti s hypotékou? Existují 3 řešení
Přepis třetiny domu své matce, Komentoval(a): Zuzana
Re: Darování nemovitosti v zástavě, Komentoval(a): Petr Jermář
Dobrý den, pokud danou nemovitostí ručíte bance za hypoteční úvěr, pak máte u nemovitosti pravděpodobně zapsané věcné břemeno zákaz zcizení, které znemožňuje převod na třetí osobu bez souhlasu banky.
Darování smlouvy s hypotékou, Komentoval(a): Andrea
A druhý dotaz, pokud by matka darovala nemovitost svému synovi (manželovi, který platí hypotéku), byl by problém u banky?
Dotaz, Komentoval(a): Jirina Wehowska