Rozhodnutí financovat pořízení vlastního bydlení pomocí hypotečního úvěru předchází pečlivé počítání, vybírání nemovitosti, hledání jiných možných řešení. Když na něj ale dojde, pak každý doufá, že mu banka žádost schválí. Není tomu tak ale vždy, banka prověřuje celou řadu informací, pokud žadatel její podmínky nesplní, pak žádost zamítne. Víte, z jakých důvodů k tomu dochází nejčastěji?
Češi mají na poli hypoték možnost vybrat si tu pravou hypotéku díky srovnání nabídek různých bank, které hypoteční úvěry poskytují. Mezi parametry, s jejichž pomocí se nabídky dají porovnávat, patří kromě výše úrokových sazeb i výše účtovaných poplatků a další výhody, které vám poskytovatel hypotéky může nabídnout. Nic z toho vám ale nezaručí, že vám banka hypotéku skutečně poskytne, z žadatelů si pečlivě klienty vybírají a prověřují, je zapotřebí také splnit všechny podmínky, bez kterých hypotéku nezískáte.
Jak upozorňuje i Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz, banky se při posuzování žádostí řídí vlastní metodikou, která se může mírně lišit. Existují podle něj také určité rozdíly v přísnosti hodnocení sledovaných parametrů, některé banky například mírněji posuzují hypotéky pro OSVČ, případně mohou trochu jinak přistupovat k výpočtu hodnoty zastavované nemovitosti. Kromě toho ale existují nepřekonatelné překážky, které vedou k zamítnutí žádosti o hypotéku. Mezi ně patří negativní záznamy v registrech dlužníků, nařízené exekuce, nedoložitelný příjem nebo nevyhovující zástava.
Pokud žádáte o klasický hypoteční úvěr, banka se bude zajímat i o to, na co finance čerpáte. Je třeba dodržet účelovost využití prostředků, financovat jimi lze například:
Náš tip: Chcete hypotékou financovat i něco dalšího? Pak zvažte tzv. americkou hypotéku, kterou některé banky také nabízí. Z ní pak můžete financovat cokoli.
Dosud jsme se zaměřovali na podmínky, které musíte při žádosti o hypotéku splnit, teď se naopak podíváme na situace, kdy banka žádost o hypotéku neschválí. Důvody mohou být různé, nejčastěji se setkáte např. s nízkým nebo nedoložitelným příjmem, malou hodnotou zástavy, zaměstnání ve zkušební nebo výpovědní době, případně s právními vadami financované nemovitosti. O všech těchto důvodech si řekneme něco víc.
Bonita zájemce o hypotéku banku zajímá vždy, také si ji důkladně prověří. Pokud je bonita nižší, pak banka nastaví vyšší úrokovou sazbu, aby tím kompenzovala vyšší míru rizika, pokud je ale vaše schopnost splácet nedostatečná, pak banka žádost zamítne. A podle čeho bonitu vůbec posuzuje?
Jedním z parametrů je zdroj vašeho příjmu a jeho výše, pokud o hypotéku nežádáte sami, ale se spolužadateli, pak banka počítá s příjmy vás všech. Nízký příjem bývá velmi častým problémem především u hypoték pro samoživitele. I zde se nabízí do hypotéky přizvat například vydělávající rodiče a zvýšit si tak kreditní skóre.
Banka se zajímá i o to, jakou profesi vykonáváte. Například v době koronaviru tak byli znevýhodnění ti, kteří pracovali v odvětvích s omezeným provozem, například v pohostinství, cestovním ruchu apod.
Kdo si chce půjčit finance, ten musí také být schopen půjčku splácet. Pokud je váš příjem vzhledem k požadované částce úvěru příliš nízký, banka žádost zamítne. Vy si pak buď musíte najít další zdroj příjmu a o hypotéku žádat později, nebo zažádat o menší půjčku. Další možností je najít si spolužadatele s dostatečným příjmem.
Při posuzování bonity se banky dívají nejen na vaše příjmy, ale i výdaje, zejména na splátky jiných úvěrů (může jít jak o ty spotřebitelské, tak o kontokorent nebo kreditní kartu), nebo na pravidelné výdaje spojené s provozem domácnosti, platby pojištění, alimenty atd. Než tedy o hypotéku požádáte, zvažte, zda se nevyplatí nevyužívanou kreditní kartu či kontokorent, který nečerpáte, zrušit. Sice je nečerpáte, pro banku už ale jde o dluh, který může stát za zamítnutím vaší žádosti o hypoteční úvěr.
Při ověřování schopnosti splácet banky také nahlíží do bankovních a nebankovních registrů, např. SOLUS, BRKI nebo NRKI. V nich najdou informace jak o tom, komu úvěry a další závazky splácíte, ale také jak. Jakýkoli negativní zápis znamená, že hypotéku nezískáte. Počítat ovšem musíte s tím, že zápisy se nevymazávají hned poté, co dluh uhradíte, ale většinou až po uplynutí několika dalších let.
Náš tip: Chystáte se požádat o hypoteční úvěr, ale víte, že v minulosti jste měli problém se splácením? Nejprve si ověřte, že už tento záznam v registru není.
Historie plateb je pro banku také cenným zdrojem informací, negativně může nahlížet například. na výdaje spojené s online sázením. I to může být důvod pro zamítnutí hypotéky.
Kromě bonity je pro banku při rozhodování o tom, zda vaši žádost o hypotéku schválí, důležitá i hodnota zastavované nemovitosti. Pokud je příliš nízká, banka může hypotéku zamítnout. Řešením pak je zástava další nemovitosti, případně navýšení podílu, který financujete z vlastních zdrojů.
Výčet důvodů pro zamítnutí hypotéky ještě nekončí, zmínit se musíme i o nevhodné zástavě. Jednání s bankou mohou komplikovat nesrovnalosti v dokumentech (např. chybějící projektová dokumentace) nebo neakceptovatelná věcná břemena.
Se žádostí o hypotéku jste neuspěli, co teď? Nejprve se pokuste zjistit, proč byla vaše žádost neúspěšná. Méně závažné důvody lze odstranit v krátkém časovém horizontu, poté můžete zkusit zažádat o úvěr na bydlení znovu. Ty závažnější ale budou vyžadovat čas.
Víte, že alternativou k hypotéce může být také úvěr od stavební spořitelny? Dají se s ním financovat opravy domácnosti i její modernizace, do určité výše dokonce není zapotřebí zástava nemovitosti. Více informací o úvěru ze stavebního spoření a dalších alternativách financování bez banky naleznete v tomto článku.
Česká národní banka (ČNB) potřetí v řadě snížila úrokové sazby, tentokrát o 0,5 procentního bodu. Hlavní sazba ČNB tak klesla na 5,25 %, nejníže od května 2022. Guvernér Aleš Michl ale zároveň varuje, že další snižování bude probíhat opatrněji. Proč? A co to znamená pro spoření nebo hypotéky a pro vývoj cen nemovitostí?
Hypotéka je pro velké procento Čechů jedinou cestou, jak dosáhnout na vlastní bydlení. Podle statistik z roku 2024 aktuálně splácí hypotéku každý třetí Čech a o sjednání hypotéky uvažuje zhruba dalších 13 % populace. Ideální je, pokud má žadatel o hypotéku smlouvu na dobu neurčitou. V některých případech je však možné získat hypotéku i s pracovní smlouvou na dobu určitou. Jak na hypotéku dosáhnout?
Bydlení je dnes pro mladé sice dosažitelné, ale s komplikacemi. Beznadějná však touha po vlastním bydlení není, ani v mladém věku. Pojďme se podívat, jak na bydlení dosáhnout s využitím hypotéky nebo jejích alternativ. Zastavíme se u dotací na vlastní bydlení a u zvýhodněných úvěrů pro žadatele mladšího věku. Ukážeme nejčastější problémy při pořizování prvního bydlení na co si dát pozor.
Česká národní banka oznámila další snížení úrokových sazeb v řadě. Dvoutýdenní repo sazba (2t repo), která ovlivňuje úročení úvěrů i bankovních vkladů, klesla o 0,5 procentního bodu na 5,25 %. Stejně se snížila i diskontní sazba a sazba lombardní, s platností od 3. května 2024.
Úrokové sazby hypoték prožívají poměrně turbulentní období. Poté, co se v roce 2020 přiblížily k historickým minimům, začaly opět růst. A to k téměř rekordním výškám. V roce 2023 vyskočily skoro k 6 %. Aktuálně ale znovu klesají. Podívejte se, co vývoj úrokových sazeb hypoték ovlivnilo a jak se úroky v posledních letech měnily.
Dobrý den, může si člověk vydělat bokem nějaké peníze? Spíše jednorázovou práci, na kterou nedostanu doklad. Jak to pak soudu doložím?
Dobrý den,
oficiálně je práce načerno (bez pracovní smlouvy a zdanění) zákonem zakázána a lze za ni uložit postih/pokutu. Neoficiálně se tak v některých případech stále děje, což důrazně nedoporučuji. Práci načerno nelze nikterak doložit (soudu, Úřadu práce pro nároky na dávky, bance pro získání půjčky či hypotéky), výplatu nemáte jistou (když Vám po odvedení práce zaměstnavatel nezaplatí, peněz se nedomůžete), nepočítá se Vám to do starobního důchodu (abyste v 65 letech dostala důchod, musíte mít odpracováno min. 35 let) a podstupujete další nejistoty (pracovní úraz, nulová ochrana zaměstnance).
Dobrý den, měl bych dotaz týkající se prodeje části pozemku (pozemek má 11 ha), kterým se ručí za jinou hypotéku. Chtěli bychom si koupit část pozemku od rodiny, pozemkem se ale bude ručit za hypotéku ještě poměrně dlouhou dobu. Zajímá nás, jestli se dá část pozemku (cca 1 ha) odkoupit nebo přepsat na jiného majitele a na něm začít stavět. A zda by tato odkoupená část spadala stále do ručení bance, nebo by "nová" část pozemku byla nového vlastníka, tudíž by se touto částí neručilo. Děkuji Vám za odpověď, přeji krásný den. Jakub
Dobrý den,
přepsáním nemovitosti na jiného vlastníka se zástavní právo banky za hypotéku automaticky neruší. Se zástavním právem za cizí hypotéku pozemek určitě nekupujte. Doporučený postup:
vlastník pozemku u banky ověří, zdali by bylo možné pozemek rozdělit na 2 parcely a vymazat zástavní právo z nově vzniklé prodávané parcely 1 ha (hodnota zbývající části parcely bude muset být dostatečná pro splnění podmínky LTV)pokud bude banka souhlasit, připraví se geometrický plán a 1 ha se oddělí ze stávající parcelyz nově vzniklé parcely se vyjme zástavní právo za hypotékunově vzniklou parcelu koupíteDobrý den, před svatbou jsem si vzal menší úvěr cca 80 000 Kč. Momentálně mi zbývá splatit 50 000 Kč a měsíční splátka je 3 000 Kč, splácím pravidelně včas. Pokud budu s manželkou žádat o hypotéku, je možné, že se dozví o tomto mém dluhu, pokud budu další osoba v žádosti o hypotéku? Děkuji
Dobrý den,
banka i manželka se o této půjčce dozví, neboť v rámci žádosti o hypotéku budete muset do žádosti vyplnit všechny své majetkové poměry (příjmy, závazky atd.). Banka všechny informace následně ověřuje - příjem se dokládá pomocí potvrzení mzdové účtárny vašeho zaměstnavatele, závazky se ověřují v registrech dlužníků (BRKI, NRKI, SOLUS).
Dobrý den, před nedávnem jsem koupila byt na hypotéku k vlastnímu bydlení. Momentálně žiji v zahraničí a můj návrat se pravděpodobně odloží. Je možné byt pronajmout, i když jsem si nevzala investiční hypotéku? Děkuji za Vaši odpověď.
Dobrý den,
ano, samozřejmě - byt koupený na hypotéku může pronajmout. U investiční hypotéky na pronájem banka při žádosti o hypotéku zohledňuje budoucí výnosy z nájmu (jde o rizikovější příjem, čemuž odpovídá vyšší úroková sazba). Vám pro získání hypotéky stačily Vaše běžné příjmy ze zaměstnání.
Půjčka, která pokryje celou koupi. Taková je
100% hypotéka. LTV této hypotéky je 100 %, což znamená, že vám banka půjčí
peníze na celou odhadní cenu nemovitosti, kterou ručíte.
Díky 100% hypotéce tak získáte dost peněz na nákup domu či bytu nebo například na výstavbu. Zároveň ale musíte počítat s vyšším úrokem než u menších půjček. Pro banky je totiž úvěr bez spoluúčasti klienta rizikovější, a proto jsou jeho podmínky přísnější.
V současnosti navíc čeští poskytovatelé 100% hypotéky neposkytují. Česká národní banka totiž v roce 2016 zpřísnila podmínky pro získání hypotéky a jejich součástí bylo také ukončení 100% hypoték. Banky tak nabízí maximálně 90% hypotéky. Pouze u 5 % objemu poskytnutých půjček smí být LTV vyšší než 90 %.
Přesto existuje možnost, jak pomocí půjčky na bydlení získat dost peněz na úhradu celé kupní ceny nemovitosti. V podstatě tedy můžete dosáhnout na 100% hypotéku.
Jak na to? Musíte ručit více nemovitostmi. Kromě kupovaného bytu či domu to může být například nemovitost rodičů. Samozřejmě ale platí, že majitel této nemovitosti musí s ručením souhlasit.
Díky ručení více nemovitostmi se zvýší hodnota zástavy. I při 90% či menším LTV tak získáte peníze na nákup vybraného domu či bytu.
Banky navíc obvykle umožňují druhou nemovitost z hypotéky vyvázat, jakmile splatíte potřebnou část úvěru. Dál tedy ručíte pouze kupovaným domem či bytem.
Další možností je dofinancovat hypotéku dalším úvěrem. Například úvěrem ze stavebního spoření.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMJe nejčastěji sjednávaná hypotéka z více důvodů (ČNB s ohledem na růst ceny nemovitostí a krytí bankovních rizik omezila poskytování 90% hypoték a úplně zakázala poskytovat 100% hypotéky)
Jde o hypotéku s nejvýhodnější úrokovou sazbou na trhu - v tomto segmentu je nejvyšší konkurence mezi bankami poskytujícími hypotéky.
Příklad: pokud máte odhad nemovitosti na 1.000.000,- Kč, tak vám banka poskytne 800.000,- Kč formou hypotečního úvěru za nejvýhodnějších podmínek. Z vlastních prostředků tedy financujete 200.000,- Kč.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMAž 90 procent z ceny nemovitosti, kterou
ručíte. Přesně tolik si můžete půjčit na hypoteční úvěr. Abyste ale 90%
hypotéku dostali, musíte splnit několik požadavků.
Jsou to zejména základní podmínky pro získání hypotéky – tedy například:
věk,příjemči bonita.Oproti nižším půjčkám ale musíte u 90% hypotéky počítat s méně výhodnými podmínkami. Protože má hypotéka pokrýt 90 procent z ceny nemovitosti, je pro banku riskantnější než menší úvěry. A proto poskytovatelé toto riziko obvykle kompenzují vyšším úrokem.
Pro většinu lidí je přitom 90% hypotéka nejvyšší možná. Podle pokynů České národní banky mohou poskytovatelé víc peněz půjčit jen v 5 procentech případů. Potřebujete tak mít naspořeno alespoň 10 procent z kupní ceny.
V praxi to vypadá tak, že u bytu za 3 000 000 korun získáte maximálně 2 700 000 korun. Zbytek doplatíte vy.
Pokud si chcete pomocí hypotéky půjčit víc než 90 procent z ceny domu či bytu, musíte ručit více nemovitostmi. V takovém případě stoupne hodnota zástavy, ze které se půjčka počítá.
Výhodou je, že se tím pádem můžete dostat na nižší LTV (obvykle do 80 %) a získáte tak nižší úrok než u 90% hypotéky.
Pokud jste například původně ručili bytem za 2 500 000 korun a nyní k němu přidáte další byt ve stejné ceně, stoupne hodnota zástavy na 5 000 000 korun. U hypotéky na zmíněných 2 500 000 tak bude LTV 50 %.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMTermín akontace označuje částku, kterou musí kupující uhradit ze svého, jakmile si například bere auto na splátky nebo kupuje dům na hypotéku. Akontace bývá nejčastěji uváděna v procentech z celkové kupní ceny, ale ve smlouvě pak musí být samozřejmě i přesně vyčíslena v korunách. Typickou akontací u hypoték je 10 - 30 %, při pořízení auta se pohybuje od 10 % až do 50 %, ale může být i vyšší.
KOMENTÁŘE k článku Znáte nejčastější důvody pro zamítnutí hypotéky?
Zatím nejsou přidány žádné komentáře. Podělte se s námi o Váš názor.