Skokový nárůst úrokových sazeb hypoték zkomplikoval mnohým Čechům splácení hypotéky. Přečtěte si, jak řešit situaci, když nezbývají peníze na hypotéku.
V průběhu roku 2022 hypoteční úvěry výrazně zdražily. Zatímco ještě v lednu minulého roku se úroková sazba u nové hypotéky pohybovala okolo 3,4 %, v prosinci téhož roku povyrostla na téměř dvojnásobek. Nejenže se obecně zhoršila dostupnost vlastního bydlení a zájem o nemovitosti oproti předchozím rokům výrazně ochladl, ale mnohým Čechům po refixaci úrokové sazby hypotéky extrémně vzrostla měsíční splátka.
„Hypotéky zdražovaly z důvodu zvyšování základních úrokových sazeb ze strany České národní banky. Centrální banka tímto krokem reagovala na extrémní inflaci, která dosahovala až dvouciferných hodnot. V červnu 2022 se základní 2T repo sazba dostala až na 7 %, což je nejvyšší hodnota od roku 1999. Toto zvýšení se velmi rychle promítlo i do úročení hypotečních úvěrů,“ vysvětluje Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamiru.cz.
Svého vrcholu dosáhly sazby hypoték na přelomu loňského a letošního roku. I když úvěry na bydlení od začátku roku 2023 nepatrně zlevňují, stále se udržují v blízkosti 6 %. Kromě vyšších výdajů na splátky v hypotéky se české domácnosti musely vyrovnat i s nebývale vysokou inflací.
Zdražování dopadá na všechny jednotlivce a rodiny. Za celý loňský rok vzrostly spotřebitelské ceny v Česku meziročně o 15,2 %. Inflace dosáhla vrcholu v září 2022, kdy v meziročním vyjádření činila 18 %. Letos v únoru započal trend jejího postupného poklesu a v červnu se dostala na jednociferné hodnoty.
V loňském roce rostly ceny prakticky všech položek v rodinném rozpočtu počínaje energiemi přes platby za různé služby, potraviny až po dopravu, oblečení či vstupy na kulturní akce. Tyto zvýšené výdaje mohly některým domácnostem ještě více ztížit splácení hypotéky. Některé rodiny mohly dokonce dovést až k neschopnosti splácet závazky.
Podle zjištění České bankovní asociace vydají Češi za splátku hypotéky nejčastěji mezi 20 a 24 % z čistého měsíčního příjmu domácnosti. Každá třetí domácnost si dokonce musí na splátku hypotéky vyčlenit více než 30 % svých příjmů.
Miroslav Majer k tomu dodává: „Data potvrzují, že splátka úvěru na bydlení ukrojí z rodinného rozpočtu značnou částku. České domácnosti jsou ale ve splácení hypoték velmi zodpovědní. Podíl nesplácených (tzv. nevýkonných) hypotečních úvěrů se stále nachází poblíž historicky nejnižších hodnot, a to pod 0,6 %. I když rodiny nyní čelí vyšším úrokovým sazbám a vysoké inflaci, stále zvládají své závazky splácet. Dramatický nárůst problémových hypoték v současné době neočekávám.“
Hypotéka je závazek na velmi dlouhou dobu. Před jejím sjednáním proto zvažte, jak vysokou částku zvládnete bez problémů měsíčně splácet. Výše splátky je po sjednanou dobu fixace neměnná, ke změně zpravidla dochází po jejím uplynutí.
Pokud jsou tržní úrokové sazby v okamžiku refixace hypotéky či refinancování úvěru vyšší než v předchozím období, nová měsíční splátka hypotéky vzroste. Z vaše čistého příjmu byste měli bezpečně pokrýt i toto případné zvýšení.
Abyste předešli vlastní platební neschopnosti, udržujte si po celou dobu splácení hypotéky dostatečnou finanční rezervu. Záchranný polštář by vám měl vystačit minimálně na pokrytí šesti měsíčních splátek. V případě krátkodobého výpadku příjmu, například z důvodu ztráty zaměstnání či nemoci, bude splácení hypotéky poklidnější.
Spoustu peněz můžete ušetřit i na straně rodinných výdajů. Pokud se vaše finanční situace nevyvíjí dobře, začněte co nejdříve hledat úspory. Dočasně můžete omezit například výdaje za rekreaci, stravování v restauracích či návštěvu různých kulturních akcí.
Šetřit můžete i dlouhodobě, a to snížením energetické náročnosti vaší nemovitosti. Majitelé rodinných domů mohou investovat například do zateplení, pořízení nového úsporného vytápění, teleného čerpadla, fotovoltaických panelů nebo úsporných domácích spotřebičů či LED osvětlení.
Peníze
je možné ušetřit i za spotřebovanou vodu. Pokud máte u domu zahradu, vyplatí se do země zabudovat retenční nádrž pro záchyt dešťové vody. Finančně méně
nákladným řešením může být také pořízení obyčejného sudu na vodu.
„Řada investic snižujících energetikou náročnost budov je podporována státem, a to v rámci programu Nová zelená úsporám. K financování je možné samozřejmě využít také například úvěr ze stavebního spoření. Některé banky mají v nabídce takzvané zelené, eko či udržitelné hypotéky, které mají výhodnější úrokové sazby a další výhody,“ doplňuje Miroslav Majer.
Pokud nemáte na splátku hypotéky, zachovejte klid a začněte situaci co nejdříve řešit. Možností je více. Jako první se nabízí pomoc přímo v rodině. Výhodou půjčky od rodičů či blízkých příbuzných je, že peníze získáte rychle a obvykle s výhodným úrokem nebo dokonce bezúročně.
I v rámci rodiny si dopředu stanovte pevná pravidla pro splácení, tedy kdy nejpozději vypůjčené peníze vrátíte a jak budete půjčku splácet (tzn. jednorázově nebo v měsíčních splátkách).
I když si poctivě udržujte finanční rezervu, může se stát, že při úrazu nebo dlouhodobější nemoci peníze odložené na splátky hypotéky vyčerpáte. Pro případ dlouhodobé nemoci nebo ztráty zaměstnání se vyplatí sjednat pojištění hypotéky. Pro zajištění rodiny v případě vaší smrti je určeno životní pojištění.
„U pojištění neschopnosti splácet hypotéku se zajímejte především o podmínky pro přiznání pojistného, limity pojistného plnění a výluky z pojištění. Pozornost věnujte nastavení pojištění pro případ ztráty zaměstnání. Důležitou informací je doba, za kterou vám pojišťovna po ztrátě zaměstnání vyplatí pojistné. Obvykle se jedná o dobu tří a více měsíců. Na pokrytí prvních měsíců po výpovědi bude nutné pokrýt z vlastních úspor,“ dodává Miroslav Majer.
Při dlouhodobějším výpadku pravidelného zdroje příjmu se můžete dostat do finanční pasti kvůli souběhu více úvěrů. Kromě hypotéky můžete splácet například úvěr ze stavebního spoření, spotřebitelský úvěr na vybavení domácnosti, splátky za auto nebo úvěr čerpaný v rámci kreditní karty.
U každé samostatně vedené půjčky si poskytovatelé účtují různé poplatky. Rozdílná je také výše úrokové sazby. Obecně jsou dražší krátkodobé až střednědobé spotřebitelské úvěry.
Pokud potřebujete snížit celkové výdaje za splácené úvěry, zvažte možnost konsolidace půjček. Více úvěrů sloučíte do jednoho většího.
Při konsolidací ve výsledku obvykle ušetříte na poplatcích. Sloučením úvěrů můžete také získat výhodnější úrokovou sazbu a snížit si tak celkovou měsíční zátěž.
V případě finanční tísně se vyplatí s bankou probrat i možnost dočasného odkladu splátek nebo prodloužení délky splácení.
Banky k odkladu či snížení splátek hypotéky přistupují individuálně a stanovují si pro tento krok vlastní pravidla. Pokud například přijdete o zaměstnání nebo jste v dlouhodobé pracovní neschopnosti, může vám banka povolit dočasně odložit splátky jistiny (např. o šest či devět měsíců). Po dobu odkladu ovšem dále platíte úroky z úvěru. Banky rovněž omezují celkový počet odkladů splátek. Obvykle vám povolí maximálně dva odklady za celou dobu splácení hypotéky.
Další možností je kromě odkladu splátek také dočasné snížení měsíční splátky. Nižší splátka bude ovšem vykoupena delší dobou splatnosti hypotéky.
Dočasné odložení nebo snížení vysoké splátky hypotéky volte pouze jako určité nouzové řešení. V obou případech totiž zaplatíte na úrocích celkově více než při dodržení původně sjednaného splátkového kalendáře. Počítejte také s tím, že banka zaznamená tuto změnu do úvěrového registru. Přístup k dalším financím se vám v lepším případě stíží.
Když tržní úrokové sazby klesají a máte příležitost získat výhodnější úrokovou sazbu u konkurence, vyplatí se zvážit možnost refinancování hypotéky. Je třeba ovšem dopředu propočítat, zda se finanční úspora na splátkách při převodu hypotéky k jiné bance skutečně vyplatí. Pomůže hypoteční poradce.
Aktuálně vám banky mohou při předčasném splacení hypotéky (pozn. v průběhu sjednané doby fixace) naúčtovat pouze takzvané účelně vynaložené náklady. V praxi se obvykle jedná o částku v řádu stokorun. „Nyní je ovšem v legislativním procesu novela zákona o spotřebitelském úvěru, která umožní bankám v určitých případech naúčtovat až 2% poplatek z nesplacené části jistiny. Novelu v polovině roku 2022 schválila vláda. Novela by dle stávajícího návrhu měla vstoupit v platnost už na začátku roku 2024,“ upozorňuje Miroslav Majer.
Dočasnou finanční tíseň můžete vyřešit i pronájmem nemovitosti. Toto řešení ovšem přichází v úvahu pouze tehdy, pokud máte možnost jiného levného bydlení (např. u rodičů). Dopředu si spočítejte, zda se pronájem vyplatí a částka získaná z pronájmu vám pokryje přinejmenším podstatnou část splátky hypotéky.
Krajním řešení je prodej nemovitosti a doplacení stávající hypotéky. Před tímto rozhodnutím si řádně spočítejte, kolik peněz vám zůstane po uhrazení celé dlužné částky. Výhodou je, pokud vlastníte kvalitní nemovitost v žádané lokalitě. Z jejího prodeje můžete získat dostatečně vysokou částku na pořízení menšího bydlení.
Česká národní banka (ČNB) potřetí v řadě snížila úrokové sazby, tentokrát o 0,5 procentního bodu. Hlavní sazba ČNB tak klesla na 5,25 %, nejníže od května 2022. Guvernér Aleš Michl ale zároveň varuje, že další snižování bude probíhat opatrněji. Proč? A co to znamená pro spoření nebo hypotéky a pro vývoj cen nemovitostí?
Hypotéka je pro velké procento Čechů jedinou cestou, jak dosáhnout na vlastní bydlení. Podle statistik z roku 2024 aktuálně splácí hypotéku každý třetí Čech a o sjednání hypotéky uvažuje zhruba dalších 13 % populace. Ideální je, pokud má žadatel o hypotéku smlouvu na dobu neurčitou. V některých případech je však možné získat hypotéku i s pracovní smlouvou na dobu určitou. Jak na hypotéku dosáhnout?
Bydlení je dnes pro mladé sice dosažitelné, ale s komplikacemi. Beznadějná však touha po vlastním bydlení není, ani v mladém věku. Pojďme se podívat, jak na bydlení dosáhnout s využitím hypotéky nebo jejích alternativ. Zastavíme se u dotací na vlastní bydlení a u zvýhodněných úvěrů pro žadatele mladšího věku. Ukážeme nejčastější problémy při pořizování prvního bydlení na co si dát pozor.
Česká národní banka oznámila další snížení úrokových sazeb v řadě. Dvoutýdenní repo sazba (2t repo), která ovlivňuje úročení úvěrů i bankovních vkladů, klesla o 0,5 procentního bodu na 5,25 %. Stejně se snížila i diskontní sazba a sazba lombardní, s platností od 3. května 2024.
Úrokové sazby hypoték prožívají poměrně turbulentní období. Poté, co se v roce 2020 přiblížily k historickým minimům, začaly opět růst. A to k téměř rekordním výškám. V roce 2023 vyskočily skoro k 6 %. Aktuálně ale znovu klesají. Podívejte se, co vývoj úrokových sazeb hypoték ovlivnilo a jak se úroky v posledních letech měnily.
Dobrý den, může si člověk vydělat bokem nějaké peníze? Spíše jednorázovou práci, na kterou nedostanu doklad. Jak to pak soudu doložím?
Dobrý den,
oficiálně je práce načerno (bez pracovní smlouvy a zdanění) zákonem zakázána a lze za ni uložit postih/pokutu. Neoficiálně se tak v některých případech stále děje, což důrazně nedoporučuji. Práci načerno nelze nikterak doložit (soudu, Úřadu práce pro nároky na dávky, bance pro získání půjčky či hypotéky), výplatu nemáte jistou (když Vám po odvedení práce zaměstnavatel nezaplatí, peněz se nedomůžete), nepočítá se Vám to do starobního důchodu (abyste v 65 letech dostala důchod, musíte mít odpracováno min. 35 let) a podstupujete další nejistoty (pracovní úraz, nulová ochrana zaměstnance).
Dobrý den, měl bych dotaz týkající se prodeje části pozemku (pozemek má 11 ha), kterým se ručí za jinou hypotéku. Chtěli bychom si koupit část pozemku od rodiny, pozemkem se ale bude ručit za hypotéku ještě poměrně dlouhou dobu. Zajímá nás, jestli se dá část pozemku (cca 1 ha) odkoupit nebo přepsat na jiného majitele a na něm začít stavět. A zda by tato odkoupená část spadala stále do ručení bance, nebo by "nová" část pozemku byla nového vlastníka, tudíž by se touto částí neručilo. Děkuji Vám za odpověď, přeji krásný den. Jakub
Dobrý den,
přepsáním nemovitosti na jiného vlastníka se zástavní právo banky za hypotéku automaticky neruší. Se zástavním právem za cizí hypotéku pozemek určitě nekupujte. Doporučený postup:
vlastník pozemku u banky ověří, zdali by bylo možné pozemek rozdělit na 2 parcely a vymazat zástavní právo z nově vzniklé prodávané parcely 1 ha (hodnota zbývající části parcely bude muset být dostatečná pro splnění podmínky LTV)pokud bude banka souhlasit, připraví se geometrický plán a 1 ha se oddělí ze stávající parcelyz nově vzniklé parcely se vyjme zástavní právo za hypotékunově vzniklou parcelu koupíteDobrý den, před svatbou jsem si vzal menší úvěr cca 80 000 Kč. Momentálně mi zbývá splatit 50 000 Kč a měsíční splátka je 3 000 Kč, splácím pravidelně včas. Pokud budu s manželkou žádat o hypotéku, je možné, že se dozví o tomto mém dluhu, pokud budu další osoba v žádosti o hypotéku? Děkuji
Dobrý den,
banka i manželka se o této půjčce dozví, neboť v rámci žádosti o hypotéku budete muset do žádosti vyplnit všechny své majetkové poměry (příjmy, závazky atd.). Banka všechny informace následně ověřuje - příjem se dokládá pomocí potvrzení mzdové účtárny vašeho zaměstnavatele, závazky se ověřují v registrech dlužníků (BRKI, NRKI, SOLUS).
Dobrý den, před nedávnem jsem koupila byt na hypotéku k vlastnímu bydlení. Momentálně žiji v zahraničí a můj návrat se pravděpodobně odloží. Je možné byt pronajmout, i když jsem si nevzala investiční hypotéku? Děkuji za Vaši odpověď.
Dobrý den,
ano, samozřejmě - byt koupený na hypotéku může pronajmout. U investiční hypotéky na pronájem banka při žádosti o hypotéku zohledňuje budoucí výnosy z nájmu (jde o rizikovější příjem, čemuž odpovídá vyšší úroková sazba). Vám pro získání hypotéky stačily Vaše běžné příjmy ze zaměstnání.
Půjčka, která pokryje celou koupi. Taková je
100% hypotéka. LTV této hypotéky je 100 %, což znamená, že vám banka půjčí
peníze na celou odhadní cenu nemovitosti, kterou ručíte.
Díky 100% hypotéce tak získáte dost peněz na nákup domu či bytu nebo například na výstavbu. Zároveň ale musíte počítat s vyšším úrokem než u menších půjček. Pro banky je totiž úvěr bez spoluúčasti klienta rizikovější, a proto jsou jeho podmínky přísnější.
V současnosti navíc čeští poskytovatelé 100% hypotéky neposkytují. Česká národní banka totiž v roce 2016 zpřísnila podmínky pro získání hypotéky a jejich součástí bylo také ukončení 100% hypoték. Banky tak nabízí maximálně 90% hypotéky. Pouze u 5 % objemu poskytnutých půjček smí být LTV vyšší než 90 %.
Přesto existuje možnost, jak pomocí půjčky na bydlení získat dost peněz na úhradu celé kupní ceny nemovitosti. V podstatě tedy můžete dosáhnout na 100% hypotéku.
Jak na to? Musíte ručit více nemovitostmi. Kromě kupovaného bytu či domu to může být například nemovitost rodičů. Samozřejmě ale platí, že majitel této nemovitosti musí s ručením souhlasit.
Díky ručení více nemovitostmi se zvýší hodnota zástavy. I při 90% či menším LTV tak získáte peníze na nákup vybraného domu či bytu.
Banky navíc obvykle umožňují druhou nemovitost z hypotéky vyvázat, jakmile splatíte potřebnou část úvěru. Dál tedy ručíte pouze kupovaným domem či bytem.
Další možností je dofinancovat hypotéku dalším úvěrem. Například úvěrem ze stavebního spoření.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMJe nejčastěji sjednávaná hypotéka z více důvodů (ČNB s ohledem na růst ceny nemovitostí a krytí bankovních rizik omezila poskytování 90% hypoték a úplně zakázala poskytovat 100% hypotéky)
Jde o hypotéku s nejvýhodnější úrokovou sazbou na trhu - v tomto segmentu je nejvyšší konkurence mezi bankami poskytujícími hypotéky.
Příklad: pokud máte odhad nemovitosti na 1.000.000,- Kč, tak vám banka poskytne 800.000,- Kč formou hypotečního úvěru za nejvýhodnějších podmínek. Z vlastních prostředků tedy financujete 200.000,- Kč.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMAž 90 procent z ceny nemovitosti, kterou
ručíte. Přesně tolik si můžete půjčit na hypoteční úvěr. Abyste ale 90%
hypotéku dostali, musíte splnit několik požadavků.
Jsou to zejména základní podmínky pro získání hypotéky – tedy například:
věk,příjemči bonita.Oproti nižším půjčkám ale musíte u 90% hypotéky počítat s méně výhodnými podmínkami. Protože má hypotéka pokrýt 90 procent z ceny nemovitosti, je pro banku riskantnější než menší úvěry. A proto poskytovatelé toto riziko obvykle kompenzují vyšším úrokem.
Pro většinu lidí je přitom 90% hypotéka nejvyšší možná. Podle pokynů České národní banky mohou poskytovatelé víc peněz půjčit jen v 5 procentech případů. Potřebujete tak mít naspořeno alespoň 10 procent z kupní ceny.
V praxi to vypadá tak, že u bytu za 3 000 000 korun získáte maximálně 2 700 000 korun. Zbytek doplatíte vy.
Pokud si chcete pomocí hypotéky půjčit víc než 90 procent z ceny domu či bytu, musíte ručit více nemovitostmi. V takovém případě stoupne hodnota zástavy, ze které se půjčka počítá.
Výhodou je, že se tím pádem můžete dostat na nižší LTV (obvykle do 80 %) a získáte tak nižší úrok než u 90% hypotéky.
Pokud jste například původně ručili bytem za 2 500 000 korun a nyní k němu přidáte další byt ve stejné ceně, stoupne hodnota zástavy na 5 000 000 korun. U hypotéky na zmíněných 2 500 000 tak bude LTV 50 %.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMTermín akontace označuje částku, kterou musí kupující uhradit ze svého, jakmile si například bere auto na splátky nebo kupuje dům na hypotéku. Akontace bývá nejčastěji uváděna v procentech z celkové kupní ceny, ale ve smlouvě pak musí být samozřejmě i přesně vyčíslena v korunách. Typickou akontací u hypoték je 10 - 30 %, při pořízení auta se pohybuje od 10 % až do 50 %, ale může být i vyšší.
KOMENTÁŘE k článku Nemám na splátku hypotéky – jak postupovat
Zatím nejsou přidány žádné komentáře. Podělte se s námi o Váš názor.