Dá mi banka hypotéku, jakou potřebuji? Nebo
odejdu s prázdnou? To jsou otázky, kterou řeší každý žadatel o hypoteční úvěr.
O tom, jaká bude odpověď, rozhoduje několik faktorů. A jedním z
nejdůležitějších je vaše bonita. Proto vám řekneme, co tento pojem znamená a z
čeho výpočet bonity vychází.
V první řadě si musíme vysvětlit, co se pod
pojmem bonita skrývá. Je to hodnocení vaší schopnosti splácet požadovanou
půjčku.
Bance tedy říká, jestli není úvěr příliš riskantní.
S hodnocením bonity se setkáte při každé žádosti o hypotéku – bez ohledu na to, od jakého poskytovatele si chcete půjčit.
Důvod je jednoduchý.
Pro banku jste neznámý člověk, který od ní chce peníze. Proto potřebuje co největší jistotu, že je opravdu vrátíte. A bonita je pro ni jedním z hlavních vodítek.
Obecně přitom můžeme rozlišit 3 základní varianty bonity:
Problém je, že každý poskytovatel postupuje při výpočtu bonity jinak. Zatímco u jedné banky na hypotéku snadno dosáhnete, jinde vaši žádost zamítnou.
Přesto se poskytovatelé vždy zaměřují na stejné oblasti. Nechybí mezi nimi vaše příjmy, výdaje nebo dluhová historie.
Základním parametrem pro výpočet bonity jsou vaše příjmy a výdaje. Díky nim si banka udělá obrázek o vaší finanční situaci. A o tom, jestli si se splácením dluhu poradíte.
Obecně platí, že čím vyšší jsou vaše příjmy a nižší výdaje, tím větší máte šanci na získání hypotéky.
Pokud ale od svých příjmů odečtete výdaje a nezůstane vám ani životní minimum, s hypotékou se rovnou rozlučte.
Banky si vždy kontrolují také vaše předchozí půjčky. Pokud jste u nich měli větší problémy se splácením, šance na získání hypotečního úvěru je minimální.
Jestli jste ale své závazky spláceli vždy řádně a včas, můžete být v klidu.
Problém může být, pokud máte kromě požadované hypotéky další úvěry. Z pohledu banky tím roste riziko, že se dostanete do problémů se splácením. Situaci vám přitom může zkomplikovat i příliš vysoký kontokorent nebo limit na kreditní kartě.
Pokud je ale jinak vaše bonita dobrá, půjčka, kontokorent ani kreditní karta vadit nemusí.
Pro banky je důležitá nejen výše příjmu, ale i jeho zdroj. Jinak se poskytovatelé dívají na zaměstnance a jinak na živnostníky nebo například na invalidní důchodce.
Obecně platí, že nejlepší pozici mají zaměstnanci na dobu neurčitou.
Zato podnikatelé jsou na tom o poznání hůř. Na hypotéku nemusí dosáhnout, přestože mají stejné příjmy jako zaměstnanci, kteří hypoteční úvěr bez problémů dostanou.
Poskytovatele zajímá i vaše profese. Hodnotí například její stabilitu nebo rizikovost daného oboru. Dobrou výchozí pozici tedy mají například lékaři.
V tomto případě je rovnice jednoduchá. Nižší věk = lepší bonita.
Máte tak víc času na splácení. A navíc je výhled, že vaše příjmy časem výrazně porostou.
Lepší pozici přitom mají ženy. Muži se totiž častěji dostávají do problémů se splácením.
Jste ženatý nebo vdaná? Máte výhodu. Automaticky o hypotéku žádáte i se svou manželkou či manželem. Vaše příjmy díky tomu rostou a můžete dosáhnout na vyšší úvěr.
Naopak negativně vaši bonitu ovlivňují děti. Pro banku to totiž znamená, že máte další výdaje. A ty v průběhu let obvykle rostou.
Také v případě dosaženého vzdělání je situace jednoduchá. Platí, že čím vyšší je, tím lepší je vaše výchozí pozice.
Sami vidíte, že výpočet bonity závisí na řadě faktorů. Jednotlivé banky navíc můžou zohlednit i další věci.
Vždy jsou ale nejzásadnější:
Pokud některá z těchto položek není ideální, obvykle si potřebujete bonitu vylepšit.
Jak na to?
Ideální je přizvat bonitního spoludlužníka. Pomůže zvýšit celkové příjmy a snížit riziko, že splácení nezvládnete. Vaše šance na hypotéku tak porostou.
Spoludlužníkem může být například váš partner nebo partnerka, sourozenci nebo rodiče.
A pomůže vám také, pokud doplatíte stávající půjčky nebo si najdete vedlejší příjem.
A jak zjistit, kde na hypotéku dosáhnete? Základním pomocníkem bývá hypoteční kalkulačka. Podle zadaných parametrů vám řekne, jaký úvěr u jednotlivých poskytovatelů dostanete.
S bonitou ale pracovat neumí.
Ideální je proto požádat o pomoc hypotečního poradce. Zná požadavky všech poskytovatelů a dokáže zjistit, kde požadovaný úvěr získáte za nejlepších podmínek.
Česká národní banka (ČNB) potřetí v řadě snížila úrokové sazby, tentokrát o 0,5 procentního bodu. Hlavní sazba ČNB tak klesla na 5,25 %, nejníže od května 2022. Guvernér Aleš Michl ale zároveň varuje, že další snižování bude probíhat opatrněji. Proč? A co to znamená pro spoření nebo hypotéky a pro vývoj cen nemovitostí?
Hypotéka je pro velké procento Čechů jedinou cestou, jak dosáhnout na vlastní bydlení. Podle statistik z roku 2024 aktuálně splácí hypotéku každý třetí Čech a o sjednání hypotéky uvažuje zhruba dalších 13 % populace. Ideální je, pokud má žadatel o hypotéku smlouvu na dobu neurčitou. V některých případech je však možné získat hypotéku i s pracovní smlouvou na dobu určitou. Jak na hypotéku dosáhnout?
Bydlení je dnes pro mladé sice dosažitelné, ale s komplikacemi. Beznadějná však touha po vlastním bydlení není, ani v mladém věku. Pojďme se podívat, jak na bydlení dosáhnout s využitím hypotéky nebo jejích alternativ. Zastavíme se u dotací na vlastní bydlení a u zvýhodněných úvěrů pro žadatele mladšího věku. Ukážeme nejčastější problémy při pořizování prvního bydlení na co si dát pozor.
Česká národní banka oznámila další snížení úrokových sazeb v řadě. Dvoutýdenní repo sazba (2t repo), která ovlivňuje úročení úvěrů i bankovních vkladů, klesla o 0,5 procentního bodu na 5,25 %. Stejně se snížila i diskontní sazba a sazba lombardní, s platností od 3. května 2024.
Úrokové sazby hypoték prožívají poměrně turbulentní období. Poté, co se v roce 2020 přiblížily k historickým minimům, začaly opět růst. A to k téměř rekordním výškám. V roce 2023 vyskočily skoro k 6 %. Aktuálně ale znovu klesají. Podívejte se, co vývoj úrokových sazeb hypoték ovlivnilo a jak se úroky v posledních letech měnily.
Dobrý den, hypotéční smlouva je uzavřena a platíme ji už čtvrtým rokem. Dům byl můj, ale abych dostala půjčku (jsem ročník 1958), musela jsem ho přepsat na syna. Otázka zní - lze na katastru připsat břemeno dožití na moji osobu? Děkuji a jsem s pozdravem.
Dobrý den,
pokud nemovitostí ručíte za hypoteční úvěr či jinou půjčku, nelze k ní připsat věcné břemeno práva dožití. Taková nemovitost by pak byla neprodejná a v případě nesplácení úvěru by zástavní právo neplnilo svůj účel.
Dobrý den, chtěla jsem se zeptat - můžu si zažádat o hypotéku a splatit z toho úvěr u České spořitelny a vyplatit partnera z 2+1 bytu? Určitě bych mohla ručit bytem, který má hodnotu přes 3 mil. Kč. Děkuji za odpověď, Lucie
Dobrý den,
ano, hypotéku je možné použít na majetkové vypořádání (vyplacení partnera z bytu) i refinancování půjček. Pro získání hypotéky je třeba mít dostatečný příjem. Nesmíte být ve zkušební ani výpovědní lhůtě. Kontaktujte prosím naše hypoteční poradce, kteří s Vámi vše proberou, navrhnou nejlepší možné řešení a v případě zájmu Vám zařídím hypotéku na klíč plně online z pohodlí domova.
Dobrý den, může si člověk vydělat bokem nějaké peníze? Spíše jednorázovou práci, na kterou nedostanu doklad. Jak to pak soudu doložím?
Dobrý den,
oficiálně je práce načerno (bez pracovní smlouvy a zdanění) zákonem zakázána a lze za ni uložit postih/pokutu. Neoficiálně se tak v některých případech stále děje, což důrazně nedoporučuji. Práci načerno nelze nikterak doložit (soudu, Úřadu práce pro nároky na dávky, bance pro získání půjčky či hypotéky), výplatu nemáte jistou (když Vám po odvedení práce zaměstnavatel nezaplatí, peněz se nedomůžete), nepočítá se Vám to do starobního důchodu (abyste v 65 letech dostala důchod, musíte mít odpracováno min. 35 let) a podstupujete další nejistoty (pracovní úraz, nulová ochrana zaměstnance).
Dobrý den, měl bych dotaz týkající se prodeje části pozemku (pozemek má 11 ha), kterým se ručí za jinou hypotéku. Chtěli bychom si koupit část pozemku od rodiny, pozemkem se ale bude ručit za hypotéku ještě poměrně dlouhou dobu. Zajímá nás, jestli se dá část pozemku (cca 1 ha) odkoupit nebo přepsat na jiného majitele a na něm začít stavět. A zda by tato odkoupená část spadala stále do ručení bance, nebo by "nová" část pozemku byla nového vlastníka, tudíž by se touto částí neručilo. Děkuji Vám za odpověď, přeji krásný den. Jakub
Dobrý den,
přepsáním nemovitosti na jiného vlastníka se zástavní právo banky za hypotéku automaticky neruší. Se zástavním právem za cizí hypotéku pozemek určitě nekupujte. Doporučený postup:
vlastník pozemku u banky ověří, zdali by bylo možné pozemek rozdělit na 2 parcely a vymazat zástavní právo z nově vzniklé prodávané parcely 1 ha (hodnota zbývající části parcely bude muset být dostatečná pro splnění podmínky LTV)pokud bude banka souhlasit, připraví se geometrický plán a 1 ha se oddělí ze stávající parcelyz nově vzniklé parcely se vyjme zástavní právo za hypotékunově vzniklou parcelu koupítePůjčka, která pokryje celou koupi. Taková je
100% hypotéka. LTV této hypotéky je 100 %, což znamená, že vám banka půjčí
peníze na celou odhadní cenu nemovitosti, kterou ručíte.
Díky 100% hypotéce tak získáte dost peněz na nákup domu či bytu nebo například na výstavbu. Zároveň ale musíte počítat s vyšším úrokem než u menších půjček. Pro banky je totiž úvěr bez spoluúčasti klienta rizikovější, a proto jsou jeho podmínky přísnější.
V současnosti navíc čeští poskytovatelé 100% hypotéky neposkytují. Česká národní banka totiž v roce 2016 zpřísnila podmínky pro získání hypotéky a jejich součástí bylo také ukončení 100% hypoték. Banky tak nabízí maximálně 90% hypotéky. Pouze u 5 % objemu poskytnutých půjček smí být LTV vyšší než 90 %.
Přesto existuje možnost, jak pomocí půjčky na bydlení získat dost peněz na úhradu celé kupní ceny nemovitosti. V podstatě tedy můžete dosáhnout na 100% hypotéku.
Jak na to? Musíte ručit více nemovitostmi. Kromě kupovaného bytu či domu to může být například nemovitost rodičů. Samozřejmě ale platí, že majitel této nemovitosti musí s ručením souhlasit.
Díky ručení více nemovitostmi se zvýší hodnota zástavy. I při 90% či menším LTV tak získáte peníze na nákup vybraného domu či bytu.
Banky navíc obvykle umožňují druhou nemovitost z hypotéky vyvázat, jakmile splatíte potřebnou část úvěru. Dál tedy ručíte pouze kupovaným domem či bytem.
Další možností je dofinancovat hypotéku dalším úvěrem. Například úvěrem ze stavebního spoření.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMJe nejčastěji sjednávaná hypotéka z více důvodů (ČNB s ohledem na růst ceny nemovitostí a krytí bankovních rizik omezila poskytování 90% hypoték a úplně zakázala poskytovat 100% hypotéky)
Jde o hypotéku s nejvýhodnější úrokovou sazbou na trhu - v tomto segmentu je nejvyšší konkurence mezi bankami poskytujícími hypotéky.
Příklad: pokud máte odhad nemovitosti na 1.000.000,- Kč, tak vám banka poskytne 800.000,- Kč formou hypotečního úvěru za nejvýhodnějších podmínek. Z vlastních prostředků tedy financujete 200.000,- Kč.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMAž 90 procent z ceny nemovitosti, kterou
ručíte. Přesně tolik si můžete půjčit na hypoteční úvěr. Abyste ale 90%
hypotéku dostali, musíte splnit několik požadavků.
Jsou to zejména základní podmínky pro získání hypotéky – tedy například:
věk,příjemči bonita.Oproti nižším půjčkám ale musíte u 90% hypotéky počítat s méně výhodnými podmínkami. Protože má hypotéka pokrýt 90 procent z ceny nemovitosti, je pro banku riskantnější než menší úvěry. A proto poskytovatelé toto riziko obvykle kompenzují vyšším úrokem.
Pro většinu lidí je přitom 90% hypotéka nejvyšší možná. Podle pokynů České národní banky mohou poskytovatelé víc peněz půjčit jen v 5 procentech případů. Potřebujete tak mít naspořeno alespoň 10 procent z kupní ceny.
V praxi to vypadá tak, že u bytu za 3 000 000 korun získáte maximálně 2 700 000 korun. Zbytek doplatíte vy.
Pokud si chcete pomocí hypotéky půjčit víc než 90 procent z ceny domu či bytu, musíte ručit více nemovitostmi. V takovém případě stoupne hodnota zástavy, ze které se půjčka počítá.
Výhodou je, že se tím pádem můžete dostat na nižší LTV (obvykle do 80 %) a získáte tak nižší úrok než u 90% hypotéky.
Pokud jste například původně ručili bytem za 2 500 000 korun a nyní k němu přidáte další byt ve stejné ceně, stoupne hodnota zástavy na 5 000 000 korun. U hypotéky na zmíněných 2 500 000 tak bude LTV 50 %.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMTermín akontace označuje částku, kterou musí kupující uhradit ze svého, jakmile si například bere auto na splátky nebo kupuje dům na hypotéku. Akontace bývá nejčastěji uváděna v procentech z celkové kupní ceny, ale ve smlouvě pak musí být samozřejmě i přesně vyčíslena v korunách. Typickou akontací u hypoték je 10 - 30 %, při pořízení auta se pohybuje od 10 % až do 50 %, ale může být i vyšší.
KOMENTÁŘE k článku Výpočet bonity? Roli hrají příjmy, výdaje i vaše pohlaví
Zatím nejsou přidány žádné komentáře. Podělte se s námi o Váš názor.