Asi jen málokoho překvapí, že získat hypotéku
je pro podnikatele složitější než pro zaměstnance. Neznamená to ale, že na ni
nedosáhnete. Podívejte se, co všechno musíte splnit, abyste ji získali, a jaké
jsou základní varianty hypotéky pro podnikatele.
Pod pojmem hypotéka pro podnikatele se mohou
skrývat 2 odlišné půjčky:
Obě varianty mají svá specifika. Projdeme si je proto podrobněji.
Jednou ze základních podmínek pro získání hypotéky, je prokázání příjmů.
Zatímco u zaměstnanců k tomu poslouží potvrzení o výši příjmů, které vystaví zaměstnavatel, OSVČ potřebují daňové přiznání. Některé banky přitom požadují daňová přiznání rovnou za 2 poslední zdaňovací období.
Co to pro vás znamená?
Jak tedy musí vaše podnikání vypadat, abyste měli co největší šanci hypotéku pro podnikatele opravdu získat?
Z toho důvodu je také důležité, jakým způsobem uplatňujete odpočet výdajů. Pokud v daňovém přiznání uvádíte skutečné údaje, banka získá reálnější přehled o vašich příjmech a výdajích.
V nevýhodě tak mohou být OSVČ, které pro
odpočet nákladů využívají paušály. Zvlášť, když jejich hodnota dosahuje až 60
%.
Ne vždy ale banky započítávají výdajové paušály v plné výši. Někdy pracují pouze s částí paušální hodnoty a následně si samy spočítají váš předpokládaný čistý příjem.
Týká se to zejména povolání, u kterých je velký předpoklad, že jsou reálné náklady mnohem nižší než uváděný paušál.
Při vyplňování daňového přiznání dobře zvažte,
jaký způsob odpočtu výdajů využijete. Může to výrazně ovlivnit vaše šance na
získání hypotéky pro podnikatele.
Je logické, že podnikatelé, kteří uplatňují skutečné výdaje, mohou mít výhodu oproti paušalistům. Jejich příjem je totiž opticky vyšší.
Ne vždy je ale potřeba přejít kvůli získání hypotečního úvěru z paušálních výdajů na reálné. V některých situacích se vám takový krok dokonce nevyplatí.
Může to pro vás totiž znamenat nejen vyšší daně, ale také větší odvody na zdravotní a sociální pojištění. A je docela dobře možné, že hypotéku pro podnikatele získáte i s paušálními výdaji.
Obraťte se proto raději nejdřív na hypotečního poradce. Dokáže zjistit, na jaké úvěry dosáhnete i se započítáním paušálních výdajů. A poradí vám, jestli se vám přechod na odpočty skutečných výdajů vyplatí.
Daňové přiznání ale není jedinou podmínkou pro získání hypotéky pro podnikatele. Obvykle musíte doložit ještě další podklady. Jsou to například:
Ne vždy je ale pro poskytovatele důležitý základ daně. Můžete požádat také o uznání příjmů na základě obratu, který vyplývá z vašeho daňového přiznání. V takovém případě banka obvykle uzná část z vašeho obratu jako čistý roční příjem.
Někteří poskytovatelé navíc dokáží uznat váš příjem i na základě výpisů z účtu, a to hlavně u svobodných povolání. Může to ale být podmíněné nižším LTV.
Ať už prokážete svůj příjem jakkoliv, počítejte s tím, že se bude banka zajímat také o:
V současnosti totiž poskytovatelé v naprosté většině případů nabízejí maximálně 90% hypotéky. Zbylou část z ceny nemovitosti tak musíte zaplatit ze svého.
Zatímco hypotékou pro podnikatele se obvykle rozumí úvěr na vlastní bydlení, jako podnikatelskou hypotéku banky většinou označují půjčku, kterou využijete k podnikání. Tedy například ke:
Podnikatelskou hypotéku využijete například na
nákup nebo stavbu domu, ve kterém si zařídíte autoservis.
Podnikatelskou hypotéku poskytují jen některé banky a jejich podmínky se výrazně liší. Zatímco někde je maximální doba splácení 10 let, jinde můžete půjčku platit i 30 let. Tedy stejně dlouho jako klasický úvěr na bydlení.
Rozdílná bývá také výše LTV. Pohybuje se od 70 % do 90 % z ceny zastavené nemovitosti. U některých poskytovatelů přitom můžete ručit pouze nemovitostí, na kterou si půjčujete.
Největší rozdíl je ale v maximální výši podnikatelské hypotéky. Zatímco někteří poskytovatelé vám půjčí nanejvýš 5 milionů korun, jinde se hranice pohybuje okolo 30 milionů korun. A najdou se i banky, u kterých můžete získat prakticky neomezený úvěr.
Také u podnikatelské hypotéky musíte samozřejmě předložit potřebné doklady související s vaším podnikáním. A to včetně finančních výkazů firmy – tedy rozvahy a výkazu zisků a ztrát.
Protože tuto půjčku nabízí jen některé banky,
může být hledání nejvhodnějšího úvěru složitější než u hypotéky pro
podnikatele. Proto se vyplatí obrátit se na hypotečního poradce. Ví, kteří
poskytovatelé mají podnikatelskou hypotéku ve svém portfoliu a za jakých
podmínek vám půjčí. Spolu s vámi proto dokáže najít ten nejvhodnější úvěr.
Anebo využijte pro výběr podnikatelské hypotéky kalkulačku.
S výběrem podnikatelské hypotéky vám pomůže i
hypoteční kalkulačka. Stačí zadat požadované údaje, zaškrtnout možnost Jiný a
odeslat žádost o kalkulaci.
Česká národní banka (ČNB) potřetí v řadě snížila úrokové sazby, tentokrát o 0,5 procentního bodu. Hlavní sazba ČNB tak klesla na 5,25 %, nejníže od května 2022. Guvernér Aleš Michl ale zároveň varuje, že další snižování bude probíhat opatrněji. Proč? A co to znamená pro spoření nebo hypotéky a pro vývoj cen nemovitostí?
Hypotéka je pro velké procento Čechů jedinou cestou, jak dosáhnout na vlastní bydlení. Podle statistik z roku 2024 aktuálně splácí hypotéku každý třetí Čech a o sjednání hypotéky uvažuje zhruba dalších 13 % populace. Ideální je, pokud má žadatel o hypotéku smlouvu na dobu neurčitou. V některých případech je však možné získat hypotéku i s pracovní smlouvou na dobu určitou. Jak na hypotéku dosáhnout?
Bydlení je dnes pro mladé sice dosažitelné, ale s komplikacemi. Beznadějná však touha po vlastním bydlení není, ani v mladém věku. Pojďme se podívat, jak na bydlení dosáhnout s využitím hypotéky nebo jejích alternativ. Zastavíme se u dotací na vlastní bydlení a u zvýhodněných úvěrů pro žadatele mladšího věku. Ukážeme nejčastější problémy při pořizování prvního bydlení na co si dát pozor.
Česká národní banka oznámila další snížení úrokových sazeb v řadě. Dvoutýdenní repo sazba (2t repo), která ovlivňuje úročení úvěrů i bankovních vkladů, klesla o 0,5 procentního bodu na 5,25 %. Stejně se snížila i diskontní sazba a sazba lombardní, s platností od 3. května 2024.
Úrokové sazby hypoték prožívají poměrně turbulentní období. Poté, co se v roce 2020 přiblížily k historickým minimům, začaly opět růst. A to k téměř rekordním výškám. V roce 2023 vyskočily skoro k 6 %. Aktuálně ale znovu klesají. Podívejte se, co vývoj úrokových sazeb hypoték ovlivnilo a jak se úroky v posledních letech měnily.
Dobrý den, může si člověk vydělat bokem nějaké peníze? Spíše jednorázovou práci, na kterou nedostanu doklad. Jak to pak soudu doložím?
Dobrý den,
oficiálně je práce načerno (bez pracovní smlouvy a zdanění) zákonem zakázána a lze za ni uložit postih/pokutu. Neoficiálně se tak v některých případech stále děje, což důrazně nedoporučuji. Práci načerno nelze nikterak doložit (soudu, Úřadu práce pro nároky na dávky, bance pro získání půjčky či hypotéky), výplatu nemáte jistou (když Vám po odvedení práce zaměstnavatel nezaplatí, peněz se nedomůžete), nepočítá se Vám to do starobního důchodu (abyste v 65 letech dostala důchod, musíte mít odpracováno min. 35 let) a podstupujete další nejistoty (pracovní úraz, nulová ochrana zaměstnance).
Dobrý den, měl bych dotaz týkající se prodeje části pozemku (pozemek má 11 ha), kterým se ručí za jinou hypotéku. Chtěli bychom si koupit část pozemku od rodiny, pozemkem se ale bude ručit za hypotéku ještě poměrně dlouhou dobu. Zajímá nás, jestli se dá část pozemku (cca 1 ha) odkoupit nebo přepsat na jiného majitele a na něm začít stavět. A zda by tato odkoupená část spadala stále do ručení bance, nebo by "nová" část pozemku byla nového vlastníka, tudíž by se touto částí neručilo. Děkuji Vám za odpověď, přeji krásný den. Jakub
Dobrý den,
přepsáním nemovitosti na jiného vlastníka se zástavní právo banky za hypotéku automaticky neruší. Se zástavním právem za cizí hypotéku pozemek určitě nekupujte. Doporučený postup:
vlastník pozemku u banky ověří, zdali by bylo možné pozemek rozdělit na 2 parcely a vymazat zástavní právo z nově vzniklé prodávané parcely 1 ha (hodnota zbývající části parcely bude muset být dostatečná pro splnění podmínky LTV)pokud bude banka souhlasit, připraví se geometrický plán a 1 ha se oddělí ze stávající parcelyz nově vzniklé parcely se vyjme zástavní právo za hypotékunově vzniklou parcelu koupíteDobrý den, před svatbou jsem si vzal menší úvěr cca 80 000 Kč. Momentálně mi zbývá splatit 50 000 Kč a měsíční splátka je 3 000 Kč, splácím pravidelně včas. Pokud budu s manželkou žádat o hypotéku, je možné, že se dozví o tomto mém dluhu, pokud budu další osoba v žádosti o hypotéku? Děkuji
Dobrý den,
banka i manželka se o této půjčce dozví, neboť v rámci žádosti o hypotéku budete muset do žádosti vyplnit všechny své majetkové poměry (příjmy, závazky atd.). Banka všechny informace následně ověřuje - příjem se dokládá pomocí potvrzení mzdové účtárny vašeho zaměstnavatele, závazky se ověřují v registrech dlužníků (BRKI, NRKI, SOLUS).
Dobrý den, před nedávnem jsem koupila byt na hypotéku k vlastnímu bydlení. Momentálně žiji v zahraničí a můj návrat se pravděpodobně odloží. Je možné byt pronajmout, i když jsem si nevzala investiční hypotéku? Děkuji za Vaši odpověď.
Dobrý den,
ano, samozřejmě - byt koupený na hypotéku může pronajmout. U investiční hypotéky na pronájem banka při žádosti o hypotéku zohledňuje budoucí výnosy z nájmu (jde o rizikovější příjem, čemuž odpovídá vyšší úroková sazba). Vám pro získání hypotéky stačily Vaše běžné příjmy ze zaměstnání.
Půjčka, která pokryje celou koupi. Taková je
100% hypotéka. LTV této hypotéky je 100 %, což znamená, že vám banka půjčí
peníze na celou odhadní cenu nemovitosti, kterou ručíte.
Díky 100% hypotéce tak získáte dost peněz na nákup domu či bytu nebo například na výstavbu. Zároveň ale musíte počítat s vyšším úrokem než u menších půjček. Pro banky je totiž úvěr bez spoluúčasti klienta rizikovější, a proto jsou jeho podmínky přísnější.
V současnosti navíc čeští poskytovatelé 100% hypotéky neposkytují. Česká národní banka totiž v roce 2016 zpřísnila podmínky pro získání hypotéky a jejich součástí bylo také ukončení 100% hypoték. Banky tak nabízí maximálně 90% hypotéky. Pouze u 5 % objemu poskytnutých půjček smí být LTV vyšší než 90 %.
Přesto existuje možnost, jak pomocí půjčky na bydlení získat dost peněz na úhradu celé kupní ceny nemovitosti. V podstatě tedy můžete dosáhnout na 100% hypotéku.
Jak na to? Musíte ručit více nemovitostmi. Kromě kupovaného bytu či domu to může být například nemovitost rodičů. Samozřejmě ale platí, že majitel této nemovitosti musí s ručením souhlasit.
Díky ručení více nemovitostmi se zvýší hodnota zástavy. I při 90% či menším LTV tak získáte peníze na nákup vybraného domu či bytu.
Banky navíc obvykle umožňují druhou nemovitost z hypotéky vyvázat, jakmile splatíte potřebnou část úvěru. Dál tedy ručíte pouze kupovaným domem či bytem.
Další možností je dofinancovat hypotéku dalším úvěrem. Například úvěrem ze stavebního spoření.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMJe nejčastěji sjednávaná hypotéka z více důvodů (ČNB s ohledem na růst ceny nemovitostí a krytí bankovních rizik omezila poskytování 90% hypoték a úplně zakázala poskytovat 100% hypotéky)
Jde o hypotéku s nejvýhodnější úrokovou sazbou na trhu - v tomto segmentu je nejvyšší konkurence mezi bankami poskytujícími hypotéky.
Příklad: pokud máte odhad nemovitosti na 1.000.000,- Kč, tak vám banka poskytne 800.000,- Kč formou hypotečního úvěru za nejvýhodnějších podmínek. Z vlastních prostředků tedy financujete 200.000,- Kč.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMAž 90 procent z ceny nemovitosti, kterou
ručíte. Přesně tolik si můžete půjčit na hypoteční úvěr. Abyste ale 90%
hypotéku dostali, musíte splnit několik požadavků.
Jsou to zejména základní podmínky pro získání hypotéky – tedy například:
věk,příjemči bonita.Oproti nižším půjčkám ale musíte u 90% hypotéky počítat s méně výhodnými podmínkami. Protože má hypotéka pokrýt 90 procent z ceny nemovitosti, je pro banku riskantnější než menší úvěry. A proto poskytovatelé toto riziko obvykle kompenzují vyšším úrokem.
Pro většinu lidí je přitom 90% hypotéka nejvyšší možná. Podle pokynů České národní banky mohou poskytovatelé víc peněz půjčit jen v 5 procentech případů. Potřebujete tak mít naspořeno alespoň 10 procent z kupní ceny.
V praxi to vypadá tak, že u bytu za 3 000 000 korun získáte maximálně 2 700 000 korun. Zbytek doplatíte vy.
Pokud si chcete pomocí hypotéky půjčit víc než 90 procent z ceny domu či bytu, musíte ručit více nemovitostmi. V takovém případě stoupne hodnota zástavy, ze které se půjčka počítá.
Výhodou je, že se tím pádem můžete dostat na nižší LTV (obvykle do 80 %) a získáte tak nižší úrok než u 90% hypotéky.
Pokud jste například původně ručili bytem za 2 500 000 korun a nyní k němu přidáte další byt ve stejné ceně, stoupne hodnota zástavy na 5 000 000 korun. U hypotéky na zmíněných 2 500 000 tak bude LTV 50 %.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMTermín akontace označuje částku, kterou musí kupující uhradit ze svého, jakmile si například bere auto na splátky nebo kupuje dům na hypotéku. Akontace bývá nejčastěji uváděna v procentech z celkové kupní ceny, ale ve smlouvě pak musí být samozřejmě i přesně vyčíslena v korunách. Typickou akontací u hypoték je 10 - 30 %, při pořízení auta se pohybuje od 10 % až do 50 %, ale může být i vyšší.
KOMENTÁŘE k článku Hypotéka pro podnikatele: jaké jsou její možnosti a jak ji získáte
Zatím nejsou přidány žádné komentáře. Podělte se s námi o Váš názor.