Dostatečné příjmy jsou základem každé
hypotéky. Jenže zatímco zaměstnancům stačí předložit potvrzení od
zaměstnavatele, podnikatelé a živnostníci musí doložit daňové přiznání
prokazující dostatečný zisk. Je přitom několik způsobů, jak ho banky počítají.
Podívejte se, který z nich se u hypotéky pro OSVČ vyplatí právě vám.
Na první pohled se může zdát, že šance na hypotéku jsou u OSVČ a zaměstnanců stejné. Obě skupiny musí splnit stejné podmínky pro získání hypotéky. Patří mezi ně například:
Jenže hned druhý z těchto bodů skrývá zásadní rozdíl. Banky totiž vnímají příjmy zaměstnanců jako stabilnější. Často navíc vypadají vyšší.
Je to dané i tím, že živnostníci mnohdy hledají způsoby, jak v daňovém přiznání své zisky snížit. Například díky použití výdajového paušálu. Nebo daňovou optimalizací. Při ní zpravidla zvyšují výdaje, aby dosáhli na menší daňový základ. A platili menší daně.
Jenže kromě nižších daní i odvodů na sociální a zdravotní pojištění to pro podnikatele znamená také horší bonitu v očích banky. Tím pádem i menší šanci na hypotéku pro živnostníky.
Přesto existují způsoby, jak na půjčku na bydlení dosáhnout. Stačí jen zvolit vhodný postup pro určení příjmu. Ať už pomocí:
Jak zmíněnou situaci řešit? Ideální je, když si hypotéku pro OSVČ naplánujete s dostatečným předstihem.
Banky totiž k prokázání příjmů požadují jedno až dvě poslední daňová přiznání. Pokud uplatňujete jako OSVČ výdajový paušál, daňovou evidenci nebo využíváte účetnictví, je vždy důležitý pro banky dílčí základ daně. Tedy řádek 37 v případě příjmů z podnikání. U příjmů z pronájmu je to řádek 39.
Raději ale předem požádejte o pomoc hypotečního poradce. Probere s vámi vaši situaci a zjistí, jaká forma výdajů podle vašeho předpokládaného ročního obratu bude nejlepší, aby banka hypotéku schválila.
Takový postup je nejlepší, pokud chcete u hypotéky pro OSVČ použít ke spočítání příjmů základ daně.
Pro živnostníky to často bývá nejjednodušší cesta k hypotéce. Banky totiž lépe vidí na vaše reálné příjmy. A jednodušeji si spočítají, jestli si s úvěrem poradíte.
U hypotéky pro živnostníky můžete požádat také o uznání příjmů podle svého ročního obratu.
V takovém případě vezme banka z vašeho obratu předem danou část, kterou započítá jako váš čistý roční příjem. A pak už snadno dopočítá příjem měsíční.
Každá banka ale uznává jako roční příjem jiné procento z obratu. U každého poskytovatele tak může váš příjem vyjít jinak – i když pokaždé dodáte zcela stejné podklady.
A komu se tedy takový postup vyplatí? Obvykle podnikatelům s vysokými příjmy i náklady a tím pádem nízkým daňovým základem.
Je tedy logické, že převážná většina takových klientů dosáhne na vyšší hypoteční úvěr než v předchozím případě.
Musíte ale počítat s tím, že uznání příjmů podle ročního obratu nabízí jen některé banky. Limit této půjčky je navíc obvykle od 80 do 90 % z ceny zástavy.
Už jsme zmínili, že u hypotéky pro živnostníky může být komplikací, pokud v daňovém přiznání používáte výdajový paušál. Klesá tak základ daně a tím pádem i deklarované příjmy.
A čím vyšší paušál máte, tím výrazněji vaše příjmy klesnou.
Neznamená to ale, že hypotéku pro OSVČ nezískáte. Přibývá totiž poskytovatelů, kteří umí s výdajovými paušály pracovat.
A pokud zhodnotí, že jsou výdaje ve vašem oboru menší než ty paušální, přepočítají podle toho i vaše příjmy.
Týká se to zejména profesí, u kterých je velký předpoklad, že reálné náklady na paušální hodnotu nedosáhnou. Všechny banky přitom zvýhodňují takzvaná svobodná povolání, jako jsou například právníci/advokáti, IT specialisté, lékaři, architekti a další.
Kromě zmíněných možností můžete u hypotéky pro OSVČ požádat také o prokázání příjmů pomocí výpisů z účtu. Na trhu najdete několik poskytovatelů, kteří to umožňují. Obvykle to ale pro vás znamená nižší LTV než u běžného hypotečního úvěru.
A která ze zmíněných variant je nejvýhodnější?
Obvykle to záleží na více parametrech. Patří mezi ně zejména:
Pokud tedy chcete najít tu nejlepší možnost, obraťte se na hypotečního poradce. Podle vašich možností a požadavků spočítá, na jakou půjčku dosáhnete u jednotlivých poskytovatelů. A také, jaký způsob prokazování příjmů se vám nejvíc vyplatí.
Samozřejmě i u hypotéky pro OSVČ můžete využít hypoteční kalkulačku. Dá vám základní přehled o aktuálních nabídkách na trhu.
Ať už se rozhodnete pro jakoukoliv hypotéku pro živnostníky, pamatujte, že bance musíte vždy dodat několik dokladů o sobě a o svém podnikání. Jsou to například:
Kromě toho se banky u hypotéky pro OSVČ obvykle zajímají také o:
Samozřejmě se může stát, že ani po dodání všech potřebných dokladů na hypotéku nedosáhnete. V takovém případě máte ještě další možnost – získat spolužadatele.
Pokud je to člověk, se kterým žijete ve společné domácnosti, banka vaše příjmy sčítá (stejně jako vaše výdaje). Na potřebnou půjčku tak obvykle dosáhnete snadněji.
Manžele navíc poskytovatelé automaticky berou jako spolužadatele. Pokud se tedy nerozhodnete jinak, žádáte společně o hypotéku pro manžele (kdyby chtěl o půjčku žádat jen jeden z vás, musíte předem u notáře sepsat zápis o zúžení společného jmění manželů).
Když spolužadatel ze společné domácnosti není, je situace trochu složitější.
Sehnat takového spolužadatele nemusí být snadné. Pokud se vám to ale povede, může to být zajímavá varianta, jak na hypotéku pro OSVČ dosáhnout.
Česká národní banka (ČNB) potřetí v řadě snížila úrokové sazby, tentokrát o 0,5 procentního bodu. Hlavní sazba ČNB tak klesla na 5,25 %, nejníže od května 2022. Guvernér Aleš Michl ale zároveň varuje, že další snižování bude probíhat opatrněji. Proč? A co to znamená pro spoření nebo hypotéky a pro vývoj cen nemovitostí?
Hypotéka je pro velké procento Čechů jedinou cestou, jak dosáhnout na vlastní bydlení. Podle statistik z roku 2024 aktuálně splácí hypotéku každý třetí Čech a o sjednání hypotéky uvažuje zhruba dalších 13 % populace. Ideální je, pokud má žadatel o hypotéku smlouvu na dobu neurčitou. V některých případech je však možné získat hypotéku i s pracovní smlouvou na dobu určitou. Jak na hypotéku dosáhnout?
Bydlení je dnes pro mladé sice dosažitelné, ale s komplikacemi. Beznadějná však touha po vlastním bydlení není, ani v mladém věku. Pojďme se podívat, jak na bydlení dosáhnout s využitím hypotéky nebo jejích alternativ. Zastavíme se u dotací na vlastní bydlení a u zvýhodněných úvěrů pro žadatele mladšího věku. Ukážeme nejčastější problémy při pořizování prvního bydlení na co si dát pozor.
Česká národní banka oznámila další snížení úrokových sazeb v řadě. Dvoutýdenní repo sazba (2t repo), která ovlivňuje úročení úvěrů i bankovních vkladů, klesla o 0,5 procentního bodu na 5,25 %. Stejně se snížila i diskontní sazba a sazba lombardní, s platností od 3. května 2024.
Úrokové sazby hypoték prožívají poměrně turbulentní období. Poté, co se v roce 2020 přiblížily k historickým minimům, začaly opět růst. A to k téměř rekordním výškám. V roce 2023 vyskočily skoro k 6 %. Aktuálně ale znovu klesají. Podívejte se, co vývoj úrokových sazeb hypoték ovlivnilo a jak se úroky v posledních letech měnily.
Dobrý den, může si člověk vydělat bokem nějaké peníze? Spíše jednorázovou práci, na kterou nedostanu doklad. Jak to pak soudu doložím?
Dobrý den,
oficiálně je práce načerno (bez pracovní smlouvy a zdanění) zákonem zakázána a lze za ni uložit postih/pokutu. Neoficiálně se tak v některých případech stále děje, což důrazně nedoporučuji. Práci načerno nelze nikterak doložit (soudu, Úřadu práce pro nároky na dávky, bance pro získání půjčky či hypotéky), výplatu nemáte jistou (když Vám po odvedení práce zaměstnavatel nezaplatí, peněz se nedomůžete), nepočítá se Vám to do starobního důchodu (abyste v 65 letech dostala důchod, musíte mít odpracováno min. 35 let) a podstupujete další nejistoty (pracovní úraz, nulová ochrana zaměstnance).
Dobrý den, měl bych dotaz týkající se prodeje části pozemku (pozemek má 11 ha), kterým se ručí za jinou hypotéku. Chtěli bychom si koupit část pozemku od rodiny, pozemkem se ale bude ručit za hypotéku ještě poměrně dlouhou dobu. Zajímá nás, jestli se dá část pozemku (cca 1 ha) odkoupit nebo přepsat na jiného majitele a na něm začít stavět. A zda by tato odkoupená část spadala stále do ručení bance, nebo by "nová" část pozemku byla nového vlastníka, tudíž by se touto částí neručilo. Děkuji Vám za odpověď, přeji krásný den. Jakub
Dobrý den,
přepsáním nemovitosti na jiného vlastníka se zástavní právo banky za hypotéku automaticky neruší. Se zástavním právem za cizí hypotéku pozemek určitě nekupujte. Doporučený postup:
vlastník pozemku u banky ověří, zdali by bylo možné pozemek rozdělit na 2 parcely a vymazat zástavní právo z nově vzniklé prodávané parcely 1 ha (hodnota zbývající části parcely bude muset být dostatečná pro splnění podmínky LTV)pokud bude banka souhlasit, připraví se geometrický plán a 1 ha se oddělí ze stávající parcelyz nově vzniklé parcely se vyjme zástavní právo za hypotékunově vzniklou parcelu koupíteDobrý den, před svatbou jsem si vzal menší úvěr cca 80 000 Kč. Momentálně mi zbývá splatit 50 000 Kč a měsíční splátka je 3 000 Kč, splácím pravidelně včas. Pokud budu s manželkou žádat o hypotéku, je možné, že se dozví o tomto mém dluhu, pokud budu další osoba v žádosti o hypotéku? Děkuji
Dobrý den,
banka i manželka se o této půjčce dozví, neboť v rámci žádosti o hypotéku budete muset do žádosti vyplnit všechny své majetkové poměry (příjmy, závazky atd.). Banka všechny informace následně ověřuje - příjem se dokládá pomocí potvrzení mzdové účtárny vašeho zaměstnavatele, závazky se ověřují v registrech dlužníků (BRKI, NRKI, SOLUS).
Dobrý den, před nedávnem jsem koupila byt na hypotéku k vlastnímu bydlení. Momentálně žiji v zahraničí a můj návrat se pravděpodobně odloží. Je možné byt pronajmout, i když jsem si nevzala investiční hypotéku? Děkuji za Vaši odpověď.
Dobrý den,
ano, samozřejmě - byt koupený na hypotéku může pronajmout. U investiční hypotéky na pronájem banka při žádosti o hypotéku zohledňuje budoucí výnosy z nájmu (jde o rizikovější příjem, čemuž odpovídá vyšší úroková sazba). Vám pro získání hypotéky stačily Vaše běžné příjmy ze zaměstnání.
Půjčka, která pokryje celou koupi. Taková je
100% hypotéka. LTV této hypotéky je 100 %, což znamená, že vám banka půjčí
peníze na celou odhadní cenu nemovitosti, kterou ručíte.
Díky 100% hypotéce tak získáte dost peněz na nákup domu či bytu nebo například na výstavbu. Zároveň ale musíte počítat s vyšším úrokem než u menších půjček. Pro banky je totiž úvěr bez spoluúčasti klienta rizikovější, a proto jsou jeho podmínky přísnější.
V současnosti navíc čeští poskytovatelé 100% hypotéky neposkytují. Česká národní banka totiž v roce 2016 zpřísnila podmínky pro získání hypotéky a jejich součástí bylo také ukončení 100% hypoték. Banky tak nabízí maximálně 90% hypotéky. Pouze u 5 % objemu poskytnutých půjček smí být LTV vyšší než 90 %.
Přesto existuje možnost, jak pomocí půjčky na bydlení získat dost peněz na úhradu celé kupní ceny nemovitosti. V podstatě tedy můžete dosáhnout na 100% hypotéku.
Jak na to? Musíte ručit více nemovitostmi. Kromě kupovaného bytu či domu to může být například nemovitost rodičů. Samozřejmě ale platí, že majitel této nemovitosti musí s ručením souhlasit.
Díky ručení více nemovitostmi se zvýší hodnota zástavy. I při 90% či menším LTV tak získáte peníze na nákup vybraného domu či bytu.
Banky navíc obvykle umožňují druhou nemovitost z hypotéky vyvázat, jakmile splatíte potřebnou část úvěru. Dál tedy ručíte pouze kupovaným domem či bytem.
Další možností je dofinancovat hypotéku dalším úvěrem. Například úvěrem ze stavebního spoření.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMJe nejčastěji sjednávaná hypotéka z více důvodů (ČNB s ohledem na růst ceny nemovitostí a krytí bankovních rizik omezila poskytování 90% hypoték a úplně zakázala poskytovat 100% hypotéky)
Jde o hypotéku s nejvýhodnější úrokovou sazbou na trhu - v tomto segmentu je nejvyšší konkurence mezi bankami poskytujícími hypotéky.
Příklad: pokud máte odhad nemovitosti na 1.000.000,- Kč, tak vám banka poskytne 800.000,- Kč formou hypotečního úvěru za nejvýhodnějších podmínek. Z vlastních prostředků tedy financujete 200.000,- Kč.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMAž 90 procent z ceny nemovitosti, kterou
ručíte. Přesně tolik si můžete půjčit na hypoteční úvěr. Abyste ale 90%
hypotéku dostali, musíte splnit několik požadavků.
Jsou to zejména základní podmínky pro získání hypotéky – tedy například:
věk,příjemči bonita.Oproti nižším půjčkám ale musíte u 90% hypotéky počítat s méně výhodnými podmínkami. Protože má hypotéka pokrýt 90 procent z ceny nemovitosti, je pro banku riskantnější než menší úvěry. A proto poskytovatelé toto riziko obvykle kompenzují vyšším úrokem.
Pro většinu lidí je přitom 90% hypotéka nejvyšší možná. Podle pokynů České národní banky mohou poskytovatelé víc peněz půjčit jen v 5 procentech případů. Potřebujete tak mít naspořeno alespoň 10 procent z kupní ceny.
V praxi to vypadá tak, že u bytu za 3 000 000 korun získáte maximálně 2 700 000 korun. Zbytek doplatíte vy.
Pokud si chcete pomocí hypotéky půjčit víc než 90 procent z ceny domu či bytu, musíte ručit více nemovitostmi. V takovém případě stoupne hodnota zástavy, ze které se půjčka počítá.
Výhodou je, že se tím pádem můžete dostat na nižší LTV (obvykle do 80 %) a získáte tak nižší úrok než u 90% hypotéky.
Pokud jste například původně ručili bytem za 2 500 000 korun a nyní k němu přidáte další byt ve stejné ceně, stoupne hodnota zástavy na 5 000 000 korun. U hypotéky na zmíněných 2 500 000 tak bude LTV 50 %.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMTermín akontace označuje částku, kterou musí kupující uhradit ze svého, jakmile si například bere auto na splátky nebo kupuje dům na hypotéku. Akontace bývá nejčastěji uváděna v procentech z celkové kupní ceny, ale ve smlouvě pak musí být samozřejmě i přesně vyčíslena v korunách. Typickou akontací u hypoték je 10 - 30 %, při pořízení auta se pohybuje od 10 % až do 50 %, ale může být i vyšší.
KOMENTÁŘE k článku Jak získat hypotéku pro OSVČ
Hypoteka, Komentoval(a): Leonidas Pavlidis
Re: Hypotéka, Komentoval(a): Petr Jermář
Dobrý den, kontaktujte prosím naše hypoteční poradce, kteří s Vámi vše proberou a ověří max. možnou výši úvěru (která je závislá nejen na výši příjmu, ale taktéž na úrokové sazbě a době splatnosti úvěru).