Česká národní banka deaktivovala DSTI jako jedno ze závazných pravidel pro získání hypotéky. Zůstává už jen LTV a DTI. Plus požadavky na úvěruschopnost, do nichž vedle příjmů patří i další závazky, či bezproblémová historie v registrech. Pojďme si shrnout podmínky získání hypotéky i možné dopady „zrušení“ ukazatele DSTI.
Základní vlastnosti hypotéky
Než začnete vybírat hypotéku, je nutné o ní předem dost vědět. Jaký je to úvěr, jak a u koho se dá získat, ale především: jak s ním můžete zacházet vy a jak s ním bude (v budoucích letech) zacházet banka. Pro hypotéku jsou typické následující vlastnosti:
účelovost - peníze z úvěru smíte použít jen na bydlení (s výjimkou americké hypotéky a zpětné hypotéky)
zástava - úvěr je zastaven nemovitostí, kterou financuje, případně ještě další nemovitostí
proměnlivý úrok - úroková sazba platí jen na několik let: tzv. období fixace. Nikdy na celou dobu trvání hypotéky (na rozdíl od úvěru ze stavebního spoření, který je účelově vázán bydlením)
proměnlivá splátka - po skončení období fixace nastoupí období nové, s novou úrokovou sazbou, odpovídající situaci na peněžním trhu. To může významně snížit nebo zvýšit měsíční splátku pro celé nové období fixace
až dvě tempa splácení - hypotéka může mít dvě tempa splácení: nejprve jen úroky (pro postupné čerpání na výstavbu, na rekonstrukci), posléze anuitní splátky (po ukončení čerpání, až do úplného splacení)
dá se vylepšit - hypotéka se dá refinancovat k jiné bance a předčasně splatit. Poplatky spojené s předčasnou splátkou si určuje banka. Je však několik výjimek, kdy předčasné splacení zpoplatněno být nesmí, především: konec fixace, splátka z pojistného plnění, 25 % jistiny ve výročí hypotéky.
obvykle nebývá problém se splácením hypotéky
Závazné ukazatele pro posouzení žádosti o hypotéku
Když si sjednáte online schůzku s nezávislým hypotečním poradcem, který má rozhled nad celým hypotečním trhem, bude vás hned na začátku informovat o závazných ukazatelích. Banky je musejí respektovat. Ukazatele vyhlašuje Česká národní banka, a jejich aplikaci také kontroluje - v rámci dohledu nad finančním trhem.
Ukazatele pro rozhodování o poskytnutí (především) hypotečního úvěru mají oporu v zákoně č. 6/1993 Sb., o České národní bance (§45). Ten také dovoluje zvýšit maximální limit ukazatelů pro žadatele mladší 36 let (resp. když alespoň jednomu z manželů žádajících o úvěr ještě nebylo 36 let).
Ukazatele jsou tři a pro žadatele nad 36 let platí v následujících hodnotách:
Pro žadatele do 36 let jsou stropy všech ukazatelů (ze zákona o ČNB) posunuté:
Podmínek pro získání hypotéky je samozřejmě mnohem víc. Patří k nim další závazky, které žadatel o hypoteční úvěr musí pravidelně platit a s tím spojená čistá historie v registrech. Důležitou roli také může hrát pracovní smlouva. V případě, že žádáte o hypotéku a máte se zaměstnavatelem uzavřenou smlouvu na dobu určitou, můžete narazit na problém s bonitou. a několik dalších prvků. Do detailu rozepsané je najdete v našem přehledovém článku: Podmínky pro získání hypotéky.
Proč ČNB „zrušila“ DSTI?
DSTI ukazatel se má postarat o to, aby případné zvýšení úrokové sazby v dalších obdobích fixace finančně „nepoložilo“ dlužníka z hypotéky, a s ním i celou jeho domácnost. Pokud se sjednává hypotéka v nízkých úrokových sazbách (okolo 1,5 - 3 %), je vysoká pravděpodobnost, že následující období fixace bude dražší. Že splátky v dalších letech porostou.
A tak je vhodné pohlídat, že se rodina už při nízké úrokové sazbě nedostane na hranici svých schopností splácet. Protože při zvýšení úroků už by svou hypotéku neutáhla. Jenže teď máme období vysokých úrokových sazeb. A DSTI ukazatel tím ztrácí smysl. Pravděpodobnost, že splátky v budoucnu ještě porostou, je nízká.
Proto ČNB vynechala DSTI ze svých makroobezřetnostních pravidel. A ponechala vyhodnocení DSTI na bankách samotných, na jejich risk managementu. Banky jsou opatrné, a ve svém vlastním zájmu schvalují hypotéku jen lidem s dostatečně vysokým úvěrovým skóre.
To ostatně dokazuje i minimální podíl nesplácených hypoték na jejich celkovém poskytnutém objemu. V 1. čtvrtletí roku 2023 to bylo 5 miliard Kč, z celkově poskytnutých a splácených 2 630 miliard korun (viz. přehled z BRKI za 1Q 2023).
Komu pomůže zrušení DSTI?
DSTI je ukazatelem, který do značné míry diskriminuje živnostníky, podnikatele, zkrátka OSVČ. Jejich skutečné příjmy jsou často odlišné od těch vykázaných v daňovém přiznání. Proč? Tito lidé mohou být v režimu paušální daně, nebo uplatňovat výdajový paušál.
Ovšem u mnoha profesí nedosahují výdaje tak vysoko, jak je jejich výdajový paušál nastaven. V čistém proto OSVČ zůstává víc, než může posléze vykázat finančnímu úřadu. A právě na toto omezení spousta OSVČ naráží, kdykoliv se rozhodnou, že si vyberou půjčku a požádají o ni, včetně té hypoteční. U hypotéky bývá situace až neřešitelná.
Uvolnění DSTI teď dává OSVČ novou naději na získání hypotéky bez toho, aby musely do žádosti zapojit i další osoby (spoludlužníky), které přinesou další příjem k posouzení. Zaměstnancům se situace nijak výrazně nemění.
Máte představu o výši splátky u současných hypoték?
Mnoho zájemců o koupi vlastního bydlení bývá při prvním jednání s poradcem zaskočeno. Čím? Výší splátky. Hypotéka není malým úvěrem. A přestože se dá rozložit na desítky let, pořád se splátky v průměru šplhají nad 20 tisíc Kč měsíčně.
Jak by to vypadalo s vaší hypotékou? Rychlý výpočet vám zprostředkuje naše hypoteční kalkulačka. Vyplatí se též sledovat vývoj úrokových sazeb.
Česká národní banka (ČNB) potřetí v řadě snížila úrokové sazby, tentokrát o 0,5 procentního bodu. Hlavní sazba ČNB tak klesla na 5,25 %, nejníže od května 2022. Guvernér Aleš Michl ale zároveň varuje, že další snižování bude probíhat opatrněji. Proč? A co to znamená pro spoření nebo hypotéky a pro vývoj cen nemovitostí?
Hypotéka je pro velké procento Čechů jedinou cestou, jak dosáhnout na vlastní bydlení. Podle statistik z roku 2024 aktuálně splácí hypotéku každý třetí Čech a o sjednání hypotéky uvažuje zhruba dalších 13 % populace. Ideální je, pokud má žadatel o hypotéku smlouvu na dobu neurčitou. V některých případech je však možné získat hypotéku i s pracovní smlouvou na dobu určitou. Jak na hypotéku dosáhnout?
Bydlení je dnes pro mladé sice dosažitelné, ale s komplikacemi. Beznadějná však touha po vlastním bydlení není, ani v mladém věku. Pojďme se podívat, jak na bydlení dosáhnout s využitím hypotéky nebo jejích alternativ. Zastavíme se u dotací na vlastní bydlení a u zvýhodněných úvěrů pro žadatele mladšího věku. Ukážeme nejčastější problémy při pořizování prvního bydlení na co si dát pozor.
Česká národní banka oznámila další snížení úrokových sazeb v řadě. Dvoutýdenní repo sazba (2t repo), která ovlivňuje úročení úvěrů i bankovních vkladů, klesla o 0,5 procentního bodu na 5,25 %. Stejně se snížila i diskontní sazba a sazba lombardní, s platností od 3. května 2024.
Úrokové sazby hypoték prožívají poměrně turbulentní období. Poté, co se v roce 2020 přiblížily k historickým minimům, začaly opět růst. A to k téměř rekordním výškám. V roce 2023 vyskočily skoro k 6 %. Aktuálně ale znovu klesají. Podívejte se, co vývoj úrokových sazeb hypoték ovlivnilo a jak se úroky v posledních letech měnily.
Dobrý den, hypotéční smlouva je uzavřena a platíme ji už čtvrtým rokem. Dům byl můj, ale abych dostala půjčku (jsem ročník 1958), musela jsem ho přepsat na syna. Otázka zní - lze na katastru připsat břemeno dožití na moji osobu? Děkuji a jsem s pozdravem.
Dobrý den,
pokud nemovitostí ručíte za hypoteční úvěr či jinou půjčku, nelze k ní připsat věcné břemeno práva dožití. Taková nemovitost by pak byla neprodejná a v případě nesplácení úvěru by zástavní právo neplnilo svůj účel.
Dobrý den, chtěla jsem se zeptat - můžu si zažádat o hypotéku a splatit z toho úvěr u České spořitelny a vyplatit partnera z 2+1 bytu? Určitě bych mohla ručit bytem, který má hodnotu přes 3 mil. Kč. Děkuji za odpověď, Lucie
Dobrý den,
ano, hypotéku je možné použít na majetkové vypořádání (vyplacení partnera z bytu) i refinancování půjček. Pro získání hypotéky je třeba mít dostatečný příjem. Nesmíte být ve zkušební ani výpovědní lhůtě. Kontaktujte prosím naše hypoteční poradce, kteří s Vámi vše proberou, navrhnou nejlepší možné řešení a v případě zájmu Vám zařídím hypotéku na klíč plně online z pohodlí domova.
Dobrý den, může si člověk vydělat bokem nějaké peníze? Spíše jednorázovou práci, na kterou nedostanu doklad. Jak to pak soudu doložím?
Dobrý den,
oficiálně je práce načerno (bez pracovní smlouvy a zdanění) zákonem zakázána a lze za ni uložit postih/pokutu. Neoficiálně se tak v některých případech stále děje, což důrazně nedoporučuji. Práci načerno nelze nikterak doložit (soudu, Úřadu práce pro nároky na dávky, bance pro získání půjčky či hypotéky), výplatu nemáte jistou (když Vám po odvedení práce zaměstnavatel nezaplatí, peněz se nedomůžete), nepočítá se Vám to do starobního důchodu (abyste v 65 letech dostala důchod, musíte mít odpracováno min. 35 let) a podstupujete další nejistoty (pracovní úraz, nulová ochrana zaměstnance).
Dobrý den, měl bych dotaz týkající se prodeje části pozemku (pozemek má 11 ha), kterým se ručí za jinou hypotéku. Chtěli bychom si koupit část pozemku od rodiny, pozemkem se ale bude ručit za hypotéku ještě poměrně dlouhou dobu. Zajímá nás, jestli se dá část pozemku (cca 1 ha) odkoupit nebo přepsat na jiného majitele a na něm začít stavět. A zda by tato odkoupená část spadala stále do ručení bance, nebo by "nová" část pozemku byla nového vlastníka, tudíž by se touto částí neručilo. Děkuji Vám za odpověď, přeji krásný den. Jakub
Dobrý den,
přepsáním nemovitosti na jiného vlastníka se zástavní právo banky za hypotéku automaticky neruší. Se zástavním právem za cizí hypotéku pozemek určitě nekupujte. Doporučený postup:
vlastník pozemku u banky ověří, zdali by bylo možné pozemek rozdělit na 2 parcely a vymazat zástavní právo z nově vzniklé prodávané parcely 1 ha (hodnota zbývající části parcely bude muset být dostatečná pro splnění podmínky LTV)pokud bude banka souhlasit, připraví se geometrický plán a 1 ha se oddělí ze stávající parcelyz nově vzniklé parcely se vyjme zástavní právo za hypotékunově vzniklou parcelu koupítePůjčka, která pokryje celou koupi. Taková je
100% hypotéka. LTV této hypotéky je 100 %, což znamená, že vám banka půjčí
peníze na celou odhadní cenu nemovitosti, kterou ručíte.
Díky 100% hypotéce tak získáte dost peněz na nákup domu či bytu nebo například na výstavbu. Zároveň ale musíte počítat s vyšším úrokem než u menších půjček. Pro banky je totiž úvěr bez spoluúčasti klienta rizikovější, a proto jsou jeho podmínky přísnější.
V současnosti navíc čeští poskytovatelé 100% hypotéky neposkytují. Česká národní banka totiž v roce 2016 zpřísnila podmínky pro získání hypotéky a jejich součástí bylo také ukončení 100% hypoték. Banky tak nabízí maximálně 90% hypotéky. Pouze u 5 % objemu poskytnutých půjček smí být LTV vyšší než 90 %.
Přesto existuje možnost, jak pomocí půjčky na bydlení získat dost peněz na úhradu celé kupní ceny nemovitosti. V podstatě tedy můžete dosáhnout na 100% hypotéku.
Jak na to? Musíte ručit více nemovitostmi. Kromě kupovaného bytu či domu to může být například nemovitost rodičů. Samozřejmě ale platí, že majitel této nemovitosti musí s ručením souhlasit.
Díky ručení více nemovitostmi se zvýší hodnota zástavy. I při 90% či menším LTV tak získáte peníze na nákup vybraného domu či bytu.
Banky navíc obvykle umožňují druhou nemovitost z hypotéky vyvázat, jakmile splatíte potřebnou část úvěru. Dál tedy ručíte pouze kupovaným domem či bytem.
Další možností je dofinancovat hypotéku dalším úvěrem. Například úvěrem ze stavebního spoření.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMJe nejčastěji sjednávaná hypotéka z více důvodů (ČNB s ohledem na růst ceny nemovitostí a krytí bankovních rizik omezila poskytování 90% hypoték a úplně zakázala poskytovat 100% hypotéky)
Jde o hypotéku s nejvýhodnější úrokovou sazbou na trhu - v tomto segmentu je nejvyšší konkurence mezi bankami poskytujícími hypotéky.
Příklad: pokud máte odhad nemovitosti na 1.000.000,- Kč, tak vám banka poskytne 800.000,- Kč formou hypotečního úvěru za nejvýhodnějších podmínek. Z vlastních prostředků tedy financujete 200.000,- Kč.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMAž 90 procent z ceny nemovitosti, kterou
ručíte. Přesně tolik si můžete půjčit na hypoteční úvěr. Abyste ale 90%
hypotéku dostali, musíte splnit několik požadavků.
Jsou to zejména základní podmínky pro získání hypotéky – tedy například:
věk,příjemči bonita.Oproti nižším půjčkám ale musíte u 90% hypotéky počítat s méně výhodnými podmínkami. Protože má hypotéka pokrýt 90 procent z ceny nemovitosti, je pro banku riskantnější než menší úvěry. A proto poskytovatelé toto riziko obvykle kompenzují vyšším úrokem.
Pro většinu lidí je přitom 90% hypotéka nejvyšší možná. Podle pokynů České národní banky mohou poskytovatelé víc peněz půjčit jen v 5 procentech případů. Potřebujete tak mít naspořeno alespoň 10 procent z kupní ceny.
V praxi to vypadá tak, že u bytu za 3 000 000 korun získáte maximálně 2 700 000 korun. Zbytek doplatíte vy.
Pokud si chcete pomocí hypotéky půjčit víc než 90 procent z ceny domu či bytu, musíte ručit více nemovitostmi. V takovém případě stoupne hodnota zástavy, ze které se půjčka počítá.
Výhodou je, že se tím pádem můžete dostat na nižší LTV (obvykle do 80 %) a získáte tak nižší úrok než u 90% hypotéky.
Pokud jste například původně ručili bytem za 2 500 000 korun a nyní k němu přidáte další byt ve stejné ceně, stoupne hodnota zástavy na 5 000 000 korun. U hypotéky na zmíněných 2 500 000 tak bude LTV 50 %.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMTermín akontace označuje částku, kterou musí kupující uhradit ze svého, jakmile si například bere auto na splátky nebo kupuje dům na hypotéku. Akontace bývá nejčastěji uváděna v procentech z celkové kupní ceny, ale ve smlouvě pak musí být samozřejmě i přesně vyčíslena v korunách. Typickou akontací u hypoték je 10 - 30 %, při pořízení auta se pohybuje od 10 % až do 50 %, ale může být i vyšší.
KOMENTÁŘE k článku Podmínky pro získání hypotéky se změnily. Komu to pomůže?
Zatím nejsou přidány žádné komentáře. Podělte se s námi o Váš názor.