Máte prostornou zahradu nebo se prodává zahrada ve vašem okolí a vy byste si na ní rádi postavili dům nebo třeba chatu? V našem článku se dozvíte vše potřebné o tom, za jakých podmínek je možné změnit zahradu na stavební pozemek a začít s výstavbou vysněné nemovitosti.
Vzhledem k tomu, že je v současné době nedostatek stavebních parcel, a to obzvláště ve velkých městech a v jejich okolí, čím dál tím více lidí uvažuje nad tím, že si nemovitost postaví na zahradě. Aby však bylo možné převést zahradu na stavební parcelu, je třeba splnit několik podmínek.
„Nespornou výhodou zahrady v porovnání se zasíťovaným stavebním pozemkem je, že je levnější. Je ale třeba myslet na to, že ne vždy je možné zahradu změnit na stavební pozemek. Před tím, než zahradu za účelem stavby domu koupíte, zjistěte si, jestli je převod na stavební pozemek možný a jestli je vůbec zahrada svou polohou a rozměry vhodná ke stavbě domu. I když je pořízení zahrady levnější než pořízení zasíťovaného pozemku, je třeba počítat s dalšími výdaji spojenými s vybudováním příjezdové komunikace, inženýrskými sítěmi a také s náročnější dokumentací,“ řekl Libor Vojta Ostatek, úvěrový expert Broker Trustu.
Pojmy pozemek a parcela se často zaměňují, existují mezi nimi však rozdíly. Katastrální zákon pozemek definuje jako část zemského povrchu, který je od sousedních částí oddělený určitou přirozenou hranicí nebo člověkem vytvořenou hranicí. Jednat se může například vlastnickou hranici, hranici stanovenou územním rozhodnutím apod.).
Pozemky jsou evidované ve formě parcel. Za parcelu se považuje pozemek, který je polohově i geometricky určený a zobrazený v katastrální mapě a je označený parcelním číslem. Parcely je možné rozdělit do dvou skupin – na stavební parcely neboli pozemky vedené jako zastavěná plocha a nádvoří a pozemkové parcely.
Pozemky je možné rozdělit na:
Podle katastrálního úřadu patří zahrada mezi zemědělské pozemky. Za zemědělské pozemky je kromě zahrady považovaná také orná půda, chmelnice, vinice, ovocné sady a trvalé travní porosty.
Ať už pozemek máte nebo uvažujete o jeho koupi, měli byste v první řadě zjistit, o jaký pozemek se jedná. Abyste měli k dispozici důležité informace o vybraném pozemku, nahlédněte do katastru nemovitostí, kde se dozvíte, o jaký typ pozemku se jedná, jaká je jeho výměra a kdo je jeho aktuálním vlastníkem. V katastru nemovitostí jsou také zaznamenaná případná omezení vlastnického práva a další klíčové informace. Nahlížení do katastru nemovitostí je dostupné všem online a je zdarma,“ řekl Libor Vojta Ostatek, úvěrový expert Broker Trustu.
Na pozemku, který je vedený jako zahrada, můžete bez problémů postavit drobné zahradní stavby, ke kterým se řadí například pergola, bazén, přístřešek na auto, zahradní domek nebo skleník. Všechny tyto stavby je možné postavit bez souhlasu stavebního úřadu. Souhlas a rozhodnutí o umístění stavby nepotřebujete v případě staveb s jedním nadzemním podlažím do 25 metrů čtverečních zastavěné plochy a do pěti metrů výšky, jež jsou podsklepené do maximální hloubky tří metrů. K těmto stavbám zpravidla patří zmíněné zahradní domky, pergoly nebo kůlny. Zamýšlíte na zahradě postavit dům nebo chatu či chalupu? Pak budete muset svůj záměr řešit s příslušným stavebním úřadem.
„V případě, že plánujete koupit zahradu a následně ji přeměnit na stavební pozemek, je třeba nahlédnout nejen do katastru nemovitostí, ale také do platného územního plánu dané obce či města. V územním plánu se dozvíte, jak může být nakládáno s pozemky na území obce a jestli je vůbec možné na vámi vyhlédnutém pozemku stavět. Územní plán je k dispozici k nahlédnutí na obecním úřadu, stavebním úřadu nebo úřadu územního plánování nebo online na webových stránkách obecních a městských úřadů,“ řekl Libor Vojta Ostatek, úvěrový expert Broker Trustu.
Z územního plánu vyčtete, jestli je váš pozemek umístěný v zastavěném, zastavitelném nebo nezastavitelném území.
V případě, že se zahrada nachází na místě, které je označené jako zastavěné nebo zastavitelné území, existuje poměrně vysoká pravděpodobnost, že se vám podaří na pozemku stavět. Tyto plochy jsou totiž územním plánem určené k zastavění.
Je možné zahradu změnit na stavební parcelu? Výborně! V dalším kroku je třeba zjistit, jestli je možné dům napojit na inženýrské sítě. Nezbytné je, aby bylo možné k pozemku zajistit přívod elektřiny a pitné vody, nespornou výhodou je, pokud budete moci nemovitost připojit i na kanalizaci. V opačném případě byste museli odpady řešit vlastní čističkou odpadních vod nebo septikem.
Další podmínkou je, aby k pozemku vedla přístupová cesta z veřejné komunikace. Tato cesta musí být způsobilá k bezproblémovému příjezdu vozidel integrovaného záchranného systému. V případě, že je stavební pozemek ke stavbě domu vhodný a je možné ho napojit na inženýrské sítě, navštivte stavební úřad, abyste měli potvrzené, že je opravdu možné na zahradě stavět. Na stavebním úřadě vám také poskytnou informace o tom, jaký typ domu můžete na pozemku postavit apod.
Samozřejmě se také může stát, že z územního plánu zjistíte, že není zahrada zahrnutá do zastavitelného území a není možné na ní stavět. Jedinou variantou je se pokusit o změnu územního plánu. Je ale třeba říci, že se jedná o dlouhý a komplikovaný proces s nejasným výsledkem.
Česká národní banka (ČNB) potřetí v řadě snížila úrokové sazby, tentokrát o 0,5 procentního bodu. Hlavní sazba ČNB tak klesla na 5,25 %, nejníže od května 2022. Guvernér Aleš Michl ale zároveň varuje, že další snižování bude probíhat opatrněji. Proč? A co to znamená pro spoření nebo hypotéky a pro vývoj cen nemovitostí?
Hypotéka je pro velké procento Čechů jedinou cestou, jak dosáhnout na vlastní bydlení. Podle statistik z roku 2024 aktuálně splácí hypotéku každý třetí Čech a o sjednání hypotéky uvažuje zhruba dalších 13 % populace. Ideální je, pokud má žadatel o hypotéku smlouvu na dobu neurčitou. V některých případech je však možné získat hypotéku i s pracovní smlouvou na dobu určitou. Jak na hypotéku dosáhnout?
Bydlení je dnes pro mladé sice dosažitelné, ale s komplikacemi. Beznadějná však touha po vlastním bydlení není, ani v mladém věku. Pojďme se podívat, jak na bydlení dosáhnout s využitím hypotéky nebo jejích alternativ. Zastavíme se u dotací na vlastní bydlení a u zvýhodněných úvěrů pro žadatele mladšího věku. Ukážeme nejčastější problémy při pořizování prvního bydlení na co si dát pozor.
Česká národní banka oznámila další snížení úrokových sazeb v řadě. Dvoutýdenní repo sazba (2t repo), která ovlivňuje úročení úvěrů i bankovních vkladů, klesla o 0,5 procentního bodu na 5,25 %. Stejně se snížila i diskontní sazba a sazba lombardní, s platností od 3. května 2024.
Úrokové sazby hypoték prožívají poměrně turbulentní období. Poté, co se v roce 2020 přiblížily k historickým minimům, začaly opět růst. A to k téměř rekordním výškám. V roce 2023 vyskočily skoro k 6 %. Aktuálně ale znovu klesají. Podívejte se, co vývoj úrokových sazeb hypoték ovlivnilo a jak se úroky v posledních letech měnily.
Dobrý den, hypotéční smlouva je uzavřena a platíme ji už čtvrtým rokem. Dům byl můj, ale abych dostala půjčku (jsem ročník 1958), musela jsem ho přepsat na syna. Otázka zní - lze na katastru připsat břemeno dožití na moji osobu? Děkuji a jsem s pozdravem.
Dobrý den,
pokud nemovitostí ručíte za hypoteční úvěr či jinou půjčku, nelze k ní připsat věcné břemeno práva dožití. Taková nemovitost by pak byla neprodejná a v případě nesplácení úvěru by zástavní právo neplnilo svůj účel.
Dobrý den, chtěla jsem se zeptat - můžu si zažádat o hypotéku a splatit z toho úvěr u České spořitelny a vyplatit partnera z 2+1 bytu? Určitě bych mohla ručit bytem, který má hodnotu přes 3 mil. Kč. Děkuji za odpověď, Lucie
Dobrý den,
ano, hypotéku je možné použít na majetkové vypořádání (vyplacení partnera z bytu) i refinancování půjček. Pro získání hypotéky je třeba mít dostatečný příjem. Nesmíte být ve zkušební ani výpovědní lhůtě. Kontaktujte prosím naše hypoteční poradce, kteří s Vámi vše proberou, navrhnou nejlepší možné řešení a v případě zájmu Vám zařídím hypotéku na klíč plně online z pohodlí domova.
Dobrý den, může si člověk vydělat bokem nějaké peníze? Spíše jednorázovou práci, na kterou nedostanu doklad. Jak to pak soudu doložím?
Dobrý den,
oficiálně je práce načerno (bez pracovní smlouvy a zdanění) zákonem zakázána a lze za ni uložit postih/pokutu. Neoficiálně se tak v některých případech stále děje, což důrazně nedoporučuji. Práci načerno nelze nikterak doložit (soudu, Úřadu práce pro nároky na dávky, bance pro získání půjčky či hypotéky), výplatu nemáte jistou (když Vám po odvedení práce zaměstnavatel nezaplatí, peněz se nedomůžete), nepočítá se Vám to do starobního důchodu (abyste v 65 letech dostala důchod, musíte mít odpracováno min. 35 let) a podstupujete další nejistoty (pracovní úraz, nulová ochrana zaměstnance).
Dobrý den, měl bych dotaz týkající se prodeje části pozemku (pozemek má 11 ha), kterým se ručí za jinou hypotéku. Chtěli bychom si koupit část pozemku od rodiny, pozemkem se ale bude ručit za hypotéku ještě poměrně dlouhou dobu. Zajímá nás, jestli se dá část pozemku (cca 1 ha) odkoupit nebo přepsat na jiného majitele a na něm začít stavět. A zda by tato odkoupená část spadala stále do ručení bance, nebo by "nová" část pozemku byla nového vlastníka, tudíž by se touto částí neručilo. Děkuji Vám za odpověď, přeji krásný den. Jakub
Dobrý den,
přepsáním nemovitosti na jiného vlastníka se zástavní právo banky za hypotéku automaticky neruší. Se zástavním právem za cizí hypotéku pozemek určitě nekupujte. Doporučený postup:
vlastník pozemku u banky ověří, zdali by bylo možné pozemek rozdělit na 2 parcely a vymazat zástavní právo z nově vzniklé prodávané parcely 1 ha (hodnota zbývající části parcely bude muset být dostatečná pro splnění podmínky LTV)pokud bude banka souhlasit, připraví se geometrický plán a 1 ha se oddělí ze stávající parcelyz nově vzniklé parcely se vyjme zástavní právo za hypotékunově vzniklou parcelu koupítePůjčka, která pokryje celou koupi. Taková je
100% hypotéka. LTV této hypotéky je 100 %, což znamená, že vám banka půjčí
peníze na celou odhadní cenu nemovitosti, kterou ručíte.
Díky 100% hypotéce tak získáte dost peněz na nákup domu či bytu nebo například na výstavbu. Zároveň ale musíte počítat s vyšším úrokem než u menších půjček. Pro banky je totiž úvěr bez spoluúčasti klienta rizikovější, a proto jsou jeho podmínky přísnější.
V současnosti navíc čeští poskytovatelé 100% hypotéky neposkytují. Česká národní banka totiž v roce 2016 zpřísnila podmínky pro získání hypotéky a jejich součástí bylo také ukončení 100% hypoték. Banky tak nabízí maximálně 90% hypotéky. Pouze u 5 % objemu poskytnutých půjček smí být LTV vyšší než 90 %.
Přesto existuje možnost, jak pomocí půjčky na bydlení získat dost peněz na úhradu celé kupní ceny nemovitosti. V podstatě tedy můžete dosáhnout na 100% hypotéku.
Jak na to? Musíte ručit více nemovitostmi. Kromě kupovaného bytu či domu to může být například nemovitost rodičů. Samozřejmě ale platí, že majitel této nemovitosti musí s ručením souhlasit.
Díky ručení více nemovitostmi se zvýší hodnota zástavy. I při 90% či menším LTV tak získáte peníze na nákup vybraného domu či bytu.
Banky navíc obvykle umožňují druhou nemovitost z hypotéky vyvázat, jakmile splatíte potřebnou část úvěru. Dál tedy ručíte pouze kupovaným domem či bytem.
Další možností je dofinancovat hypotéku dalším úvěrem. Například úvěrem ze stavebního spoření.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMJe nejčastěji sjednávaná hypotéka z více důvodů (ČNB s ohledem na růst ceny nemovitostí a krytí bankovních rizik omezila poskytování 90% hypoték a úplně zakázala poskytovat 100% hypotéky)
Jde o hypotéku s nejvýhodnější úrokovou sazbou na trhu - v tomto segmentu je nejvyšší konkurence mezi bankami poskytujícími hypotéky.
Příklad: pokud máte odhad nemovitosti na 1.000.000,- Kč, tak vám banka poskytne 800.000,- Kč formou hypotečního úvěru za nejvýhodnějších podmínek. Z vlastních prostředků tedy financujete 200.000,- Kč.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMAž 90 procent z ceny nemovitosti, kterou
ručíte. Přesně tolik si můžete půjčit na hypoteční úvěr. Abyste ale 90%
hypotéku dostali, musíte splnit několik požadavků.
Jsou to zejména základní podmínky pro získání hypotéky – tedy například:
věk,příjemči bonita.Oproti nižším půjčkám ale musíte u 90% hypotéky počítat s méně výhodnými podmínkami. Protože má hypotéka pokrýt 90 procent z ceny nemovitosti, je pro banku riskantnější než menší úvěry. A proto poskytovatelé toto riziko obvykle kompenzují vyšším úrokem.
Pro většinu lidí je přitom 90% hypotéka nejvyšší možná. Podle pokynů České národní banky mohou poskytovatelé víc peněz půjčit jen v 5 procentech případů. Potřebujete tak mít naspořeno alespoň 10 procent z kupní ceny.
V praxi to vypadá tak, že u bytu za 3 000 000 korun získáte maximálně 2 700 000 korun. Zbytek doplatíte vy.
Pokud si chcete pomocí hypotéky půjčit víc než 90 procent z ceny domu či bytu, musíte ručit více nemovitostmi. V takovém případě stoupne hodnota zástavy, ze které se půjčka počítá.
Výhodou je, že se tím pádem můžete dostat na nižší LTV (obvykle do 80 %) a získáte tak nižší úrok než u 90% hypotéky.
Pokud jste například původně ručili bytem za 2 500 000 korun a nyní k němu přidáte další byt ve stejné ceně, stoupne hodnota zástavy na 5 000 000 korun. U hypotéky na zmíněných 2 500 000 tak bude LTV 50 %.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMTermín akontace označuje částku, kterou musí kupující uhradit ze svého, jakmile si například bere auto na splátky nebo kupuje dům na hypotéku. Akontace bývá nejčastěji uváděna v procentech z celkové kupní ceny, ale ve smlouvě pak musí být samozřejmě i přesně vyčíslena v korunách. Typickou akontací u hypoték je 10 - 30 %, při pořízení auta se pohybuje od 10 % až do 50 %, ale může být i vyšší.
KOMENTÁŘE k článku Vše, co potřebujete vědět o stavbě domu na pozemku typu zahrada
Zatím nejsou přidány žádné komentáře. Podělte se s námi o Váš názor.