Větší zájem o nájemní bydlení, častější využívání spolužadatelů nebo menší počet nových úvěrů. To jsou některé následky loňského zpřísnění podmínek pro poskytování hypoték. Od jejich zavedení na podzim uplynul už rok. Podívejte se, jak se za tu dobu změnil hypoteční trh.
V souvislosti s loňskými pokyny České národní banky se nejčastěji mluví o zhoršení dostupnosti hypoték. A tím pádem také o poklesu zájmu o tyto půjčky a souvisejícím snižování úrokové sazby.
Jenže reálných dopadů je mnohem víc. A přestože některé z nich nejsou na první pohled tak výrazné, projevují se v celém přístupu lidí k půjčkám na bydlení.
Nejprve si ale zopakujeme, co přesně Česká národní banka loni změnila. Stanovila totiž jasné hranice pro:
DTI (debt to income) – poměr celkového dluhu žadatele vůči čistému ročnímu příjmu. Od loňska platí, že celková výše hypotéky a všech dalších dluhů žadatele smí být maximálně devětkrát vyšší než jeho čisté roční příjmy.
DSTI (debt service to income) – poměr splátek všech dluhů vůči čistému měsíčnímu příjmu žadatele. Pokyny centrální banky říkají, že výše splátek smí tvořit nanejvýš 45% z vašeho čistého měsíčního příjmu.
Do obou ukazatelů se započítává jak hypoteční úvěr, tak veškeré další půjčky. Už dřív navíc Česká národní banka určila, že hypotékou smí žadatel získat maximálně 90% z ceny zastavené nemovitosti. A to ještě pouze v omezeném počtu případů. Většina žadatelů se musí spokojit s půjčkou ve výši nanejvýš 80 % z hodnoty nemovitosti.
Jednou ze změn, o které se tolik nemluví a přitom má výrazný dopad na trh s bydlením, je vyšší zájem o pronájmy bytů. Roste spolu s tím, jak klesá dostupnost hypoték.
Na trhu se to projevuje už několik měsíců a nevyhnutelně to vede k tomu, že se zvyšují také ceny nájemního bydlení. Jenže stále dražší nájemné situaci ještě víc komplikuje. Naspořit si na vlastní bydlení je kvůli němu pořád složitější a pro spoustu lidí téměř nemožné.
Ještě větším problémem než pokyny České národní banky je zdražování nemovitostí. Podle centrální banky jsou aktuálně nadhodnocené zhruba o 15%. Ve spojení právě s loňským zpřísněním podmínek pro získání hypoték to znamená, že řada žadatelů na potřebnou půjčku nedosáhne.
Stále častěji proto ustupují ze svých původních požadavků a kupují si menší nemovitosti, než původně plánovali. Mají totiž větší šanci získat dostatečný hypoteční úvěr.
Výrazně tak roste zájem o malé byty typu 1+kk a 2+kk, které se proto víc objevují i v nabídkách developerů. Jen v Praze už tvoří skoro dvě třetiny nových bytů. Před několika lety to přitom nebyla ani polovina.
Loňská omezení zkomplikovala situaci hlavně žadatelům, kteří mají naspořeno dost peněz, ale nemají dost vysoké příjmy. Potřebná hypotéka a její splátky by v jejich případě překročily limity stanovené centrální bankou.
Lidé proto nyní víc žádají o pomoc spolužadatele. Tedy člověka, který si vezme půjčku na bydlení spolu s nimi. Díky tomu roste výše příjmů uvedená v žádosti o hypotéku a tím pádem i výše úvěru, na kterou může zájemce dosáhnout.
Je tady ale jedno riziko. Pokud chcete jako spolužadatele využít například rodiče, počítejte s tím, že jejich věk se projeví na splatnosti hypotečního úvěru. Řada bank totiž požaduje vrácení peněz do 65 let žadatele. Anebo nejstaršího ze spolužadatelů.
Doba na splacení hypotéky se vám tak může výrazně zkrátit. A s ní vzrostou i měsíční splátky.
Spotřebitelský úvěr, kreditní karta, kontokorent. To všechno se promítá do vaší bonity. A také do hodnocení DSTI.
Právě proto žadatelé stále častěji nepotřebné půjčky a úvěrové produkty ruší. Ne vždy je to sice nutné, získáte tak ale jistotu, že jste pro zlepšení bonity udělali maximum. A tím pádem zvýšíte své šance, že na požadovanou hypotéku opravdu dosáhnete.
Na situaci samozřejmě reagují také banky. Přicházejí proto s novými produkty, které mají klienty přilákat. Patří mezi ně například hypotéky pro mladé. Od běžných hypotečních úvěrů se obvykle liší tím, že nabízejí až 90% LTV – tedy půjčku až do hodnoty 90% zastavené nemovitosti.
Hypoték s víc než 80% LTV ale smějí banky poskytovat jen omezené množství. A pokud se primárně objevují v půjčkách pro mladší žadatele, ti starší mají výrazně menší šanci, že se k nim dostanou. Tím pádem musí častěji počítat s 80% LTV a naspořit si víc peněz.
Jednou z posledních novinek je štafetová hypotéka od Komerční banky. Funguje tak, že půjčku na bydlení pro své děti si vezmou už rodiče. A ti také půjčku splácejí. Teprve když si jejich potomci začnou sami vydělávat a mají dostatečné příjmy, úvěr převezmou.
Ani nové produkty ale nezabránily obrovskému propadu zájmu o hypoteční úvěry. Letos si jich lidé za tři čtvrtě roku vzali jen 56 000. Loni za stejnou dobu to bylo 74 000. A objem hypoték ve stejném období klesl ze 160 na 128 miliard korun.
Propad je tak větší, než poskytovatelé na začátku roku čekali. Přesto to má podle nich jednu výhodu: trh s hypotékami se pročistil. A rizikoví klienti už na tyto půjčky nedosáhnou.
Tím pádem se snižuje i možnost, že pokud přijde ekonomická krize, nebudou mít lidé na splácení hypotečního úvěru dost peněz. Právě o to se Česká národní banka svými pokyny snažila.
Přestože poskytovatelé vnímají opatření centrální banky pozitivně, zároveň se snaží o klienty bojovat. A znovu je k půjčkám na bydlení přitáhnout.
Kromě nových a inovovaných produktů jim v tom pomáhá zejména snižování úrokové sazby. Její průměr na konci září dosáhl hodnoty 2,47%. Je tedy zhruba na úrovni loňského března. Tehdy byla jen o 0,01 procentního bodu vyšší.
Od začátku roku tak průměrný úrok spadl o víc než 0,5 procentního bodu. Ještě koncem ledna byl přesně 3 %. Jenže kvůli klesajícímu zájmu o půjčky na bydlení začaly banky zlevňovat.
A pokračují v tom i nadále. Úroková sazba některých hypoték se propadla už pod 2,1 %. Postupně se tak blíží k magické hranici 2%. A dá se čekat, že ještě letos ji některý z poskytovatelů překoná. Nakonec u refinancování se to Fio bance povedlo už nyní.
Nezapomeňte ale, že samotný úrok nic neznamená. Důležité jsou i celkové náklady vyjádřené pomocí RPSN a další podmínky.
Pokud tedy chcete opravdu výhodnou hypotéku, nezapomeňte si důkladně porovnat jednotlivé nabídky. Anebo rovnou využijte kalkulačku hypotéky, se kterou vše zvládnete za pár vteřin.
Česká národní banka (ČNB) potřetí v řadě snížila úrokové sazby, tentokrát o 0,5 procentního bodu. Hlavní sazba ČNB tak klesla na 5,25 %, nejníže od května 2022. Guvernér Aleš Michl ale zároveň varuje, že další snižování bude probíhat opatrněji. Proč? A co to znamená pro spoření nebo hypotéky a pro vývoj cen nemovitostí?
Hypotéka je pro velké procento Čechů jedinou cestou, jak dosáhnout na vlastní bydlení. Podle statistik z roku 2024 aktuálně splácí hypotéku každý třetí Čech a o sjednání hypotéky uvažuje zhruba dalších 13 % populace. Ideální je, pokud má žadatel o hypotéku smlouvu na dobu neurčitou. V některých případech je však možné získat hypotéku i s pracovní smlouvou na dobu určitou. Jak na hypotéku dosáhnout?
Bydlení je dnes pro mladé sice dosažitelné, ale s komplikacemi. Beznadějná však touha po vlastním bydlení není, ani v mladém věku. Pojďme se podívat, jak na bydlení dosáhnout s využitím hypotéky nebo jejích alternativ. Zastavíme se u dotací na vlastní bydlení a u zvýhodněných úvěrů pro žadatele mladšího věku. Ukážeme nejčastější problémy při pořizování prvního bydlení na co si dát pozor.
Česká národní banka oznámila další snížení úrokových sazeb v řadě. Dvoutýdenní repo sazba (2t repo), která ovlivňuje úročení úvěrů i bankovních vkladů, klesla o 0,5 procentního bodu na 5,25 %. Stejně se snížila i diskontní sazba a sazba lombardní, s platností od 3. května 2024.
Úrokové sazby hypoték prožívají poměrně turbulentní období. Poté, co se v roce 2020 přiblížily k historickým minimům, začaly opět růst. A to k téměř rekordním výškám. V roce 2023 vyskočily skoro k 6 %. Aktuálně ale znovu klesají. Podívejte se, co vývoj úrokových sazeb hypoték ovlivnilo a jak se úroky v posledních letech měnily.
Dobrý den, hypotéční smlouva je uzavřena a platíme ji už čtvrtým rokem. Dům byl můj, ale abych dostala půjčku (jsem ročník 1958), musela jsem ho přepsat na syna. Otázka zní - lze na katastru připsat břemeno dožití na moji osobu? Děkuji a jsem s pozdravem.
Dobrý den,
pokud nemovitostí ručíte za hypoteční úvěr či jinou půjčku, nelze k ní připsat věcné břemeno práva dožití. Taková nemovitost by pak byla neprodejná a v případě nesplácení úvěru by zástavní právo neplnilo svůj účel.
Dobrý den, chtěla jsem se zeptat - můžu si zažádat o hypotéku a splatit z toho úvěr u České spořitelny a vyplatit partnera z 2+1 bytu? Určitě bych mohla ručit bytem, který má hodnotu přes 3 mil. Kč. Děkuji za odpověď, Lucie
Dobrý den,
ano, hypotéku je možné použít na majetkové vypořádání (vyplacení partnera z bytu) i refinancování půjček. Pro získání hypotéky je třeba mít dostatečný příjem. Nesmíte být ve zkušební ani výpovědní lhůtě. Kontaktujte prosím naše hypoteční poradce, kteří s Vámi vše proberou, navrhnou nejlepší možné řešení a v případě zájmu Vám zařídím hypotéku na klíč plně online z pohodlí domova.
Dobrý den, může si člověk vydělat bokem nějaké peníze? Spíše jednorázovou práci, na kterou nedostanu doklad. Jak to pak soudu doložím?
Dobrý den,
oficiálně je práce načerno (bez pracovní smlouvy a zdanění) zákonem zakázána a lze za ni uložit postih/pokutu. Neoficiálně se tak v některých případech stále děje, což důrazně nedoporučuji. Práci načerno nelze nikterak doložit (soudu, Úřadu práce pro nároky na dávky, bance pro získání půjčky či hypotéky), výplatu nemáte jistou (když Vám po odvedení práce zaměstnavatel nezaplatí, peněz se nedomůžete), nepočítá se Vám to do starobního důchodu (abyste v 65 letech dostala důchod, musíte mít odpracováno min. 35 let) a podstupujete další nejistoty (pracovní úraz, nulová ochrana zaměstnance).
Dobrý den, měl bych dotaz týkající se prodeje části pozemku (pozemek má 11 ha), kterým se ručí za jinou hypotéku. Chtěli bychom si koupit část pozemku od rodiny, pozemkem se ale bude ručit za hypotéku ještě poměrně dlouhou dobu. Zajímá nás, jestli se dá část pozemku (cca 1 ha) odkoupit nebo přepsat na jiného majitele a na něm začít stavět. A zda by tato odkoupená část spadala stále do ručení bance, nebo by "nová" část pozemku byla nového vlastníka, tudíž by se touto částí neručilo. Děkuji Vám za odpověď, přeji krásný den. Jakub
Dobrý den,
přepsáním nemovitosti na jiného vlastníka se zástavní právo banky za hypotéku automaticky neruší. Se zástavním právem za cizí hypotéku pozemek určitě nekupujte. Doporučený postup:
vlastník pozemku u banky ověří, zdali by bylo možné pozemek rozdělit na 2 parcely a vymazat zástavní právo z nově vzniklé prodávané parcely 1 ha (hodnota zbývající části parcely bude muset být dostatečná pro splnění podmínky LTV)pokud bude banka souhlasit, připraví se geometrický plán a 1 ha se oddělí ze stávající parcelyz nově vzniklé parcely se vyjme zástavní právo za hypotékunově vzniklou parcelu koupítePůjčka, která pokryje celou koupi. Taková je
100% hypotéka. LTV této hypotéky je 100 %, což znamená, že vám banka půjčí
peníze na celou odhadní cenu nemovitosti, kterou ručíte.
Díky 100% hypotéce tak získáte dost peněz na nákup domu či bytu nebo například na výstavbu. Zároveň ale musíte počítat s vyšším úrokem než u menších půjček. Pro banky je totiž úvěr bez spoluúčasti klienta rizikovější, a proto jsou jeho podmínky přísnější.
V současnosti navíc čeští poskytovatelé 100% hypotéky neposkytují. Česká národní banka totiž v roce 2016 zpřísnila podmínky pro získání hypotéky a jejich součástí bylo také ukončení 100% hypoték. Banky tak nabízí maximálně 90% hypotéky. Pouze u 5 % objemu poskytnutých půjček smí být LTV vyšší než 90 %.
Přesto existuje možnost, jak pomocí půjčky na bydlení získat dost peněz na úhradu celé kupní ceny nemovitosti. V podstatě tedy můžete dosáhnout na 100% hypotéku.
Jak na to? Musíte ručit více nemovitostmi. Kromě kupovaného bytu či domu to může být například nemovitost rodičů. Samozřejmě ale platí, že majitel této nemovitosti musí s ručením souhlasit.
Díky ručení více nemovitostmi se zvýší hodnota zástavy. I při 90% či menším LTV tak získáte peníze na nákup vybraného domu či bytu.
Banky navíc obvykle umožňují druhou nemovitost z hypotéky vyvázat, jakmile splatíte potřebnou část úvěru. Dál tedy ručíte pouze kupovaným domem či bytem.
Další možností je dofinancovat hypotéku dalším úvěrem. Například úvěrem ze stavebního spoření.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMJe nejčastěji sjednávaná hypotéka z více důvodů (ČNB s ohledem na růst ceny nemovitostí a krytí bankovních rizik omezila poskytování 90% hypoték a úplně zakázala poskytovat 100% hypotéky)
Jde o hypotéku s nejvýhodnější úrokovou sazbou na trhu - v tomto segmentu je nejvyšší konkurence mezi bankami poskytujícími hypotéky.
Příklad: pokud máte odhad nemovitosti na 1.000.000,- Kč, tak vám banka poskytne 800.000,- Kč formou hypotečního úvěru za nejvýhodnějších podmínek. Z vlastních prostředků tedy financujete 200.000,- Kč.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMAž 90 procent z ceny nemovitosti, kterou
ručíte. Přesně tolik si můžete půjčit na hypoteční úvěr. Abyste ale 90%
hypotéku dostali, musíte splnit několik požadavků.
Jsou to zejména základní podmínky pro získání hypotéky – tedy například:
věk,příjemči bonita.Oproti nižším půjčkám ale musíte u 90% hypotéky počítat s méně výhodnými podmínkami. Protože má hypotéka pokrýt 90 procent z ceny nemovitosti, je pro banku riskantnější než menší úvěry. A proto poskytovatelé toto riziko obvykle kompenzují vyšším úrokem.
Pro většinu lidí je přitom 90% hypotéka nejvyšší možná. Podle pokynů České národní banky mohou poskytovatelé víc peněz půjčit jen v 5 procentech případů. Potřebujete tak mít naspořeno alespoň 10 procent z kupní ceny.
V praxi to vypadá tak, že u bytu za 3 000 000 korun získáte maximálně 2 700 000 korun. Zbytek doplatíte vy.
Pokud si chcete pomocí hypotéky půjčit víc než 90 procent z ceny domu či bytu, musíte ručit více nemovitostmi. V takovém případě stoupne hodnota zástavy, ze které se půjčka počítá.
Výhodou je, že se tím pádem můžete dostat na nižší LTV (obvykle do 80 %) a získáte tak nižší úrok než u 90% hypotéky.
Pokud jste například původně ručili bytem za 2 500 000 korun a nyní k němu přidáte další byt ve stejné ceně, stoupne hodnota zástavy na 5 000 000 korun. U hypotéky na zmíněných 2 500 000 tak bude LTV 50 %.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMTermín akontace označuje částku, kterou musí kupující uhradit ze svého, jakmile si například bere auto na splátky nebo kupuje dům na hypotéku. Akontace bývá nejčastěji uváděna v procentech z celkové kupní ceny, ale ve smlouvě pak musí být samozřejmě i přesně vyčíslena v korunách. Typickou akontací u hypoték je 10 - 30 %, při pořízení auta se pohybuje od 10 % až do 50 %, ale může být i vyšší.
KOMENTÁŘE k článku Rok poté: 7 změn, které přineslo loňské zpřísnění pravidel pro hypotéky
Zatím nejsou přidány žádné komentáře. Podělte se s námi o Váš názor.