Český hypoteční trh zažívá v posledních
měsících nečekaný růst. Po květnovém propadu začala v létě poptávka výrazně
růst, a pokud toto tempo vydrží, bude letošek z hlediska objemu nových
hypotečních úvěrů nejúspěšnější v historii. Jenže to může přinést také problémy
se splácením a dražší bydlení.
Zatím nejvíc peněz na bydlení si lidé půjčili
v roce 2016 – bezmála 226 miliard korun. Aktuální vývoj ale ukazuje, že letošek
může tuto částku překonat. Jen za prvních sedm měsíců totiž překročil celkový
objem nových hypoték 131 miliard. A v červnu i červenci rozdaly banky hypoteční
úvěry za zhruba 21 miliard korun.
Pokud si hypoteční trh udrží toto tempo i nadále, přesáhne na konci roku celkový objem nových půjček na bydlení 230 miliard korun.
Útoku na zmíněný rekord nahrává i fakt, že letní měsíce bývají na hypotečním trhu zpravidla slabší. A na podzim poptávka roste.
Letošek je však v tomto směru specifický. Řada lidí totiž kvůli koronavirové pandemii své dovolené zrušila nebo zvolila skromnější variantu. A zbylo jim víc času i peněz na řešení hypotéky.
Je tedy pravděpodobné, že letošní podzim nezažije takový skok jako v minulých letech. Přesto se nedá počítat ani s žádným významným propadem. Už proto, že úrokové sazby hypoték jsou stále velmi nízké.
Právě velké zlevnění hypoték je jedním z hlavních důvodů, proč zájem o půjčky na bydlení tolik roste. Zatímco ještě v březnu se úroková sazba blížila ke 2,5 %, v červenci už byla přesně o 0,3 procentního bodu nižší – 2,15 %.
Tomuto propadu výrazně pomohla zejména koronavirová pandemie. Kvůli ní:
Banky tak měly dost prostoru na snižování úroků u spotřebitelských půjček i hypoték.
Růstu poptávky navíc pomohlo zrušení limitů DTI a DSTI, se kterým na jaře přišla Česká národní banka. Oba určovaly, kolik si lidé můžou maximálně půjčit v poměru ke své mzdě i k výši dalších úvěrů.
Jenže zatímco hypotéky zlevňovaly, o nemovitostech to neplatí. Jejich cena se stále drží na podobné úrovni jako před koronavirovou krizí.
A nedá se čekat, že by se v nejbližší době situace změnila a začalo zlevňování. Právě naopak – vyšší poptávka hnaná dostupnějšími hypotékami může přinést další zdražení.
Česká republika přitom už několik let patří mezi státy, kde cena domů a bytů roste nejrychleji v Evropě. Z dat evropského statistického úřadu Eurostat dokonce vyplývá, že jen loni bylo v Česku zdražování nemovitostí 6. nejrychlejší v Evropské unii.
A podle České národní banky byly loni nemovitosti na českém trhu nadhodnocené až o 25 %.
Další problémy hrozí kvůli situaci na trhu práce. Koronavirová pandemie a vládní opatření, která ji měla zpomalit, vedly k omezení provozu i k zavření řady podniků. A přestože nezaměstnanost zatím roste jen zvolna, analytici očekávají, že největší skok ještě přijde.
Pokud se to potvrdí, porostou také problémy se splácením hypoték.
V současnosti je přitom poměr nesplácených hypoték nejnižší v historii – pouze 0,85 %. I díky bezplatnému odkladu splátek, který mohli lidé od jara využít.
Jenže toto moratorium brzy skončí. A je otázkou, jak vysoko pak poměr problematických hypoték vyskočí.
Situaci na hypotečním trhu může výrazně zkomplikovat také příchod další vlny koronavirové epidemie. A případná státní opatření.
Pokud vláda sáhne k podobně drastickým omezením jako v první polovině roku, bude to znamenat konec řady podniků. A tím pádem další zvýšení nezaměstnanosti a rostoucí problémy se splácením hypoték.
Banky pak samozřejmě tato rizika zohlední v ceně úvěrů. Pokud se tedy zmíněné prognózy potvrdí, úroky u hypoték opět porostou.
Pro zájemce o hypotéku to znamená jediné – raději neváhat a využít nízké sazby hypotečních úvěrů, dokud to jde. Tím spíš, že v nejbližší době se žádný razantní pokles čekat nedá.
Nasvědčuje tomu i chování bank z minulých měsíců. V červenci totiž zlevnila pouze Banka Creditas a Fio banka a v srpnu snížila sazby jen Sberbank.
Proto je lepší sáhnout po nové hypotéce co nejdřív. Nezapomeňte si ale ověřit podmínky u jednotlivých poskytovatelů. Pomůže vám s tím hypoteční kalkulačka. Zadáte do ní potřebné parametry a za okamžik dostanete seznam těch nejvýhodnějších nabídek.
Jednoduše tak porovnáte nejen úrok, ale zejména RPSN – tedy roční procentuální sazbu nákladů. V této hodnotě je započítaná jak úroková sazba, tak veškeré další poplatky spojené s hypotékou. Díky tomu přesně víte, na kolik vás úvěr vyjde.
Stejným způsobem postupujte také při refinancování hypotéky. Právě na něj je teď ideální doba. Díky nízkým sazbám se dostanete na podobné ceny jako v roce 2016, kdy byly úroky na historickém minimu. A můžete ušetřit tisíce korun ročně.
Česká národní banka (ČNB) potřetí v řadě snížila úrokové sazby, tentokrát o 0,5 procentního bodu. Hlavní sazba ČNB tak klesla na 5,25 %, nejníže od května 2022. Guvernér Aleš Michl ale zároveň varuje, že další snižování bude probíhat opatrněji. Proč? A co to znamená pro spoření nebo hypotéky a pro vývoj cen nemovitostí?
Hypotéka je pro velké procento Čechů jedinou cestou, jak dosáhnout na vlastní bydlení. Podle statistik z roku 2024 aktuálně splácí hypotéku každý třetí Čech a o sjednání hypotéky uvažuje zhruba dalších 13 % populace. Ideální je, pokud má žadatel o hypotéku smlouvu na dobu neurčitou. V některých případech je však možné získat hypotéku i s pracovní smlouvou na dobu určitou. Jak na hypotéku dosáhnout?
Bydlení je dnes pro mladé sice dosažitelné, ale s komplikacemi. Beznadějná však touha po vlastním bydlení není, ani v mladém věku. Pojďme se podívat, jak na bydlení dosáhnout s využitím hypotéky nebo jejích alternativ. Zastavíme se u dotací na vlastní bydlení a u zvýhodněných úvěrů pro žadatele mladšího věku. Ukážeme nejčastější problémy při pořizování prvního bydlení na co si dát pozor.
Česká národní banka oznámila další snížení úrokových sazeb v řadě. Dvoutýdenní repo sazba (2t repo), která ovlivňuje úročení úvěrů i bankovních vkladů, klesla o 0,5 procentního bodu na 5,25 %. Stejně se snížila i diskontní sazba a sazba lombardní, s platností od 3. května 2024.
Úrokové sazby hypoték prožívají poměrně turbulentní období. Poté, co se v roce 2020 přiblížily k historickým minimům, začaly opět růst. A to k téměř rekordním výškám. V roce 2023 vyskočily skoro k 6 %. Aktuálně ale znovu klesají. Podívejte se, co vývoj úrokových sazeb hypoték ovlivnilo a jak se úroky v posledních letech měnily.
Dobrý den, může si člověk vydělat bokem nějaké peníze? Spíše jednorázovou práci, na kterou nedostanu doklad. Jak to pak soudu doložím?
Dobrý den,
oficiálně je práce načerno (bez pracovní smlouvy a zdanění) zákonem zakázána a lze za ni uložit postih/pokutu. Neoficiálně se tak v některých případech stále děje, což důrazně nedoporučuji. Práci načerno nelze nikterak doložit (soudu, Úřadu práce pro nároky na dávky, bance pro získání půjčky či hypotéky), výplatu nemáte jistou (když Vám po odvedení práce zaměstnavatel nezaplatí, peněz se nedomůžete), nepočítá se Vám to do starobního důchodu (abyste v 65 letech dostala důchod, musíte mít odpracováno min. 35 let) a podstupujete další nejistoty (pracovní úraz, nulová ochrana zaměstnance).
Dobrý den, měl bych dotaz týkající se prodeje části pozemku (pozemek má 11 ha), kterým se ručí za jinou hypotéku. Chtěli bychom si koupit část pozemku od rodiny, pozemkem se ale bude ručit za hypotéku ještě poměrně dlouhou dobu. Zajímá nás, jestli se dá část pozemku (cca 1 ha) odkoupit nebo přepsat na jiného majitele a na něm začít stavět. A zda by tato odkoupená část spadala stále do ručení bance, nebo by "nová" část pozemku byla nového vlastníka, tudíž by se touto částí neručilo. Děkuji Vám za odpověď, přeji krásný den. Jakub
Dobrý den,
přepsáním nemovitosti na jiného vlastníka se zástavní právo banky za hypotéku automaticky neruší. Se zástavním právem za cizí hypotéku pozemek určitě nekupujte. Doporučený postup:
vlastník pozemku u banky ověří, zdali by bylo možné pozemek rozdělit na 2 parcely a vymazat zástavní právo z nově vzniklé prodávané parcely 1 ha (hodnota zbývající části parcely bude muset být dostatečná pro splnění podmínky LTV)pokud bude banka souhlasit, připraví se geometrický plán a 1 ha se oddělí ze stávající parcelyz nově vzniklé parcely se vyjme zástavní právo za hypotékunově vzniklou parcelu koupíteDobrý den, před svatbou jsem si vzal menší úvěr cca 80 000 Kč. Momentálně mi zbývá splatit 50 000 Kč a měsíční splátka je 3 000 Kč, splácím pravidelně včas. Pokud budu s manželkou žádat o hypotéku, je možné, že se dozví o tomto mém dluhu, pokud budu další osoba v žádosti o hypotéku? Děkuji
Dobrý den,
banka i manželka se o této půjčce dozví, neboť v rámci žádosti o hypotéku budete muset do žádosti vyplnit všechny své majetkové poměry (příjmy, závazky atd.). Banka všechny informace následně ověřuje - příjem se dokládá pomocí potvrzení mzdové účtárny vašeho zaměstnavatele, závazky se ověřují v registrech dlužníků (BRKI, NRKI, SOLUS).
Dobrý den, před nedávnem jsem koupila byt na hypotéku k vlastnímu bydlení. Momentálně žiji v zahraničí a můj návrat se pravděpodobně odloží. Je možné byt pronajmout, i když jsem si nevzala investiční hypotéku? Děkuji za Vaši odpověď.
Dobrý den,
ano, samozřejmě - byt koupený na hypotéku může pronajmout. U investiční hypotéky na pronájem banka při žádosti o hypotéku zohledňuje budoucí výnosy z nájmu (jde o rizikovější příjem, čemuž odpovídá vyšší úroková sazba). Vám pro získání hypotéky stačily Vaše běžné příjmy ze zaměstnání.
Půjčka, která pokryje celou koupi. Taková je
100% hypotéka. LTV této hypotéky je 100 %, což znamená, že vám banka půjčí
peníze na celou odhadní cenu nemovitosti, kterou ručíte.
Díky 100% hypotéce tak získáte dost peněz na nákup domu či bytu nebo například na výstavbu. Zároveň ale musíte počítat s vyšším úrokem než u menších půjček. Pro banky je totiž úvěr bez spoluúčasti klienta rizikovější, a proto jsou jeho podmínky přísnější.
V současnosti navíc čeští poskytovatelé 100% hypotéky neposkytují. Česká národní banka totiž v roce 2016 zpřísnila podmínky pro získání hypotéky a jejich součástí bylo také ukončení 100% hypoték. Banky tak nabízí maximálně 90% hypotéky. Pouze u 5 % objemu poskytnutých půjček smí být LTV vyšší než 90 %.
Přesto existuje možnost, jak pomocí půjčky na bydlení získat dost peněz na úhradu celé kupní ceny nemovitosti. V podstatě tedy můžete dosáhnout na 100% hypotéku.
Jak na to? Musíte ručit více nemovitostmi. Kromě kupovaného bytu či domu to může být například nemovitost rodičů. Samozřejmě ale platí, že majitel této nemovitosti musí s ručením souhlasit.
Díky ručení více nemovitostmi se zvýší hodnota zástavy. I při 90% či menším LTV tak získáte peníze na nákup vybraného domu či bytu.
Banky navíc obvykle umožňují druhou nemovitost z hypotéky vyvázat, jakmile splatíte potřebnou část úvěru. Dál tedy ručíte pouze kupovaným domem či bytem.
Další možností je dofinancovat hypotéku dalším úvěrem. Například úvěrem ze stavebního spoření.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMJe nejčastěji sjednávaná hypotéka z více důvodů (ČNB s ohledem na růst ceny nemovitostí a krytí bankovních rizik omezila poskytování 90% hypoték a úplně zakázala poskytovat 100% hypotéky)
Jde o hypotéku s nejvýhodnější úrokovou sazbou na trhu - v tomto segmentu je nejvyšší konkurence mezi bankami poskytujícími hypotéky.
Příklad: pokud máte odhad nemovitosti na 1.000.000,- Kč, tak vám banka poskytne 800.000,- Kč formou hypotečního úvěru za nejvýhodnějších podmínek. Z vlastních prostředků tedy financujete 200.000,- Kč.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMAž 90 procent z ceny nemovitosti, kterou
ručíte. Přesně tolik si můžete půjčit na hypoteční úvěr. Abyste ale 90%
hypotéku dostali, musíte splnit několik požadavků.
Jsou to zejména základní podmínky pro získání hypotéky – tedy například:
věk,příjemči bonita.Oproti nižším půjčkám ale musíte u 90% hypotéky počítat s méně výhodnými podmínkami. Protože má hypotéka pokrýt 90 procent z ceny nemovitosti, je pro banku riskantnější než menší úvěry. A proto poskytovatelé toto riziko obvykle kompenzují vyšším úrokem.
Pro většinu lidí je přitom 90% hypotéka nejvyšší možná. Podle pokynů České národní banky mohou poskytovatelé víc peněz půjčit jen v 5 procentech případů. Potřebujete tak mít naspořeno alespoň 10 procent z kupní ceny.
V praxi to vypadá tak, že u bytu za 3 000 000 korun získáte maximálně 2 700 000 korun. Zbytek doplatíte vy.
Pokud si chcete pomocí hypotéky půjčit víc než 90 procent z ceny domu či bytu, musíte ručit více nemovitostmi. V takovém případě stoupne hodnota zástavy, ze které se půjčka počítá.
Výhodou je, že se tím pádem můžete dostat na nižší LTV (obvykle do 80 %) a získáte tak nižší úrok než u 90% hypotéky.
Pokud jste například původně ručili bytem za 2 500 000 korun a nyní k němu přidáte další byt ve stejné ceně, stoupne hodnota zástavy na 5 000 000 korun. U hypotéky na zmíněných 2 500 000 tak bude LTV 50 %.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMTermín akontace označuje částku, kterou musí kupující uhradit ze svého, jakmile si například bere auto na splátky nebo kupuje dům na hypotéku. Akontace bývá nejčastěji uváděna v procentech z celkové kupní ceny, ale ve smlouvě pak musí být samozřejmě i přesně vyčíslena v korunách. Typickou akontací u hypoték je 10 - 30 %, při pořízení auta se pohybuje od 10 % až do 50 %, ale může být i vyšší.
KOMENTÁŘE k článku Nebezpečné hypotéky. Vysoký zájem může přinést problémy
Zatím nejsou přidány žádné komentáře. Podělte se s námi o Váš názor.